Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Секьюритизация на рынке ипотечного кредитования

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 6
1.1 Понятие и классификация секьюритизации активов 6
1.2. Сущность ипотечного кредитования и его роль в развитии экономики 21
1.3. Модели ипотечного кредитования 30
Выводы 34
2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 35
2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в РФ 35
2.2 Секьюритизация и регулирование на рынке ипотечного кредитования 39
2.3 Риски ипотечного кредитования 45
2.4 Перспективы развития рынка ипотечного кредитования 52
Выводы 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 70
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 73

Введение:

Актуальность темы исследования. Ипотечное кредитование представляет собой предоставление частным лицам кредитов долгосрочного характера на приобретение жилья под залог самого покупаемого жилья. Необходимым образом функционирующая система финансового обеспечения жилья обеспечивает развитие жилых рынков в Российской Федерации и способствует тому, что качество и размеры предлагаемого жилья в достаточной степени будут способствовать удовлетворению спроса населения.
Само по себе ипотечное кредитование не является способным решить проблему фундаментальности неразвитости жилых рынков. К примеру, население государства должно быть готовым вкладывать свои средства в обслуживание технического характера существующих квартир, индустрия строительства должна быть в состоянии давать реакцию на спрос, при этом вводя в строй новый объем жилья, а реализация квартир должна происходить без каких-либо проблем. Является необходимым проводить разработку дополнительных законодательных материалов и обеспечить поддержку системы судопроизводства с целью закрепления прав кредиторов с целью упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должников.
В мировой практике секьюритизация общепризнана как инструмент привлечения финансирования на выгодных условиях. На пике развития современного рынка до наступления мирового экономического кризиса общий размер рынка секьюритизации в странах ЕС составлял около 460 млрд долл. США, а годовой объем рынка США — около 4 трлн долл. США.
Очевидно, что механизм секьюритизации является достаточно сложным и многоаспектным и, соответственно, в мировой практике сделки секьюритизации отличаются большим разнообразием. Поэтому в научной литературе отсутствует единодушие не только о сущности секьюритизации, но и возможных проявлений ее существования.
Классификация секьюритизации раскрывает ее свойства и особенности, позволяет исследовать природу изучаемых, их существенные подобные и отличительные признаки, познавать связь между их видами. При этом отсутствие научно обоснованной классификации секьюритизации как объекта бухгалтерского учета и экономического анализа затрудняет определение направлений совершенствования ее учетно-аналитического обеспечения предприятия.
Целью выполнения работы является анализ секьюритизации на рынке ипотечного кредитования.
Основными задачами исследования являются:
 рассмотреть понятие и классификацию секьюритизации активов;
 рассмотреть ипотечного кредитования и его роль в развитии экономики;
 изучить модели ипотечного кредитования;
 провести анализ показателей российского рынка ипотечного кредитования;
 изучить секьюритизацию и регулирование на рынке ипотечного кредитования;
 выявить риски ипотечного кредитования;
 изучить пути развития российского рынка ипотечного кредитования.
В качестве объекта исследования выбран рынок ипотечного кредитования.
Предметом исследований является секьюритизация активов.
В качестве инструментария применялись методы анализа научной и информационной базы, синтеза полученных данных в теоретические выводы и практические рекомендации.
Теоретическую и методологическую базу исследования составляют научные труды российских ученых. История становления ипотечного кредитования рассмотрена в работах: О.Н. Берегуля, Ж.И. Ковган, В.С. Корнев, Н.П. Назарчук, Д.А. Трифонов и др. Особенностям ипотечного кредитования и его роли в экономике внимание было уделено такими ученными как А.А. Алексанян, З.Ш. Бечелов, М.В. Каломбо, А.Ю. Кулакова, Н.В. Сафонова А.О. Шоранов и др. Вопросам роли государства в регулировании программ ипотечного кредитования уделено значительное внимание в трудах ученых: О.П. Бондарчук, Ю.С. Козлова, М.В. Кузнецова, Ю.А. Лебедев, Ю.С. Ширяева и др.
Аналитической базой исследования послужили данные Энциклопедии российской секьюритизации за период 2017-2019 гг.
Научная новизна исследования состоит в разработке научно-практических рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования. Практическая значимость исследования состоит в изучении особенностей процесса секьюритизации российского ипотечного рынка.
Дипломная работа содержит количество страниц основного текста, количество таблиц, количество рисунков, количество приложений.

Заключение:

На основании проведенного в работе исследования можно сделать следующие выводы.
1. Исследования показали, что на территории Российской Федерации в настоящее время только идет создание нормативно-правовой базы, формирующей условия для осуществления операций с недвижимостью и землей.
Основой задачей государства в становлении системы ипотечного кредитования является формирование организационно-нормативных основ для регулирования этого процесса, в результате которого должно увеличиться предложение ипотечных кредитов с уменьшением финансовых рисков участников и роста доступности жилья для населения. Одно из важнейших условий нормального функционирования создаваемой системы – стабильность законодательной системы.
Ипотечный кредит, который выдается под залог недвижимости, в том числе и земельную собственность, выступает в качестве одной из форм кредитования, которые активным образом используются в условиях рыночной экономики, которая обеспечивает определенный уровень надежности сделки. В более полном и широком понимании ипотека значит не только ипотечные кредиты в форме банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных бумаг.
На современном этапе развития экономических отношений ипотечное кредитование является одним из самых эффективных инструментов привлечения финансовых средств в сферу материального производства, активизации инвестиционно-финансовой деятельности на рынке и, как следствие, экономического роста отраслей экономики. Успешное формирование и развитие национальных систем ипотечного кредитования практически во всех странах стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на прямую поддержку и развитие национальной ипотечной системы.
Есть большое количество классификаций ипотечных кредитов согласно объекту недвижимости, целей кредитования, виду кредитора и заемщика, способу проведения рефинансирования, способу амортизации долга, виду ставки процента, уровню обеспеченности и пр.
В России, в общем, сформированы основы ипотеки правового характера. Правовой основой ипотечного кредитования являются: Гражданский кодекс, закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и пр.
В России происходит реализация двухуровневой модели ипотечного кредитования, где функции по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов долгосрочного характера отделены от функций по привлечению ресурсов и управлению финансовыми рисками.
По итогам января 2019 г. средняя ставка выдачи составила 9,87%, что полностью соответствует уровню января 2018 г. (9,85%).
По оценкам в феврале 2019 г. средняя ставка выдачи ипотечных кредитов продолжила увеличиваться и составила примерно 10% годовых (существенную часть февральской выдачи составляют кредиты, одобренные в ноябре и декабре 2018 г.).
По данным оперативного мониторинга ДОМ. РФ, средняя ставка предложения, по которой одобряли выдачу новых ипотечных кредитов в феврале 2019 г., составила 10,5-10,7%. Этот уровень отразится в статистике Банка России по итогам апреля-мая 2019 г. (статистика будет опубликована в мае и июне соответственно).
Такое повышение ставок – временное явление, все основные ипотечные кредиторы завершили цикл корректировки своих ипотечных программ, считают в ДОМ. РФ.
В случае снижения уровня инфляции и отсутствия новых негативных внешних факторов, во втором полугодии 2019 г. возможно снижение ставок до уровня 10% и ниже.
Как сообщали «Вести. Экономика», ипотечное кредитование в 2018 г. достигло рекорда второй год подряд из-за низких ставок. Объем выдачи ипотеки по итогам 2018 г. вырос в 1,5 раза до 3 трлн. руб., по оценке федерального жилищного оператора ДОМ. РФ.
Средняя ставка выдачи составила в 2018 г. примерно 9,6%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года.
По итогам 2017 г. ипотечное кредитование превысило рекорд 2014 г. в 1,76 трлн. руб. и достигло нового исторического максимума 2 трлн. руб.
В 2018 г. почти треть кредитов россияне взяли в последние три месяца, установив в декабре новый рекорд, чему способствовали рекордно низкие ставки. Российские банки в декабре выдали ипотечных кредитов на 330 млрд. руб. и установили исторический рекорд по ежемесячному объему выданной ипотеки.
Задолженность россиян по ипотеке в целом за 2018 г. выросла на четверть до 6,7 трлн. руб. Увеличился также и средний размер ипотечного кредита: он составил около 2 млн. руб. против 1,86 млн. руб. по итогам 2017 г., подсчитали в ДОМ. РФ.
Рынок ипотеки рос, прежде всего, за счет новых заемщиков, а доля рефинансированных кредитов составила около 11%. За их вычетом объем новой ипотеки — около 2,67 трлн. руб. (+40% к 2017 г.).

Фрагмент текста работы:

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие и классификация секьюритизации активов

Сущность какой-либо классификации, и классификации секьюритизации в частности, сводится к тому, что она не может быть единственной, так как зависит от тех целей, ради которых разрабатывается. Во-первых, возможны различные научные взгляды на один и тот же предмет; во-вторых, любая классификация зависит от набора критериев, используемых при исследовании
Проблемы теории и методологии бухгалтерского учета, контроля и анализа материала; в-третьих, даже в пределах одного критерия и подобных научных позиций можно классифицировать предмет с разной степенью детализации.
Обобщая существующие подходы к классификации секьюритизации (соглашений, процесса секьюритизации, секьюритизационных трансакций), следует отметить, что, прежде всего, ученые выделяют два ее вида: классическую (традиционную) и синтетическую .
При этом многие авторы вообще не выделяют конкретной классификационного признака, отмечая, что данные два вида секьюритизации сложились исторически в процессе ее развития.
Однако, учитывая разнообразие подходов к трактовке самой сущности секьюритизации, значительная часть ученых во время выделения указанных видов секьюритизации применяет различные классификационные признаки:
 в зависимости от целей оригинатора;
 по сложности конструкции сделки;
 по способу передачи рисков, связанных с активом;
 в зависимости от целей и состояния баланса;
 в зависимости от способа отделения активов от оригинатора;
 в зависимости от возможности привлечения дополнительных ресурсов;
 в зависимости от возможности списания средств с баланса оригинатора.
Однако указанные классификационные признаки характеризуют лишь отдельные свойства традиционной и синтетической секьюритизации и, соответственно, не отражает в полной мере специфику их осуществления. Рассмотрим эти два вида секьюритизации более детально.
В основе классической секьюритизации лежит схема «действительной продажи» («true sale»), которая характеризуется реализацией (отчуждением) секьюритизированных активов специально созданной компании (Special Purpose Vehicle – SPV), юридически независимой от инициатора секьюритизации — первоначального владельца активов (оригинатора). SPV, в свою очередь, финансирует приобретение этих активов путем эмиссии ценных бумаг (обеспеченных будущими денежными потоками от указанных активов) и размещение их среди инвесторов на рынке капитала.
То есть схема такой секьюритизации предполагает, что переданы SPV активы замещаются денежными средствами от реализации ценных бумаг, обеспеченных этими же активами. Следующее погашение долгов и процентов владельцам эмитированных ценных бумаг осуществляется за счет поступлений от погашения задолженности заемщиками, права требования по которым переданы оригинатором SPV .
Преимуществом традиционной схемы является юридическое отделение секьюритизированных активов оригинатора, и, соответственно, рисков, связанных с ними, что позволяет повысить рейтинг выпуска обеспеченных ценных бумаг, становится зависимым только от кредитного качества активов по сравнению с рейтингом инициатора сделки. Кроме того, классическая секьюритизация позволяет ее инициатору (в основном в этом заинтересованы кредитные учреждения) значительно уменьшить нагрузку на собственный капитал и повысить ликвидность баланса. Однако, указанный механизм имеет свои недостатки, к которым прежде всего относятся: высокая себестоимость «true sale» (пул однородных кредитов составляет в среднем 50-100 млн. долл. США), необходимость распространения конфиденциальной информации о заемщиках, значительные правовые барьеры, проблемы налогообложения и тому подобное. Поэтому, учитывая ограничения, возникающие при использовании классической схемы секьюритизации активов, была разработана ее альтернативная модель — синтетическая секьюритизация.