Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Риски при финансировании недвижимости

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты управления рисками при финансировании недвижимости 6
1.1. Характеристика недвижимости как объекта для финансирования 6
1.2. Классификация и виды рисков при финансировании недвижимости 12
1.3. Методы оценки рисков при финансировании инвестиций в недвижимость 22
Глава 2. Анализ фактического состояния рынка недвижимости в Москве и Московской области 31
2.1. Современное состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области 31
2.2. Анализ экономической деятельности организации 36
2.3. Анализ рисков организации 43
Глава 3. Пути повышения эффективности управления рисками при финансировании недвижимости 50
3.1. Общие направления снижения рисков при финансировании недвижимости 50
3.2. Определение экономического эффекта при снижении риска при финансировании недвижимости 53
Заключение 57
Библиография 61

Введение:

Современные условия хозяйствования отличаются нестабильностью фи-нансовой системы и других секторов экономики. В этих условиях чрезвычайно сложно приходится инвесторам. Вложение финансовых ресурсов в недвижи-мость всегда считалось одной из самых надежных форм инвестирования, так как в долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает. Кроме того, недвижимость позволяет получать пассивный доход в виде поступления аренд-ных платежей. И наконец, недвижимость является наиболее предпочитаемой формой залога у банков и других финансовых организаций.
Однако сейчас ситуация для инвестирования в недвижимость не является такой благоприятной как раньше, несмотря на то, что самые выгодные и при-влекательные объекты недвижимости можно приобрести с большой скидкой. Финансовые санкции и резкое снижение цен на нефть привели к нестабильности экономики, как следствие недвижимость перестала быть привлекательной из-за низкого уровня ликвидности на отечественном рынке, как юридических, так и физических лиц. Как результат, снижение цен на недвижимость и сокращение арендных ставок.
В такой ситуации, при принятии решения о вложении финансовых ресур-сов в покупку или строительство объектов недвижимости важно уметь оценить всю совокупность рисков инвестиций в данный объект экономической сферы. Только комплексный подход к решению данного вопроса позволит инвестору получить доход с минимальными потерями в результате реализации ряда рис-ков.
Цель данной работы – исследовать совокупность рисков при финансиро-вании объектов недвижимости и на основании исследования разработать меро-приятия по их минимизации.
Поставленная цель предполагает решение следующих задач:
 дать характеристику понятия «недвижимость», как объекту для финан-сирования;
 рассмотреть виды рисков при финансировании недвижимости и их классификацию;
 исследовать методы оценки рисков при финансировании инвестиций в недвижимость;
 провести анализ современного состояния рынка недвижимости в Москве и Московской области;
 дать организационно-экономическую характеристику деятельности ор-ганизации, выбранной в качестве объекта исследования;
 проанализировать существующие риски организации и подходы к их минимизации;
 разработать направления снижения рисков при финансировании не-движимости;
 определить экономический эффект при снижении риска в процессе фи-нансирования недвижимости.
В качестве объекта практического исследования выступает АО «Строи-тельная компания ФЛАН-М», основная деятельность которого выполнение строительно-монтажных работ.
Предмет исследования – риски финансирования в недвижимость, подхо-ды к их оценке и возможности по их минимизации.
Информационной базой исследования послужили аналитические матери-алы сети интернет (научно-проектный центр «Развитие города») о состоянии рынка недвижимости города Москвы и Московской области, а также фактиче-ские данные по предприятию, выбранному в качестве объекта исследования (бухгалтерская (финансовая) отчетность).
Теоретической основой исследования выступают труды отечественных специалистов в области риск-менеджмента и управления недвижимостью, среди которых можно выделить следующих: Арутюнова Д.В., Вехов Р.Е., Арчакова С.Ю., Глаголева А.А., Боришевич А.В., Бочаров А.Ю., Панина Ю.А., Иода Ю.В., Куртаков А.Н. и другие.
В процессе исследования применялись как общенаучные, так и частные методы исследования, в частности: систематизация и обобщение научной ин-формации, исследование учебной литературы, методы статистического анализа и анализа финансово-хозяйственной деятельности (вертикальный, горизон-тальный анализ, расчет финансовых коэффициентов), табличный и графиче-ский метод отображения экономической информации.
Выпускная квалификационная работы включает в себя введение, три гла-вы, заключение и библиографию. Во введении обосновывается актуальность темы, ставиться цель и задачи, определяются объект и предмет исследования, а также информационная база и методы исследования.
Первая глава посвящена теоретическим аспектам, в ней понятие «недви-жимость» рассматривается с позиций объекта инвестирования, исследуются ви-ды рисков вложения финансовых ресурсов в недвижимость, а также приводятся основные методы оценки рисков инвестиций в недвижимость.
Во второй главе проводится анализ фактического состояния рынка не-движимости Москвы и Московской области, дается характеристика предприя-тию – объекту исследования, анализируются риски предприятия, связанные с финансированием объектов строительства.
В третьей главе разрабатываются рекомендации по сокращению уровня рисков при финансировании объектов недвижимости, а также оценивается воз-можный экономический эффект в случае их реализации.
Практическая значимость работы заключается в том, что предложенный проект мероприятий реален к внедрению и позволит снизить рискованность финансовых вложений в объекты недвижимости.

Заключение:

Проведенное исследование позволяет сделать следующие ключевые вы-воды:
Под понятием «недвижимость» часто понимают земельные участки и все строения, закрепленные непосредственно на данном участке. Недвижимое имущество – это основной объект для долгосрочного инвестирования. В со-временной теории и практике различают следующие виды недвижимости: жи-лая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественные здания и по-стройки. В качестве объекта для инвестирования выступают только первые две группы объектов.
Финансирование объектов недвижимости — это реальные долгосрочные вложения собственного или заемного капитала в объекты, которые прочно свя-заны с землей с целью получение экономических выгод или прибыли.
Финансирования объектов недвижимости подвержено, прежде всего, об-щим рискам, характерным для финансового рынка: процентному, валютному, кредитному, страновому, налоговому рискам. Однако, для инвестиций в не-движимость присущи также и специфические риски. К специфичным рискам относят: экономические риски и риски инвестиционного проекта (риски добав-ленной стоимости и риски аренды).
При принятии решений о финансировании объекта недвижимости, жела-ние инвестора свести инвестиционные риски к минимуму является экономиче-ски обоснованным. Основными методами оценки рисков, при финансировании инвестиций в недвижимость являются: вероятностный анализ, экспертный ана-лиз рисков, метод аналогов, анализ показателей предельного уровня, анализ чувствительности проекта, анализ сценариев развития проекта и др.
Выбор метода оценки риска будет зависеть от целого ряда условий и фактора, и проистекать от особенностей самого инвестиционного проекта. Также всю совокупность методов оценки рисков можно разделить на каче-ственные и количественные методы.
В ходе работы был проведен анализ рынка недвижимости Москвы и Московской области, который позволил выявить достаточно стабильное поло-жение отдельных сегментов рынка.
Так, в 2017 году объем ввода недвижимости на территории города Моск-вы составил 8 498,3 тыс. м2, что на 4,4% больше аналогичного показателя за 2016 год.
По итогам 2017 года совокупный объем предложения на первичном рын-ке (с учетом апартаментов, без объектов элитного класса) составляет 3,252 млн. м2 (51,16 тыс. квартир), что на 8,8% больше результатов за 2016 год.
На вторичном рынке Москвы в «старых границах» объем предложения за год уменьшился, по разным оценкам, от 7,5% до 18%, и составил порядка 33,2 — 39,4 тыс. квартир. В условиях расхождения ожиданий покупателей и же-лаемой продавцами стоимости многие собственники решили снять квартиры с продажи.
Прирост торговых площадей в 2017 году в Москве составил порядка 223 тыс. м2, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объемы строи-тельства 2017 г. станут минимальными за последние четыре года.
Рынок офисной недвижимости показал стабильные результаты. Объем нового строительства в 2017 г. достиг 344 тыс. м2.
В качестве объекта исследования была выбрана деятельность компании АО «Строительная компания ФЛАН-М». АО «СК ФЛАН-М» выступает в каче-стве генерального подрядчика и выполняет комплекс строительно-монтажных работ, располагая слаженной командой специалистов и профессиональным оборудованием, имея необходимые допуски, свидетельства, лицензии для про-изводства строительно-монтажных работ. Предприятие стабильно развивается, в частности отмечается рост имущественного потенциала, увеличение объемов продаж и чистой прибыли за период 2015-2017 гг.
Исследование рисков предприятия позволил сделать следующие выводы. У АО «СК ФЛАН-М» отсутствует риск потери ликвидности, что связано с имеющимся на конец 2017 года объемом денежных средств. Как результат, все коэффициенты ликвидности находятся на высоком уровне.
В тоже время наблюдается низкий уровень финансовой устойчивости, что позволяет говорить о высоком риске вероятности банкротства. Другими рис-ками, с которыми, тем не менее, предприятие достаточно успешно справляется, выступают репутационный риск, коммерческие и социальные риски.
Вторая группа рисков, которые определяет для себя предприятие – это риски непосредственно связанные с вложением средств в строительство объек-тов недвижимости. В частности к ним относятся: производственные риски, тех-нологические риски, экономические риски, скрытые риски, риск необеспечения (несвоевременного обеспечения) производственных участков необходимой ор-ганизационно-технологической документацией и др.
Основными мероприятиями по снижению производственных и техноло-гических рисков выступают контрольные меры на всех этапах строительства объектов недвижимости.
С целью снижения риска потери финансовой устойчивости и риска веро-ятности банкротства было предложено направить часть денежных средств (80% от фактически сложившегося уровня) на погашение кредиторской задол-женности предприятия.
Также, с целью повышения эффективности управления рисками компании было предложено следующее:
 разработать регламент по управлению кредиторской задолженностью предприятия;
 установить сроки проведения инвентаризации кредиторской задолжен-ности, на предмет выявления просроченной, раз в две недели – на 15 и 30 чис-ло каждого месяца;
 при оценке состояния кредиторской задолженности рассчитывать ко-эффициент оборачиваемости на текущую дату, а также проводить оценку ди-намики величины кредиторской задолженности в разрезе сроков ее формиро-вания;
 разработать управленческую отчетность о состоянии кредиторской за-долженности, для принятия управленческих решений о ее оптимизации.
Расчет экономической эффективности предложенного проекта мероприя-тий позволил сделать следующие выводы.
Направление денежных средств на погашение кредиторской задолженно-сти позволит повысить уровень финансовой устойчивости. Так, коэффициент автономии вырастет с 0,12 до 0,22, то есть доля собственного капитала увели-читься до 22%.
Значительно измениться коэффициент соотношения собственного и заем-ного капитала, так если в 2017 году на 1 руб. собственных средств приходи-лось 7,28 руб. заемных источников финансирования, то после реализации предложенных мероприятий значение показателя составил 3,62 руб./руб.
Как результат снизиться уровень риска потери финансовой устойчивости и риска банкротства предприятия. Погашение просроченной кредиторской за-долженности положительно отразиться на имидже компании. При этом уро-вень риска потери ликвидности останется на приемлемом уровне.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические аспекты управления рисками при финансировании недвижимости
1.1. Характеристика недвижимости как объекта для финансирования

В рамках проводимого исследования раскроем сущность содержания по-нятия «недвижимость». Под понятием «недвижимость» часто понимают зе-мельные участки и все строения, закрепленные непосредственно на данном участке. Понятие недвижимости определяется довольно сложно, оно базирует-ся на комплексе правовых и экономических факторов.
Ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации дает четкое опре-деление понятия недвижимости: к данной категории относятся земельные участки, озера и другие водоемы, леса и другие зеленые насаждения, недра, а также различные объекты, размещенные на их поверхности и передвижение ко-торых невозможно без потери ими своего прямого назначения.
К таким объектам можно отнести здания, сооружения хозяйственного назначения и объекты, строительство которых на данный момент не завершено. Также, согласно действующему законодательству недвижимым имуществом считаются объекты, требующие государственной регистрации.
Недвижимое имущество – это основной объект для долгосрочного инве-стирования. Это объясняется тем, что приобрести объекты недвижимости по частям практически невозможно. Помимо этого, строения хозяйственного назначения, здания и различные сооружения определяются как долговечные. Но этот аспект накладывает на владельца данного недвижимого имущества определенные обязанности — для того, чтобы обеспечить прочность и долго-вечность конструкции, необходимо регулярно поддерживать ее нормальное состояние, проводить необходимые ремонтные работы, благодаря которым объекты будут пригодны к эксплуатации и выполнению своего прямого пред-назначения.
Рассмотрим основные виды недвижимого имущества, различают в част-ности «недвижимость по природе» и «недвижимость, созданная искусственным путем». Недвижимость по природе – как понятно из определения, к этой кате-гории относятся различные природные участки: леса и другие зеленые насаж-дения, озера, реки и иные водоемы, земельные участки и участки недр.
Классификация недвижимости, созданной искусственным путем выглядит следующим образом:
 жилая недвижимость — это малоэтажные жилые дома, многоэтажные дома (от 4 до 9 этажей), а также высотные дома, количество этажей в котором превышает 20. Помимо этого, к этой категории относятся такие единицы жилой недвижимости, как комната, квартира, подъезд, этаж, коттедж или загородный дом;
 вторая категория — коммерческие объекты. В нее входят любые недви-жимые сооружения, которые приносят финансовый доход — кафе и рестораны, предприятия и промышленные комплексы, магазины и торговые центры, офи-сы и гаражи, гостиницы и развлекательные сооружения;
 к третьей категории недвижимости относятся общественные здания и постройки — лечебно-оздоровительные клиники и санатории, детские дома и больницы, учебно-воспитательные сооружения – школы и детские сады, ясли и центры детского творчества, техникумы, лицеи и институты. Также к этой группе относятся культурно-развлекательные здания — музеи, концертные залы, театры и дома культуры, зоопарки и ботанические сады, планетарии и выста-вочные залы. Сооружения инженерного назначения — дренаж и мелиоративные постройки.
К недвижимым объектам относятся различные комплексы с незавершен-ным строительством. В свою очередь, классификация недвижимости данной группы зданий также условно подразделяет их на несколько подгрупп:
 сооружения, строительство которых завершено, но они еще не были сданы в эксплуатацию. При этом строительно-ремонтные работы на объекте могут продолжаться или завершиться на данный момент;
 постройки, строительство которых по некоторым причинам приоста-новлено или полностью прекращено.
Объекты недвижимости также можно классифицировать и по другим при-знакам, которые наглядно отражены на рисунке 1.1.
Финансирование объектов недвижимости — это реальные долгосрочные вложения собственного или заемного капитала в объекты, которые прочно свя-заны с землей с целью получение экономических выгод или прибыли.
Для успешного финансирования в недвижимость следует принимать во внимание ряд особенностей данного объекта. К фундаментальным особенно-стям недвижимости как объекта финансирования относятся иммобильность, уникальность, дефицитность и долговечность, которые обусловлены тесной связью любого объекта недвижимости с землей, и именно они обеспечивают стабильность инвестиций в землю.
Каждый создаваемый объект недвижимости — это своего рода инвестици-онный проект с отдельной финансовой системой. Финансирование недвижимо-сти бывает четырех видов, а именно: самофинансирование; при помощи заем-ных средств; при помощи привлеченных средств; мезонинное финансирование.
Источники финансирования недвижимости при самофинансировании представляют не что иное, как объединение уже имеющегося у инвесторов соб-ственного капитала.
Этот вид обеспечения объекта использует четыре вида сбора денежных средств: специальные инвестиционные фонды организаций и представителей власти; жилищно-строительные кооперативы (ЖСК); жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК); строй сберкассы (ССК).

Рисунок 1.1 – Классификация объектов недвижимости
Главным видом заемного финансирования выступают ипотечные займы или ипотека. Это кредит на длительной основе, получить который можно в специализированных банках или кредитных учреждениях, с залогом имеюще-гося имущества. В данном случае инвестиция фактически имеет форму «недви-жимость в кредит».
В ипотеку можно приобрести следующие виды недвижимых объектов:
 участки земли, собственниками которых являются частные лица;
 заводы или другие сооружения, предназначенные для коммерческого использования;
 жилые помещения, квартиры и отдельные части домов и квартир, в со-став которых входит более одной комнаты;
 прочие сооружения для потребительского назначения, такие как дачи или гаражи, а также самолеты, корабли и суда внутреннего плавания.
Привлеченное финансирование недвижимости отличается от заемного финансирования тем, что в рассматриваемом варианте отсутствует необходи-мость в залоге, это и есть главный плюс такого вида сбора средств. Главной формой финансирования средств является заключение сделки путем выпуска облигаций, ценных бумаг по которым эмитент (лицо, выпустившее облигации или другие ценные бумаги) обязуется выплатить определенную сумму до ого-воренного срока. Однако пока срок возврата не подошел, эмитент выплачивает определенный процент от полученной суммы, ежемесячно или по договоренно-сти с держателем (инвестором). Самыми распространенными облигациями можно назвать схемы жилищных займов. Такой вид облигаций имеет свои осо-бенности. Согласно данной форме, строительная фирма продает инвестору не готовое здание или квартиру, а только документы на право собственности на помещение после его постройки. Обычно один такой документ равен одному квадратному метру строящегося жилья.
Строительная компания имеет право выпустить определенное количество таких бумаг, их общее количество равно количеству квадратных метров в строящемся помещении. Держатель достаточного таких облигаций может по-менять их на построенную квартиру в будущем (при сдаче объекта в эксплуа-тацию). Максимальный срок жизни ценных бумаг не превышает 10 лет.
Относительно недавно на российском рынке недвижимости появился та-кой вид финансирования, как мезонинное финансирование объектов недвижи-мости. Рассматриваемый вид финансирования определяется как способ финан-сирования идей и проектов, в результате чего занимающая сторона выделяет деньги в виде долгового финансирования и получения права на покупку цен-ных бумаг заемщика в будущем по оговоренной стоимости либо при возник-новении особых условий.
Финансирование такого плана с внесением акций как залога считается чем-то средним между стандартным кредитом, где основной целью является его полное закрытие, и акционерным капиталом. Однако стоит обратить вни-мание на то, что проценты по данному кредиту в разы выше, из-за повышен-ных рисков кредитора. Такой кредит выдается на период от трех лет, с обяза-тельным погашением основного долга по окончании срока.
Каждый из рассмотренных вариантов финансирования недвижимости имеет свои преимущества и недостатки, а, следовательно, и специфические ви-ды рисков.
Также при инвестициях в недвижимое имущество следует быть готовым к тому, что расходы на его содержание могут время от времени возрастать, а размер потенциального дохода снижаться. Чтобы диверсифицировать риски, связанные с этим типом капиталовложения, следует вкладывать имеющийся ка-питал не в один, а в несколько объектов недвижимого имущества.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
Недвижимое имущество — это основной объект для долгосрочного инве-стирования. Согласно ГК РФ, в состав недвижимого имущества входят земель-ные участки, озера и другие водоемы, леса и другие зеленые насаждения, недра, а также различные объекты, размещенные на их поверхности. Каждый из объектов создаваемого недвижимого имущества можно рассматривать как отдельный инвестиционный проект.
Каждый создаваемый объект недвижимости — это своего рода инвестици-онный проект с отдельной финансовой системой. Финансирование недвижимо-сти бывает четырех видов, а именно: самофинансирование; при помощи заем-ных средств; при помощи привлеченных средств; мезонинное финансирование.