Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему развитие системы управления многоквартирными домами на примере «ГБУ Жилищник Нижегородского района»

Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Теоретические основы
деятельности управляющей компании ГБУ «Жилищник Нижегородского района». 5

1.1 Основы управления многоквартирным домом. 5

1.2 Рынок управляющих компаний. 10

1.3 Анализ нормативно-правовой базы.. 14

Глава 2. Анализ деятельности ГБУ
«Жилищник Нижегородского района». 19

2.1 Организационно-правовая форма ГБУ «Жилищник
Нижегородского района»  19

2.2 Анализ основных показателей деятельности ГБУ
«Жилищник Нижегородского района». 24

Глава 3.
Мероприятия по улучшению деятельности ГБУ «Жилищник Нижегородского района». 32

Заключение. 43

Список литературы.. 46

Введение:

Жилье сегодня является одним из главных благ и потребностей
человека.  В России подавляющая часть
населения проживает в многоквартирных домах. Не отдельный владелец квартиры, а
именно целый многоквартирный дом является единицей, потребляющей услуги ЖКХ.
Особенно это видно тогда, когда идет речь о ремонте и содержании жилого дома.
Очевидно, что для сохранения и поддержания многоквартирного дома на должном
уровне домом нужно управлять.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ «управление
многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия
проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном
доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление
коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».

Грамотное управление многоквартирным домом позволит улучшить состояние
жилых помещений, инфраструктуры и коммунальных сетей, и, как следствие, улучшит
благосостояние граждан, внешний облик города и инвестиционный климат в сфере
ЖКХ.

Таким образом, актуальность выбранной темы исследования обусловлена тем,
что управление многоквартирным домом является необходимым условием обеспечения
сохранности жилого фонда городов и развития инфраструктуры в целом.

Целью данной выпускной квалификационной работы является разработка рекомендаций
по развитию системы управления многоквартирными домами на примере ГБУ «Жилищник
Нижегородского района».

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

1. Изучить основы управления многоквартирным домом.

2. Рассмотреть рынок управляющих компаний.

3. Изучить нормативно-правовую базу
управления многоквартирным домом.

4. Дать характеристику деятельности ГБУ
«Жилищник Нижегородского района».

5. Разработать рекомендации по улучшению
деятельности ГБУ «Жилищник Нижегородского района»

Объектом исследования является ГБУ «Жилищник
Нижегородского района».

Предметом исследования выступает процесс
управления многоквартирным домом ГБУ «Жилищник Нижегородского района».

Нормативно-правовой базой выпускной
квалификационной работы являются: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ,
Жилищный кодекс РФ, другие федеральные законы и нормативно правовые акты.

Теоретической основой исследования являются
труды отечественных ученых в сфере ЖКХ, в том числе: Т.А. Береговая, Е.М.
Конева, Д.Ю. Нифонтов и т.д.

Методологической основой исследования
являются методы экономико-статистического анализа и методы анализа и синтеза
теоретической информации.

Сформулированные цель и задачи выпускной
квалификационной работы определили логику изложения и ее структуру, которая
состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Заключение:

Таким образом, в ходе
данного квалификационного исследования были рассмотрены следующие аспекты:

Исторически возникновение муниципальной экономики было связано с
необходимостью удовлетворения основных потребностей человека, включая жилье,
отопление и освещение, транспорт и санитарно-гигиенические нужды. На ранних
этапах развития общества эти потребности удовлетворялись в домашних хозяйствах.
Постепенное социальное разделение труда создало условия для развития различных
форм расселения и удовлетворения некоторых из этих потребностей путем обмена.
Появление городов было решающим в этом процессе. Расширение образовавшихся
населенных пунктов и городских комплексов, как следствие, связанное с
увеличением населения, вызвало необходимость удовлетворения этих потребностей в
социальном масштабе. Таким образом, можно предположить, что коммунальная
экономика возникла вместе с появлением городов и первых государственных
структур.

В целом структура рынка в теоретическом отношении различает: 1)
совершенный конкурентный рынок; 2) монополистическая конкуренция; 3)
олигополия; 4) монополия, в том числе естественная монополия. Рынок также можно
разделить на отдельные виды деятельности и сгруппировать по отдельным секторам,
составив таким образом отдельные рынки.

На сегодняшний день, на рынке управляющих компаний существует три вида:

1. Управляющие компании, которые занимаются только управлением домами и
содержанием общедомового имущества. Для осуществления остальных видов работ
нанимаются третьи лица.

2. Гибридные управляющие компании, которые берут на себя те только
решение вопросов управления и содержания домов, но и в полном объеме оказывают
собственникам жилья коммунальные услуги.

3. Эксплуатационные управляющие компании, которые работают по договору
подряда, непосредственно заключенного с жильцами МКД или с ТСЖ.

Вид управления МКД зависит от готовности жильцов на дополнительные
расходы или на собственное включение в процесс управления.

В 2005 году был введен Жилищный кодекс, который изменил систему
управления жилыми зданиями. Главным вопросом был выбор метода контроля для МКД.
Жилищный кодекс предлагает несколько таких способов. В настоящее время наиболее
популярным является создание товариществ собственников жилья (ТСЖ).

ГБУ
«Жилищник Нижегородского района» создан в целях обеспечения эффективного функционирования находящихся в
ведении учреждения многоквартирных домов, а также благоустройства территорий.

Итак, в результате проведенного анализа можно
определить следующие аспекты:

Неточность порядка
формирования тарифов, непрозрачность формирования цен (тарифов) на работы
(услуги), их необоснованное повышение, установление дополнительных платежей.

Потребитель не знает,
сколько за работу (услугу) он платит, как часто ее следует предоставлять.

В условиях нынешнего
кризиса растущие цены создают отсутствие доступа к базовым жилищно-коммунальным
услугам для социально уязвимых слоев населения, что увеличивает долги домовладельцев.

Неэффективная система
управления. Часто происходит слияние между заказчиком и подрядчиком, и в то же
время существует разрыв между потребителем и заказчиком услуг, особенно в
области капитального ремонта.

Отсутствие надлежащего
контроля со стороны государства приводит к ухудшению качества работы (услуг) в
жилищном секторе.

Высокий уровень монополии
жилищно-коммунального хозяйства и слабое развитие конкуренции в этом секторе.

Снижение надежности,
стабильности и безопасности систем жизнеобеспечения.

Недостаточное применение
международного опыта в качестве энергосберегающих технологий.

На
основании данных проблем планируется внедрить проект установки Узла Погодного
Регулирования (УПР).

 Это комплекс оборудования, который ставится в
подвале многоквартирного жилого дома и регулирует подачу теплоносителя в
систему отопления в зависимости от температуры на улице, предотвращая
«перетоп», при этом поддерживая комфортную температуру в квартирах. Другое
наименование – автоматический узел управления (АУУ).

Следовательно, в ходе
данного квалификационного исследования была достигнута основная цель — разработка рекомендаций по развитию
системы управления многоквартирными домами на примере ГБУ «Жилищник
Нижегородского района».

Фрагмент текста работы:

Глава
1. Теоретические основы деятельности управляющей компании ГБУ «Жилищник
Нижегородского района»

1.1 Основы управления многоквартирным домом

Исторически возникновение муниципальной экономики было связано с
необходимостью удовлетворения основных потребностей человека, включая жилье,
отопление и освещение, транспорт и санитарно-гигиенические нужды. На ранних
этапах развития общества эти потребности удовлетворялись в домашних хозяйствах.
Постепенное социальное разделение труда создало условия для развития различных
форм расселения и удовлетворения некоторых из этих потребностей путем обмена.
Появление городов было решающим в этом процессе. Расширение образовавшихся
населенных пунктов и городских комплексов, как следствие, связанное с
увеличением населения, вызвало необходимость удовлетворения этих потребностей в
социальном масштабе. Таким образом, можно предположить, что коммунальная
экономика возникла вместе с появлением городов и первых государственных
структур.

Муниципальные потребности в традиционном подходе делятся на потребности,
связанные с формированием и защитой среды обитания человека по месту жительства
и работы, энергоснабжением и различными формами коммуникации. При таком подходе
муниципальные нужды можно разделить на:

1) водоснабжение, очистка и очистка бытовых сточных вод, а также
регулирование водных отношений;

2) удаление твердых и жидких отходов, а также поддержание чистоты улиц и
площадей;

3) формирование и уход за зеленью;

4) электроснабжение, газо- и теплоснабжение;

5) пассажирский транспорт, поддержание технического состояния площадей и
улиц, их освещение и передача информации (например, телефон, компьютерная
сеть);

6) другое (например, содержание кладбищ).

Под управлением многоквартирным домом понимается организованная
деятельность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме
(далее – МКД), или лиц, привлеченных ими[1].

В целом, процесс управления МКД связан с решением следующих вопросов[2]:

1. Обеспечение благоприятных условий для проживания собственников МКД.

2. Обеспечение качественного содержания общего имущества МКД.

3. Решение вопросов, которые связаны с использованием общего имущества
МКД.

4. Обеспечение коммунальных услуг жильцов МКД.

Основы управления многоквартирным домом включают в себя такие аспекты,
как[3]:

1. Выбор способа управления МКД

2. Управление общим имуществом в МКД.

3. Решение проблем очередности признания жилья непригодным для
проживания.

Управление МКД как процесс развертывается на двух уровнях[4]:

1. Принятие решений.

2. Исполнение принятых решений.

Выбор способа управления МКД по своей сути является выбором системы
отношений, которая в дальнейшем будет применяться при управлении МКД. При этом,
к управлению МКД необходимо относиться со всей ответственностью и учитывать при
этом состояние дома, год постройки, степень износа и т.д.  Только с учетом максимального количества
параметров  дома жильцы могут принять
правильное решение при выборе способа управления МКД[5].

На сегодняшний день в Жилищном кодексе РФ (ст. 161) закреплены основные
способы управления МКД (рисунок 1).