Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Правовое регулирование сделок землей в РФ.

Содержание:

Введение. 3

Глава
1. Земельный участок как объект гражданско-правовых сделок. 6

1.1.
Понятие и признаки земельного участка. 6

1.2.
Понятие и виды сделок с землей по действующему законодательству. 12

Глава
2. Характеристика договора купли-продажи земельного участка. 22

2.1.
Условия договора купли-продажи земельного участка. 22

2.2.
Исполнение договора купли-продажи земельного участка. 34

Глава
3. Правовое регулирование иных сделок с земельными участками. 46

3.1. Правовое
регулирование договора аренды земельного участка. 46

3.2.
Правовое регулирование ренты земельных участков. 56

Заключение. 65

Библиографический
список. 70

Введение:

Актуальность
выбранной темы. В условиях развивающейся рыночной экономики земельные
ресурсы являются элементом рыночных отношений, что позволяет осуществлять виды
деятельности по передаче прав на земельный участок, т.е. покупку, продажу,
аренду, наследование и т. д. Такая деятельность охватывает земли, находящиеся
как в государственной и муниципальной собственности, так и в собственности
юридических лиц и граждан. В этом случае земельные участки выступают в качестве
товара, а рынок земли является составной частью общей экономической системы.

Совершение сделок с земельными участками как в теории, так и
на практике, представляет наибольшие сложности. Обусловлено это, прежде всего,
важнейшим значением земли как природного ресурса, объекта природы и
недвижимости, а также особенностями правового регулирования отношений,
связанных с землей.

Вопрос об обороте земельных участков, его допустимости,
пределах и ограничениях, а также необходимости государственного контроля за ним
является одним из самых дискуссионных в теории современного права.
Востребованность земельных участков в гражданском обороте обусловливает
необходимость выяснения вопроса о том, что представляет собой гражданский
оборот земельных участков как объектов недвижимости на доктринальном
(категориальном) уровне и какова динамика развития данного межотраслевого
института в законодательстве и судебной практике.

Вопрос об обороте земельных участков, его допустимости,
пределах и ограничениях, а также необходимости государственного контроля за ним
является одним из самых дискуссионных в теории современного права. Востребованность
земельных участков в гражданском обороте обусловливает необходимость выяснения
вопроса о том, что представляет собой гражданский оборот земельных участков как
объектов недвижимости на доктринальном (категориальном) уровне и какова
динамика развития данного межотраслевого института в законодательстве и судебной
практике.

Объект исследования
– общественные отношения, складывающиеся в сфере гражданского оборота земельных
участков, в частности, по поводу заключения и исполнения гражданско-правовых
сделок, предметом которых является земельный участок.

Предмет исследования
– действующее гражданское и земельное законодательство, предусматривающее
особенности совершения сделок с земельными участками, учебная и научная
литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы
судебной практики.

Цель работы –
исследовать особенности правового регулирования сделок с земельными участками в
Российской Федерации.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие и признаки земельного участка.

2. Охарактеризовать понятие и виды сделок с землей по
действующему законодательству РФ.

3. Изучить условия договора купли-продажи земельного
участка.

4. Исследовать вопросы исполнения договора купли-продажи
земельного участка.

5. Выявить особенности правового регулирования договора
аренды земельного участка.

Заключение:

По результатам проведенного исследования были сделаны
следующие основные выводы.

При регулировании земельных отношений применяется принцип
разграничения норм гражданского и норм земельного законодательства в части
регулирования отношений по использованию земель, а также принцип
государственного регулирования приватизации земли.

Я считаю, что нужно разделять позицию тех ученых, которые
полагают, что регулирование оборота земельных участков, находящихся в частной
собственности, может осуществляться гражданским правом строго в рамках его
предмета (имущественные отношения купли-продажи земель, их наследования, дарения
и т.п.) и лишь с учетом норм земельного права, в том числе и по использованию и
охране земель. Считаю нецелесообразными предложения отдельных авторов об
изъятии из ЗК РФ норм, касающихся оборота земельных участков и включения их в
состав ГК РФ, поскольку земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или
переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их
оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах; практически
для всех государств независимо от подхода к систематизации законодательства о
земле характерно принятие и действие специальных законов, регулирующих как
общие вопросы земельного оборота, так и отдельные земельные правовые отношения.

Собственно же оборот земельных участков, на мой взгляд,
необходимо представлять как совокупность сделок и иных юридических фактов,
направленных на реализацию полномочия по распоряжению земельных участков (их
отчуждение, передачу в пользование, залог и т.п.). Спецификой оборота земельных
участков следует признать то обстоятельство, что для оборота земельных участков
в весьма значительном количестве случаев требуется не один юридический факт
(сделка), а сложный фактический состав; основаниями для отношений оборота могут
выступать не только сделки, но и административные акты, случаи универсального
правопреемства.

Основу оборота земельных участков составляют сделки, в
подавляющем большинстве случаев – это многосторонние сделки (договоры).
Различные классификации гражданско-правовых сделок полностью применимы и к
сделкам с земельными участками, поскольку земля наряду с иными вещами является
одним из объектов гражданских прав. Так, к договорам, направленным на передачу
земельного участка в собственность, можно назвать договоры купли-продажи, мены,
дарения, ренты. К договорам, направленным на передачу земельного участка в
пользования, относятся договоры ссуды, аренды.

Особенности правового режима земельных участков проявляются
уже в конкретных гражданско-правовых сделках, к которым также применяются нормы
земельного законодательства и иных федеральных законов. Прежде всего, речь идет
о купле-продаже, аренде, залоге земли.

Земельный участок, как предмет сделки, можно определить как
часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с
федеральными законами, обладающую индивидуальным кадастровым номером,
местоположением, площадью, целевым назначением, иными физическими и юридическими
характеристиками, указанными в федеральном законе.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК
ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ СДЕЛОК

1.1. Понятие и признаки земельного
участка

Вопросы, которые связанны с регулированием и развитием
земельных отношений в Российской Федерации, в настоящее время становятся актуальнее.
У России огромные земельные ресурсы, но ее национальное богатство используется
неэффективно. В 90-х годах прошлого столетия земельная реформа, начатая в 1991
году, не была завершена, и система аграрного законодательства не была создана,
а земельный рынок и его инфраструктура находились в зачаточном состоянии[1].

Рынок земли создает условия, которые стимулируют эффективное
землепользование и заставляют отдельные организации отказаться от части или
всей земли, если она не функционирует эффективно.

Земля всегда считалась важнейшим природным (основным)
фактором производства, и это связано с ее особой ролью в хозяйственной
деятельности. Земля является основным источником материальных благ. В разных
сферах общественного производства роль почвы не одинакова. Так, в сельском
хозяйстве производственный процесс напрямую связан с плодородием почвы. В связи
с сокращением площади орошаемых и осушаемых территорий вопрос грамотного
землепользования становится актуальным.

Земля — это особый экономический ресурс, стоимость которого
постоянно растет. Это связано с двумя обстоятельствами:

1) увеличение спроса на сельскохозяйственную продукцию (как
продовольствие, так и сырье для промышленности) из-за роста населения и его
потребностей;

2) сокращение природных ресурсов из-за эрозии почвы и
приобретения земли для промышленного и городского строительства. В результате
наблюдается тенденция сокращения сельскохозяйственных угодий на душу населения[2].

Земля является невоспроизводимым фактором производства.
Одним из основных объективных факторов, приводящих к снижению продуктивности
сельскохозяйственных земель, является увеличение засухи.

Земля абсолютно ограничена поверхностью Земли на планете.
Кроме того, оно имеет относительное ограничение как объект хозяйственного
использования. Земля не теряет своих полезных свойств в процессе эксплуатации,
а при рациональном использовании она не только не портится, но и может
улучшаться.