Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Правовое регулирование Долевого строительства с привлечением средств граждан

Содержание:

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Понятие долевого строительства многоквартирных домов 9
1.1. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов 9
1.2. Правовой статус участников долевого строительства 17
1.3. Многоквартирный дом, как объект долевого строительства 24
Глава 2. Договор долевого участия в долевом строительстве 27
2.1. Понятие и существенные условия договора долевого участия 27
2.2. Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору 47
Глава 3. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве 57
Заключение 61
Библиографический список 65

Введение:

Актуальность темы исследования. Известно, что жилая недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Жилые помещения имеют не только высокую стоимость, создающую препятствия для отдельных граждан к ее приобретению, но также огромную социальную значимость, выражающуюся, частности, в конституционном праве на жилище.
24 декабря 1990 г. Закон № 443-1 «О собственности в РСФСР», который закрепил право собственности граждан, в том числе на жилые помещения без каких-либо ограничений по количеству и стоимости. Одним из распространенных способов приобретения в собственность жилых помещений стало приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. В тоже время отказ от административно-командной системы управления и переход на рыночную экономику привел к резкому сокращению государственного финансирования строительства жилых домов. Отсутствие государственного финансирования, дорогие банковские кредиты и другие факторы (высокая инфляция, налогообложение и т.д.) вынудили застройщиков привлекать денежные средства граждан и юридических лиц, продавая им будущие объекты недвижимости на этапе строительства. Данные отношения стали называться долевым строительством, а лица, вкладывающие денежные средства в строительство – участниками долевого строительства. Привлекательность такой схемы для обеих сторон заключается в том, что застройщик безвозмездно привлекает денежные средства граждан и юридических лиц, что экономически выгодно, чем банковский кредит, а покупатели (граждане и юридически лица) приобретают недвижимость существенно дешевле, чем приобретение готового. Недостаток такой схемы заключается в том, что покупатели оплачивают стоимость будущей недвижимости на этапе строительства; кроме того, в случае расторжения договоров с покупателями, возвращенные средства оказываются существенно обесцененными из-за резкого роста цен на жилье. До 2005 года правового регулирования такие отношения не получили. Привлечение денежных средств участников долевого строительства оформлялись различными гражданско-правовыми договорами, как поименованными, так и непоименованными Гражданским кодексом Российской Федерации, где слабой стороной были граждане. Отсутствие правового регулирования таких отношений, низкая правовая культура, правовая неграмотная граждан, отсутствие договорной дисциплины и пр. создавали «благоприятную почву» для появления строительных пирамид и нарушения прав покупателей будущих объектов недвижимости.
В целях защиты прав и интересов лиц, приобретающих строящиеся объекты недвижимости 30 декабря 2004г. был принят Федеральный закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Сегодня многие города и регионы России имеют ветхий и аварийный фонд, к качеству и комфорту жилых помещений предъявляются все больше требований. Все эти факторы положительно сказываются на стимулировании жилищного строительства. Все больше граждан стремятся приобрести в собственность именно новое жилье. Это, в свою очередь, порождает на строительном рынке множество предложений, заключающихся в привлечении средств граждан для постройки новых, прежде всего, многоквартирных домов.
Такой большой сегмент общественных отношений, имеющих кроме того, повышенную социальную значимость, не может оставаться без внимания законодателя. С самого начала возникновения таких отношений на фоне зарождения рыночной экономики, принимаются нормативные акты, регулирующие основания и порядок финансирования гражданами жилищного строительства. Но общественные отношения развиваются в динамике и ставят перед законодателем все новые требования к должному уровню их правового регулирования, а также требования по созданию правовых механизмов и гарантий защиты наиболее слабых участников данных отношений — граждан, финансирующих строительство.
На сегодняшний день существует правовая база для различных гражданско-правовых форм финансирования гражданами строительства жилья. Также сложилась определенная судебная практика по их применению. Однако это не значит, что соответствующее законодательство сформировалось и отвечает всем требованиям участников названных отношений. Напротив, и в теории, и на практике каждый день возникают проблемы квалификации договоров, применения тех или иных норм права, проблемы зашиты граждан, финансирующих жилищное строительство.
Так, несмотря на существующие достоинства действующего законодательства, многие застройщики продолжают работать в обход Закона о долевом строительстве и применять различные «серые» схемы привлечения денежных средств граждан. Наиболее тревожным является то, что граждане сознательно заключают сделки, заведомо с более низкой степенью их правовой защиты. Это говорит о том, что, во-первых, действующее гражданское законодательство о финансировании гражданами жилищного строительства нуждается в совершенствовании, во-вторых, необходимо использовать организационные средства по информированию населения о предусмотренных законом формах участия в финансирования строительства жилья, возможных рисках и способах защиты их прав.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения и прекращения договора участия в долевом строительстве.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, а также практика их применения.
Целью исследования является анализ действующего законодательства о долевом строительстве, выявление проблем правового регулирования долевого строительства с привлечением средств граждан.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть условия возникновения права на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.
2. Изучить особенности правового статуса участников долевого строительства.
3. Охарактеризовать признаки объекта долевого строительства.
4. Исследовать понятие и существенные условия договора долевого участия.
5. Проанализировать основания и порядок применения норм ответственности сторон за нарушение обязательств по договору.
6. Определить особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
Методологическую основу исследования составляет исторический, логический, системный, сравнительно-правовой, формально-юридический и другие методы.
Теоретическую основу данной работы составили труды и научные публикации таких авторов, как: Авакян К.С., Адельшин Р.Н., Биньковская А.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Герценштейн О.В., Дикун А.В., Ершов О.Г., Козлова Е.Б., Латина А.А., Маслов Н.А., Маштакова Н.А., Петрухин М.В., Романец Ю.В., Сарбаш С.В., Суханов Е.А., Чернов А.В., Шулекин А.Н. и др.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Для целей защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, представляется целесообразным ограничение состава лиц, которые вправе привлекать денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домой. В частности, предлагается предусмотреть обязательное лицензирование деятельности таких застройщиков. Соответствующую норму необходимо включить в содержание п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве среди требований, предъявляемых к застройщику.
2. В Градостроительном кодексе необходимо предусмотреть, что разрешения на строительство многоквартирных домов могут быть выданы только юридическим лицам независимо от их организационно-правовой формы; а несоответствие застройщика данному требованию является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Данные изменения в градостроительном законодательстве должны оказать положительное влияние на снижение уровня незаконного предпринимательства в области строительства многоквартирных домов с долевым участием граждан; будут способствовать наведению порядка в отношениях, связанных со строительством многоквартирных домов, и усилению защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов.
3. Как показывает практика строительство объектов недвижимости, осуществляемой с привлечением финансирования его участков, можно в части обеспечения исполнения обязательств застройщиков при наличии у них не менее 30% средств об общей стоимости объекта долевого строительства. В этой связи представляется необходимым дополнить п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве также требование о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства при наличии у него денежных средств размере не менее 30 процентов об общей суммы, необходимой для осуществления строительства, определяемой в соответствии с проектной документацией и сметой. Кроме того, считаю, что начальная сумма для строительства должна быть в распоряжении застройщику уже на этапе получения разрешения на строительство.
4. Кроме того, основные направления корректировок Закона видятся в следующем:
а) следует предусмотреть разумный срок для приемки готового к передаче объекта долевого строительства, равный одному месяцу, по истечении которого застройщик приобретает правом оформить передаточный акт в одностороннем порядке;
б) необходимо разрешить сторонам договора самостоятельно определять виды и размеры неустойки, начисляемой при нарушении обязательств, а также определять порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора;
в) представляется возможным предоставить застройщику право одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке в случае неисполнения своих обязанностей, предусмотренных договором.
Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение:

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
1. Договор участия в долевом строительстве является одной из форм осуществления строительства объектов недвижимости. При этом характерными чертами такого договора являются:
— осуществление строительства специальным субъектом, в качестве которого выступает юридическое лицо любой организационно-правовой формы, которое вправе привлекать денежные средства физических лиц и организацией в целях финансирования строительства объектов недвижимого имущества;
— специальный предмет договора, который является объектом долевого строительства;
— финансирование строительства возможно только при помощи денег;
— целью финансирования строительства не является получение прибыли, цель в данном случае – приобретение права собственности на объект долевого строительства.
2. Исследуемый договор по своей сущности является смешанным, т.е. сочетающим в себе элементы таких договоров, как договор строительного подряда, агентский договор, договор купли-продажи недвижимого имущества, а также договор инвестирования.
3. Собственно специфика правового регулирования отношений по участию в долевом строительство выражается в следующем:
— особенности субъектного состава, заключающиеся в том, что застройщиком не может быть индивидуальный предприниматель или иное физическое лицо; однако схожая правовая конструкция при застройке объекта недвижимости физическим лицом возможна в рамках договора строительного подряда или договора простого товарищества;
— особые требования, предъявляемые к объекту долевого строительства и деятельности застройщика по его созданию;
— особенности содержания существенных условий договора, касающихся предмета договора, цены, сроков передачи застройщиком объекта строительства участнику долевого строительство, гарантий качества возведенного объекта;
— специальные предпосылки возникновение отношений по участию в долевом строительстве: наличие разрешения на строительство, проектной документации;
— особые требования к порядку заключения договора, в частности, обязательность процедуры государственной регистрации договора.
4. Для целей защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, представляется целесообразным ограничение состава лиц, которые вправе привлекать денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домой. В частности, предлагается предусмотреть обязательное лицензирование деятельности таких застройщиков. Соответствующую норму необходимо включить в содержание п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве среди требований, предъявляемых к застройщику.
5. В Градостроительном кодексе необходимо предусмотреть, что разрешения на строительство многоквартирных домов могут быть выданы только юридическим лицам независимо от их организационно-правовой формы; а несоответствие застройщика данному требованию является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Данные изменения в градостроительном законодательстве должны оказать положительное влияние на снижение уровня незаконного предпринимательства в области строительства многоквартирных домов с долевым участием граждан; будут способствовать наведению порядка в отношениях, связанных со строительством многоквартирных домов, и усилению защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов.
6. Как показывает практика строительство объектов недвижимости, осуществляемой с привлечением финансирования его участков, можно в части обеспечения исполнения обязательств застройщиков при наличии у них не менее 30% средств об общей стоимости объекта долевого строительства. В этой связи представляется необходимым дополнить п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве также требование о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства при наличии у него денежных средств размере не менее 30 процентов об общей суммы, необходимой для осуществления строительства, определяемой в соответствии с проектной документацией и сметой. Кроме того, считаю, что начальная сумма для строительства должна быть в распоряжении застройщику уже на этапе получения разрешения на строительство.
7. Кроме того, основные направления корректировок Закона видятся в следующем:
а) следует предусмотреть разумный срок для приемки готового к передаче объекта долевого строительства, равный одному месяцу, по истечении которого застройщик приобретает правом оформить передаточный акт в одностороннем порядке;
б) необходимо разрешить сторонам договора самостоятельно определять виды и размеры неустойки, начисляемой при нарушении обязательств, а также определять порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора;
в) представляется возможным предоставить застройщику право одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке в случае неисполнения своих обязанностей, предусмотренных договором.
Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон — участников долевого строительства.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Понятие долевого строительства многоквартирных домов

1.1. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов

Институт финансирования строительства жилья гражданами начинает свое становление и развитие с начала 90-х годов прошлого века с началом рыночного пути российской экономики. При этом одновременно развиваются два основных направления данного института: приобретение гражданами жилых помещений в собственность путем участия в долевом строительстве и путем участия граждан в жилищных кооперативах.
Кооперативное строительство жилья в качестве альтернативы государственному строительству зародилось в СССР.
Финансирование членами жилищно-строительных кооперативов строительства жилья происходило следующим образом. Каждый член кооператива обязан внести правлению кооператива до начала строительства дома денежные средства в размере не менее 30-40 процентов стоимости строительства квартиры. Остальная часть пая вносилась членом кооператива в сроки, предусмотренные обязательством кооператива по погашению государственного кредита, выданного Стройбанком СССР.
В рыночной экономике без государственной поддержки и льготного финансирования кооперативное строительство жилья практически свелось к нулю.
В настоящее время долевое участие в строительство уже стало основной формой приобретения в собственность недвижимого имущества, которое у моменту приобретения еще не построено.
По своей сущности долевое участие в строительстве имеет сходства с правовой конструкцией купли-продажи, а также подряда. В обоих случаях одна сторона обязана передать в собственность вещь, а другая сторона – оплатить ее.
Обращаясь к истории возникновения и развития исследуемого института, необходимо обратить внимание на то, что прообразом современного долевого участия в строительства выступила правовая конструкция «строительства по справедливости (construction de la equidad), которая возникла и применялась в Аргентине в 80-х гг. ХХ века.
В этот период главой государства в Аргентине был президент Рауль Рикарда, который принял управление государством с весьма ослабленной экономикой вследствие действий военного правительства.
В большей степени проблемы существовали в сфере финансов. К этому времени в Аргентине обесцененный песо был заменен на аустраль, что к стабилизации государственной экономике не привело. За семилетний период денежная единица страны была подвергнута деноминации двенадцать раз, причем в последний раз ее деноминировали в 500 тысяч раз. При подобных условиях банки почти полностью были лишены возможности выдавать кредиты, поскольку за короткий срок выданная сумма кредита обесценивалась в несколько раз. А валютные кредиты были запрещены законом .
Таким образом, аргентинские девелоперы – десарролладоры, равно как и граждане оказались в сложном положении, поскольку ипотечные кредиты не выдаются, а накопить денег на приобретение жилья было невозможно вследствие сильной инфляции. В этой ситуации президентом в 1985г. был провозглашен лозунг «Строительство по справедливости».
Сущность предложенной идеи заключалась в том, что граждане, желающие приобрести жилые помещения, должны были содействовать финансированию строительства объектов недвижимости. В итоге участник такого долевого строительства при получении трехдневной зарплаты (месячная и даже недельная оплата труда не могла применяться в силу стремительного обесценивания национальной валюты) сразу оплачивал свой взнос в акционерном обществе, осуществляющем строительство.
Оплатой взноса подтверждалась покупка акций, стоимость которых выражалась не в деньгах, а приобретаемых квадратных метрах в будущей недвижимости. Как только участник долевого строительства набирал достаточное количество акцией, он обменивал их на уже построенное жилье. Кроме того, многие строительные компании имели не только строящиеся объекты, но и уже готовые к эксплуатации объекты недвижимости, которые не могли продать вследствие указанных выше причин. Кроме того, до этого времени в Аргентине жилые дома поквартирно не продавались, а домами владели крупные домовладельцы.
В итоге много готовых к эксплуатации домов пустовали, а их собственники нести бремя их содержания. После же внедрения указанной выше схемы, процесс купли-продажи таких домов стал осуществляться. В итоге строительные компании смогли реализовать убыточной содержащиеся дома, а граждане смоги их приобрести в собственность.
За время реализации программы софинансирования строительства недвижимого имущества, количество собственников жилых помещений в Аргентине увеличилось с 2 до 21% от всего населения .
Представляется, по сути схожие социально-экономические явления можно было наблюдать в начале 90-х годов ХХ века в России: гиперинфляция, проблемы с получением кредита и его дороговизной. В таких условиях долевое строительство возникает в России.
В это время изменяется жилищное и гражданское законодательство. В качестве основных целей федеральной жилищной политики были названы следующие: осуществление реконструкции и строительства жилья, являющегося частью как частного, так и государственного (муниципального) жилищного фонда; создание внебюджетных источников финансирования указанной деятельности за счет привлечения средств граждан и юридических лиц, в том числе общественных объединений; развитие частной собственности и предпринимательской деятельности в жилищной сфере.
Закон об основах федеральной жилищной политики признал на законодательном уровне право граждан на жилище, которое можно было реализовать, в том числе путем строительства жилой недвижимости за свой счет без ограничения площади (абз. 1 ст. 2), а также право застройщика на приобретение на праве собственности или ином праве земельных участков, предназначенных для застройки жилыми домами на основании соответствующей градостроительной документации (ст. 22).