Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Политика государства на рынке недвижимости в России

Содержание:

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ 5
1.1 ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.2 ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ 18
1.3 РОЛЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЭКОНОМИКЕ ГОСУДАРСТВА 23
ГЛАВА 2. РОЛЬ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВА В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 27
2.1 ЦЕЛИ И ФУНКЦИИ ГОСУДАРСТВА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 27
2.2 СИСТЕМА ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 33
2.3 МЕТОДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ 36
ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ПОЛИТИКИ ГОСУДАРСТВА В РЕГУЛИРОВАНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 48
3.1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 49
3.2 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 54
3.3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖНОСТИ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ПОЛИТИКИ ГОСУДАРСТВА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 56
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 71

Введение:

Обеспеченность недвижимостью — один из важнейших социальных показателей, отражающий уровень жизни населения. В России формирование рынка недвижимости происходило в девяностые годы. С развертыванием процесса приватизации недвижимости появились основные элементы рынка: спрос, предложение, цена. С ростом потребительского и инвестиционного спроса на недвижимость в условиях ограниченного предложения цены неуклонно росли. В последнее время темпы роста цен на недвижимость опережали темпы роста доходов населения и объемов строительства, что обострило проблему обеспеченности населения качественным и доступным жильем и актуализировало необходимость исследования закономерностей функционирования рынка недвижимости, разработки эффективных механизмов государственного регулирования рынка, направленных на достижение оптимальных соотношений между экономическими и социальными составляющими системы обеспечения населения надлежащими условиями проживания.
Проведенное исследование основывается на фундаментальных трудах известных ученых в области рыночных отношений и рыночной конъюнктуры В. Базилевича, В. Карпова, Н. Кондратьева, С. Мочерного, Е. Слуцкого, А. Чухно и др., а также на работах, посвященных проблемам организации, функционирования и регулирования рынка недвижимости: А. Асаула, А. Гриценко, И. Балабановой, Ю. Манцевич, Я. Маркуса, А. Михайлова, В. Назирова, Б. Новикова, С. Сивца, Г. Стерника, С. Чиркин, С. Шуляк.
Отдавая должное исследованиям ученых экономистов по вопросам развития и регулирования рынка недвижимости, следует заметить, что для отечественной статистики рынок жилой недвижимости, которому присущи черты рынков товаров, услуг и инвестиций, остается малоисследованным. Отсутствие официальных статистических исследований национального рынка недвижимости и необходимость совершенствования методологических основ анализа государственной политики регулирования рынка недвижимости, обусловили выбор темы выпускной работы, ее логику и структуру.
Таким образом, целью данной работы является анализ и оценка политики государства на рынке недвижимости в России.
Исходя из цели исследования, поставлены задачи:
1) Исследование рынка недвижимости как объекта управления.
2) Анализ и оценка роли государства в формировании рынка недвижимости.
3) Выработка предложений по совершенствованию политики государства в регулировании рынка недвижимости.
Объектом исследования является рынок недвижимости России.
Предмет исследования – теоретические и практические аспекты политики государства на рынке недвижимости России.
Методология и методы исследования. В рамках написания работы использовались такие методы, как анализ и синтез, классификации, систематизации и обобщения.
Структура и объем работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты изучения рынка недвижимости как объекта управления. Во второй главе рассмотрены роль, задачи и функции государства на рынке недвижимости. В третьей главе исследованы проблемы и перспективы регулирования рынка недвижимости в России.

Заключение:

Подводя итоги проведенного исследования, сделаем следующие выводы:
1. Недвижимость, как экономическая категория, представляет собой земельные участки с установленными границами и правами собственности, здания и сооружения, прочно связанные с ним, объекты инженерной транспортной инфраструктуры и благоустройства, иные вещные права на землю, а также многолетние насаждения.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.
2. Эффективное функционирование рыночной системы невозможно без рынка недвижимости, поскольку он обусловливает значительное влияние на развитие отношений собственности, способствует удовлетворению потребностей предпринимателей в постоянных активах, в значительной степени определяет уровень потребления, накопления и инвестирования. В свою очередь, рынок недвижимости — это совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.), совершаемых между ними на рынке. Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный рынок недвижимости (вторичный рынок недвижимости во многих странах, включая Россию, порой превышает первичный рынок). На рынок недвижимости влияют экономические, политические, социальные и физические факторы.
3. Состояние рынка недвижимости выступает одним из индикаторов экономического развития страны. Значительные объемы инвестиций в строительную отрасль, обеспечение значительной доли ВВП, влияние на развитие кредитных отношений, взаимосвязь с другими отраслями экономики — все это определяет уникальность данного рынка в системе социально-экономических отношений.
4. Совершенствование государственного регулирования рынка недвижимости требует обоснования организационной, правовой, финансово-экономической, а также кадровой и информационной составляющих.
Необходимо отметить, что участниками общественных отношений по государственному регулированию рынка недвижимости выступают: владельцы объектов недвижимости, арендаторы, пользователи, инвесторы, риелторы (профессиональные посредники), органы государственной власти и местного самоуправления, инфраструктурные организации и тому подобное.
Государство как субъект влияния на рынок недвижимости, как правило, реализует следующие функции: во-первых, формирование концепции развития рынка недвижимости (его отдельных подсистем), осуществление законодательной инициативы регулятора функционирования рынка недвижимости; во-вторых, осуществление государственных инвестиций по приоритетным направлениям развития национальной экономики, ее отдельных отраслей, строительства социального жилья, развития социально-культурной сферы; в-третьих, непосредственное участие (коммерческая) при осуществлении эмиссии жилищных сертификатов, продажа зданий и сооружений государственной формы собственности и т.д.; в-четвертых, эмитент государственных ценных бумаг под залог объектов недвижимости; в-пятых, решение конфликтных ситуаций между другими участниками рынка; в-шестых, мониторинг и контроль рынка, его безопасности.
5. На сегодняшний день, существует ряд нерешенных проблем, связанных с функционированием рынка недвижимости, а именно:
1) функциональный и внешний экономический износ объектов недвижимости.
2) кредитование рынка жилой недвижимости на территории Российской Федерации. На данный момент предложение на рынке недвижимости превышает спрос. Получение ипотечных кредитов затрудняется из-за высоких ипотечных ставок и низкой платежеспособности населения.
3) выкуп земельных участков, происходящий по причине:
а) несовершенства федерального законодательства. Правовое регулирование продажи земельных участков приводят в исполнение Указами Президента Российской Федерации, оно недостаточно системно и многие вопросы не доработаны;
б) непосильного высокого уровня выкупных цен для большой доли предприятий;
в) срока оформления выкупа и регистрации прав на землю;
г) фактов произвольной трактовки федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации дополнительных коэффициентов к выкупной цене;
д) целевое назначение участка не закреплено. Выкупив участок, предприятие не становится его полноправным собственником;
е) отсутствие вторичного рынка земли предприятий, операций залога и других рыночных условий.
6. В связи с вышесказанным приоритетными задачами государственного регулирования рынка недвижимости являются:
1). Передача прав собственности на земельные участки частным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений
Требует решения проблема экономического стимулирования процесса выкупа таких земельных участков в собственность через:
• законодательное снижение выкупной цены;
• предоставление рассрочки на выплату на срок более одного года;
• упрощение порядка и процедур оформления выкупа.
2). Разграничение государственной собственности на землю.
Представляется необходимым осуществить предусмотренное статьёй 72 Конституции Российской Федерации разграничение государственной собственности предписанием непосредственно федеральных законов. В этом случае надо было лишь зарегистрировать возникшее на основании федеральных законов право собственности соответствующих субъектов федерации и муниципалитетов.
3). Распоряжение государственной и муниципальной недвижимостью
Необходимо установить ограниченные виды недвижимого имущества и критерии отнесения недвижимости к данным видам, которая в будущем не может быть отчуждена из государственной или муниципальной собственности. Конкретный перечень такого недвижимого имущества должен устанавливаться собственниками государственного и муниципального недвижимого имущества.
4) Должны быть усилены гарантии зарегистрированных прав собственников и иных владельцев недвижимости через совершенствование самой процедуры регистрации:
• отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее по тексту – ЕГРП) прав и обременений, которые существенно ограничивают права добросовестных приобретателей недвижимости;
• возможность доступа к данным ЕГРП с использованием современных технических средств, прежде всего удаленного сетевого доступа.
д). Государственный учет объектов недвижимости: система государственного учёта объектов недвижимости должна быть, в первую очередь, подчинена потребностям системы государственной регистрации прав на недвижимость и выстраивать её необходимо исходя из этой цели.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ
1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости
Недвижимость, недвижимое имущество (англ. Real Property, Real Estate) — земельные участки, а также здания, сооружения или другое имущество, непосредственно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения значительного ущерба его стоимости и назначению.
Существует классификация отнесения объектов недвижимости по типу подраздела, из раздела, открываемого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при обращении правообладателя за государственной регистрацией .
В данном реестре на текущий момент насчитывается 6 групп:
1. Земельные участки, в том числе входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (Подраздел I-1)
2. Здание, сооружение (Подраздел I-2)
3. Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий сооружений, в том числе отнесенные к общему имуществу в многоквартирном доме (Подраздел I-3)
4. Участок лесного фонда (леса) (Подраздел I-4)
5. Предприятие (Подраздел I-5)
6. Участок недр, многолетние насаждения. (Подраздел I-6)
В свою очередь Асаул А.Н . выдвигал свою классификацию объектов недвижимости. Он разделяет их на несколько групп:
— по происхождению;
— по назначению;
— по масштабу;
— по степени готовности к использованию;
По происхождению объекты недвижимости делятся на природные (естественные) объекты и постройки (искусственные объекты).
По назначению объекты недвижимости делятся на земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественная недвижимость
По масштабу объекты недвижимости делятся на земельные участки текущего использования, земельные участки в обороте, кондоминиумы, дома, квартиры, комнаты, дачи.
По степени готовности к использованию объекты недвижимости делятся на готовые, требующие реконструкции или капитального ремонта, требующие завершения строительства (незавершенное строительство).
Недвижимость, как товар, имеет ряд отличий от других товаров. Это объект долгосрочных инвестиций (в землю, здания, жилье, объекты предпринимательской деятельности). Недвижимость занимает определенное пространство, определяет ее местонахождение, условия проживания; может продаваться или передаваться в наследство.
Похожие классификации дают другие авторы. Здесь к объектам недвижимости относятся: