Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Основные проблемы управления многоквартирными домами на территории Томской области

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1. Теоретические основы управления многоквартирными домами 6
1.1 Особенности функционирования жилищного хозяйства 6
1.2 Теоретические и правовые основы управления многоквартирными домами 8
1.3 Факторы, определяющие перспективу развития жилищного хозяйства 13
2. Анализ управления многоквартирными домами Томской области 25
2.1 Общая характеристика жилищного многоквартирного фонда Томской области 25
2.2 Анализ технического состояния жилищного многоквартирного фонда Томской области 30
2.3 Анализ форм управления многоквартирными домами Томской области 38
3. Анализ мероприятий по развитию управления многоквартирными домами Томской области 42
3.1 Ключевые проблемы управления многоквартирными домами Томской области 42
3.2 Характеристика жилищного многоквартирного фонда Томской области в аспекте формирования программ развития 44
3.3 Основные направления оптимизации механизмов управления многоквартирными домами Томской области 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 61
ПРИЛОЖЕНИЯ 68

Введение:

На основании ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 03.04.2018) (далее по тексту – ЖК РФ), «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:
— управление непосредственно собственниками многоквартирном доме;
— управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом;
— управление домом управляющей организацией».
В момент приватизации жилых помещений в многоквартирных домах и введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.12.2017) собственники помещений в многоквартирных домах вместе стали участниками долевой собственности на общее имущество в таком доме. Соответственно, у собственников помещений, помимо права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, возникло право и по управлению данным имуществом.
В собственность одного лица перестали находиться многоквартирные дома. Теперь граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования — субъектный состав собственников в многоквартирных домах.
Объект управления ˗ общее имущество в домов, объединенных общим имуществом в конкретном доме или в группе домов.
В 2004 году был принят ЖК РФ, однако, правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно. Имеются проблемы в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирным домом.
Таким образом, тема данной выпускной квалификационной работы является одной из самых актуальной на сегодняшний момент.
Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие между различными субъектами при управлении многоквартирным домом и выборе способа управления таким домом.
Цель настоящей работы состоит в анализе проблем правового регулирования управления многоквартирными домами, а также формирование предложений по их преодолению.
Указанная цель предопределила постановку следующих исследовательских задач:
— раскрыть понятие многоквартирного дома как объекта управления;
— провести анализ нормативно законодательной базы организации управления многоквартирными домами;
— рассмотреть развитие системы управления многоквартирными домами;
— дать характеристику жилищного фонда Томской области;
— проанализировать систему управления многоквартирными домами в Томской области;
— определить проблемы взаимодействия субъектов управления многоквартирными домами;
— разработать пути совершенствования взаимодействия субъектов управления многоквартирными домами;
— разработать мероприятия по управлению многоквартирным домом с помощью информационной системы.
Теоретическая основа исследования представлена трудами О. С. Абрамовича, А. П. Альбова, О. П. Аринцевой, Е. М. Блеха, Е. И. Богомольного, И. В. Генцлера, Ю. А. Кицай, П. В. Крашенинникова, А. А. Куликовского, С. В. Николюкина, Т. Б. Лыковой, С. С. Сохранова, О. Е. Фроловой, Р. А. Шепса.
Методологическая основа исследования представляет собой совокупность таких методов как анализ, синтез и обобщение
Структура работы включает введение, три главы, заключение и список использованных источников.

Заключение:

В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом[1]. Для того, чтобы выбрать наиболее эффективный способ управления для своего дома жильцы должны проанализировать сложившуюся ситуацию для конкретно своего многоквартирного дома.
Так как все возможные способы управления имеют свои преимущества и недостатки, рассмотренные выше, при выборе формы управления многоквартирного дома следует отталкиваться от наиболее значительных факторов, необходимых для возможности эффективного осуществления той или иной формы управления в данном многоквартирном доме.
Первое, что необходимо учесть при выборе формы управления многоквартирным домом является количество квартир или площадь дома. Если многоквартирный дом насчитывает не более 30 квартир, то, согласно ЖК РФ, есть возможность выбора непосредственного способа управления, однако, как показывает практика, наиболее эффективно данная форма управления реализуется при количестве квартир не более 20 [19, 55]. ТСЖ в свою очередь не имеет законодательно закрепленных ограничений по количеству квартир для возможности его создания, однако, исходя из практического опыта, такой способ управления эффективно реализуется в домах с общей площадью от 25 до 50 тыс. кв. м [16, 97].
Перспективы управления многоквартирными домами
На данный момент главной перспективой развития управления многоквартирными домами является применение «смешанной» формы управления – объединение управления ТСЖ и управляющей организации.
При применении такого способа получится наиболее эффективное распределение функций управления: товарищество собственников жилья главным образом будет контролировать расходы на содержание общего имущества дома, а привлечение управляющей организации, за счет ее преимуществ, позволит снизить затраты на содержание общего имущества.
При реализации «смешанной» формы управления основными обязанностями ТСЖ станет:
— принятие решений относительно целей управления домом, размера затрат на содержание и ремонт дома, согласовав при этом интересы всех собственников;
— контроль за средствами на содержание и ремонт дома путем аккумулирования их на расчетном счете товарищества как юридического лица;
— принятие решения о выборе привлекаемой управляющей организации;
— согласование требуемого объема и качества услуг по обслуживанию многоквартирного дома;
— контроль за исполнением договора управления с управляющей компанией.
— При этом в числе главных обязанностях управляющей организации останется следующее:
— проведение оценки технического состояния многоквартирного дома с выявлением наиболее приоритетных работ по ремонту дома;
— разработка плана работ по содержанию и ремонту дома, в том числе капитальному;
— организация исполнения обслуживания дома;
— осуществление контроля за качеством и количеством заказанных коммунальных ресурсов;
— обеспечение сбора платежей.
— «Смешанный» способ управления обладает множеством значительных достоинств:
— управление многоквартирным домом квалифицированными специалистами;
— возможность представителей собственников дома – членов ТСЖ – контролировать перемещения денежных средств, вследствие аккумулирования сборов на содержание и ремонт дома на расчетном счете ТСЖ;
— возможность товарищества накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения;
— ограничение возможностей управляющей организации заказами товарищества на выполнение работ или услуг;
— снижение стоимости услуг на управление за счет привлечения управляющей компании, в связи с ее работой с несколькими ТСЖ, в сравнении с самостоятельным управлением домом силами товарищества;
— сохранение налаженных контактов с подрядчиками даже при смене управляющей организации.
— Значительным же недостатком рассматриваемого способа управления является только некоторое повышение объема расходов собственников многоквартирного дома[42, 85].

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы управления многоквартирными домами

1.1 Особенности функционирования жилищного хозяйства
Важнейшим источником, которое обеспечивает развитие территорий и экономического роста, является жилищно-коммунальное хозяйство, относящееся к инфраструктурным отраслям.
Это требует от субъектов рынка услуг ЖКХ поиска конкурентных преимуществ и, в том числе, новых экономических моделей и механизмов, современных технологий и инструментов управления на основе проведения экономических исследований и внедрения их результатов в практику. Особенно это актуально для крупных городов, мегаполисов, где бурно развивается экономика в целом и происходит трансформация ЖКХ и изменение качества жизни населения.
В целом коммунальное хозяйство предоставляет населению услуги водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и водоотведения; банно-прачечные и ритуальные услуги: услуги гостиничного хозяйства, озеленения и освещения улиц, уборка и очистка территории муниципального образования.
Таким образом, целью создания и назначения ЖКХ является обеспечение качественной среды обитания человека путем предоставления услуг, поддержания необходимого санитарного состояния населенных пунктов, обеспечения сохранности объектов ЖКХ, надежности и устойчивости работы указанных объектов.
Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», задачи тепло-, газо-, электро-, водоснабжения и водоотведения, снабжения населения топливом к организации вопросов местного значения. Административные границы муниципалитетов в большинстве своём, совпадают с географическими границами рынка услуг и производств (за исключением электрических, газовых, водопроводных сетей и ряда других объектов, которые могут иметь межмуниципальное значение) [5; 6].
Как производственная структура ЖКХ включает в себя: жилищное и коммунальное хозяйство (рис. 1.1).

Рисунок 1.1 — Структура ЖКХ [7]
В свою очередь жилищное хозяйство представляет из себя содержание и управление жилищным фондом и ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.
Входящие в состав ЖКХ отрасли отличаются друг от друга инвестиционной привлекательностью, характером протекающих в них финансовых процессов, имеют различную экономическую природу.
Жилищный фонд, создаёт комфортную среду проживания, что обеспечивается наличием эффективной системы эксплуатации жилья, т.е. своевременным предоставлением нормативного качества жилищных и коммунальных услуг. Водоснабжение, канализация, уборка территории в коммунальной сфере связаны между собой технологически. Это включающий в себя несколько десятков видов экономической деятельности комплекс, требует подхода к управлению и развитию данной сферы в виде комплекса институциональных преобразований, прежде всего, через внедрение цифровых технологий к решению существующих проблем.
Основное требование к функционированию сферы жилищно-коммунального хозяйства является открытость информации. Прозрачные финансовые взаимоотношения, доступность информацию об объектах и субъектах ЖКХ, структуре тарифов на жилищно-коммунальные услуги, современные информационные технологии являются условием для устойчивого экономического развития предприятий коммунального сектора экономики и для обеспечения условий комфортного и безопасного проживания граждан [8; 9].
Особенностью потоков данных у субъектов рынка ЖКХ является увеличение их количества, сложность в их структурировании, подготовке к использованию и управлению. Коммерциализация в условиях рынка приводит к различиям в информации у экономических агентов, уменьшении данных общего доступа, возрастанию издержек в сфере обработки данных и другими негативными факторами, что является следствием развития цифровой экономики.