Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Оценка стоимости земель

Содержание:

Введение 5
Раздел 1 Теоретические основы оценки жилой недвижимости 7
1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости 7
1.2 Особенности оценки жилой недвижимости 17
Раздел 2 Анализ практики оценки жилой недвижимости 27
2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости 27
2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Москва 34
Раздел 3 Совершенствование оценки жилой недвижимости 50
3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости 50
3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры 55
Заключение 74
Список использованных источников 77
Приложение 82

Введение:

Актуальность темы дипломной работы определена тем, что на нынешний день возникает все большая надобность в осведомленной и беспристрастной оценке стоимости недвижимости.
Структурная перестройка российской экономики, начавшаяся в начале 1990-годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности. Последовательная реализация Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца ХХ века товара — недвижимости. Как и во всех развитых странах мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики. Для абсолютного большинства российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации.
Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка. Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.
Цель работы — дефиниция рыночной стоимости недвижимости на примере стоимости квартиры в г. Москва.
Для достижения назначенной цели нужно решить такие задачи:
1. рассмотреть понятие, сущность и классификацию объектов жилой недвижимости;
2. изучить особенности оценки жилой недвижимости;
3. исследовать законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости;
4. проанализировать рынок жилой недвижимости г. Москвы;
5. выяснить основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости;
6. выполнить расчет рыночной стоимости квартиры.
Объектом исследования является объект коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является рыночная стоимость объекта коммерческой недвижимости.
Методологической основой исследования есть труды российских и заграничных экономистов по вопросу регулирования оценки жилой недвижимости в Российской Федерации.
При написании работы применялись материалы периодической печати, монографии отечественных и заграничных авторов.
В первой главе были рассмотрены теоретические основы работы – основные термины, понятия рынка недвижимости, классификации, функции и пр., а также подробно рассмотрены научные работы по теме.
Во второй главе проведен анализ практики оценки жилой недвижимости. В третьей главе проанализировано совершенствование оценки жилой недвижимости в г. Москва.
Практические примеры созданы на настоящем опыте работы в сфере оценки жилой недвижимости в городе Москва и информации функционирующих на рынке недвижимости города субъектов этого рынка

Заключение:

Оценка недвижимости – это вид оценочной деятельности, который включает в себя расчет стоимости объекта оценки или же отдельные права в отношении оцениваемого объекта. Профессиональная независимая оценка недвижимости в настоящее время является актуальным и востребованным видом оценочной деятельности. К жилой недвижимости можно отнести квартиры, индивидуальные жилые дома, коттеджи, дачные, жилые постройки. Оценка жилой недвижимости (квартир, коттеджей, индивидуальных домов) подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта. В современной России законодательная база для оценочной деятельности была создана в 1998 году, когда был принят Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации». В настоящее время на федеральном уровне правовое обеспечение оценочной деятельности составляют следующие нормативные акты: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 255; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254. Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Традиционно в оценке недвижимости выделяют три подхода – затратный, в рамках которого определяются затраты на создание объекта за вычетом накопленного износа, доходный, при котором определяется текущая стоимость доходов, которые способен приносить объект недвижимости, и сравнительный, основанный на сравнении объекта с недавно проданными или выставленными на продажу аналогами.
В рамках данного исследования был проведен комплексный анализ рынка недвижимости Москвы.
Анализ текущего предложения и спроса за последние 6 лет позволил определить ситуацию на рынке и выявить наиболее популярные диапазоны площадей, ценовых категорий, как со стороны застройщиков, так и со стороны потребителей. Совпадение структуры спроса и предложения указало на то, что рынок недвижимости является конкурентным, несмотря на наличие крупных игроков-застройщиков, и подчиняется основному экономическому закону — зависимости спроса и предложения.
В ходе работы были проанализированы факторы, влияющие на стоимость квадратного метра, такие как расстояние до центра, до метро, наличие парковки и кладовых в проекте, отделка в лоте, класс жилого комплекса, его готовность, а также уровень цен на вторичное жилье и уровень конкуренции в районе. Все поставленные гипотезы были подтверждены, за исключением влияния наличия кладовых в проекте и его объема, однако для коэффициентов при данных факторов было найдено объективное объяснение в ходе более тщательной оценки ситуации на рынке.
Также было исследовано влияние нескольких макроэкономических показателей на уровень цен первичного жилья в Москве, в результате которого было выведено логарифмическое уравнение регрессии для недвижимости бизнес-класса, указывающее на положительный эффект влияния уровня котировок нефти Brent и курса доллара на стоимость квадратного метра. Такие экономические показатели как индекс потребительских цен, депозитные ставки и уровень безработицы оказались незначимыми для модели.
Подводя итоги, стоит отметить, что в данный момент рынок претерпевает многочисленные потрясения: несмотря на крайне нестабильную экономическую ситуацию, в ближайшие несколько лет на рынок выйдет множество новых объектов различных классов: так только в сегментах бизнес — «плюс» в 2018 году запланировано ввести в эксплуатацию более 170 корпусов, что на 15% больше, чем годом ранее. Улучшаются технологии строительства и качество наполнения жилых комплексов – от обустройства придомовой территории с привлечением архитекторов и дизайнеров мирового уровня до введения и реализации проектов «умный дом». Меняется город, что непосредственно отражается на рынке жилья: происходит глобальное благоустройство столицы – озеленение, увеличение количества пешеходных и рекреационных зон, обустройство набережных. Динамично развивается инфраструктура и транспортная доступность – только до 2021 года в Москве планируется ввести более 135 км линий метрополитена и 60 станций метро. Реализуется программа реновации. Появляются новые цифровые технологии, которые в корне могу поменять систему купли—продажи на рынке недвижимости в будущем: еще в прошлом году в США была впервые зарегистрирована первая сделка по технологии блокчейн – полностью без посредников и физического документооборота, и уже в этом году аналогичная сделка была проведена и на российском рынке.
Таким образом, все вышеперечисленные факторы еще раз подтверждают, что рынок первичной недвижимости в Москве является действительно уникальным и неповторимым по своему развитию, функционированию и наполнению, и, несмотря на огромное количество существующих на данный момент разнонаправленных научных работ в данной сфере, сфера недвижимости содержит большой потенциал для дальнейших исследований.

Фрагмент текста работы:

Раздел 1 Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости

Переход нашего государства к рыночной экономике затребовал глубокого развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Теперь на рынке недвижимости показаны жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового предназначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Надлежит учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
В производственно-экономической практике экономических субъектов возникает масса случаев, когда появляется надобность оценить рыночную стоимость имущества. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости являет собой трудный и редкостный процесс, потому что почти невозможно отыскать два совершенно тождественных объекта. Даже в том случае, когда здания выстроены по одному стандартному проекту, но размещенные на различных земельных участках, их цена может существенно отличаться.
«Словарное» определение понятия объекта недвижимости содержится в Гражданском кодексе: к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В научной литературе к особенностям недвижимости относят редкость, поскольку объекты недвижимости уникальны; носят стационарный характер, так как они имеют территориальную закрепленность; стоимость прилегающих земель или зданий – при строительстве вредных производств; целевое назначение, поскольку недвижимость не может быть изменена без значительных затрат. В связи с этим в практике хозяйствования существуют различные критерии объектов недвижимости, характеризующие ее с различных сторон профессиональной пригодности и способности удовлетворять общественные потребности в товарах, продукции, услугах [27]. При этом деятельность участников рынка затрудняется отсутствием четких требований к отнесению недвижимости к определенным сегментам, видам и присвоению им соответствующих ценовых критериев.