Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Мониторинг рынка недвижимости в Ненецком АО

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты мониторинга рынка недвижимости 5
1.1. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база 5
1.2. Понятие и принципы мониторинга рынка недвижимости 15
Глава 2. Практические аспекты мониторинга рынка недвижимости на примере Ненецкого автономного округа 26
2.1. Краткая характеристика региона и мониторинг региона 26
2.2 Сегментация рынка недвижимости Ненецкого автономного округа и ее критерии. Источники информации. Преимущества, недостатки источников 36
2.3. Результаты мониторинга рынка недвижимости 44
Заключение 61
Список используемой литературы 63
Приложение 1 65
Приложение 2 66
Приложение 3 68

Введение:

Недвижимое имущество — это один из важнейших объектов гражданских правоотношений, определяющим моментом в развитии правового регулирования, которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.
Развитое гражданское законодательство всех стран уделяет повышенное внимание правовому регулированию недвижимости. В силу особой социальной ценности этих объектов государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости.
В качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90- х годов, и особенности правового положения недвижимого имущества как особого объекта гражданских правоотношений и определяют тему исследования, а также ее актуальность.
Чтобы получить максимальный возврат инвестиций во вложенный проект, девелоперу необходимо провести анализ по повышению эффективного использования недвижимости. При реализации этого желания в условиях развитых рынков недвижимости, в комплексном и всестороннем исследовании, для осуществления которого, как правило, привлекается сторонняя организация, что обуславливает актуальность выбранной темы.
Целью данной работы является анализ мониторинга рынка недвижимости на территории Ненецкого автономного округа.
Для достижения данной цели поставлены и последовательно решены следующие задачи:
1. Исследовать понятие рынка недвижимости, его субъектов и законодательную базу.
2. Изучить понятие и принципы мониторинга рынка недвижимости.
3. Дать краткую характеристику региона и осуществить мониторинг рынка.
4. Провести сегментацию рынка недвижимости Ненецкого автономного округа и ее критериев, описать источники информации, их преимущества и недостатки.
5. Проанализировать результаты мониторинга рынка недвижимости.
Объектом исследования является рынок недвижимости Ненецкого автономного округа.
В качестве предмета работы выступает мониторинг рынка недвижимости на территории Ненецкого автономного округа.
В последнее время данная тема привлекает внимание широкого круга исследователей. Тем не менее, в большинстве работ, посвященных недвижимости, рассматриваются отдельные аспекты данного института, либо критерии отнесения отдельных видов имущества к недвижимости (Ю. Н. Немец, Т. Е. Абова, А. Ю. Кабалкин, О. Н. Садиков), возможность признания того или иного имущества недвижимостью (М. Л. Шелютто, О. Ю. Скворцов), государственная регистрация прав на недвижимое имущество (М.И. Брагинский, М. Орлова, В. А. Порошков). Комплексное исследование мониторинга рынка недвижимости на монографическом уровне не проводилось, что обуславливает новизну данной работы.
При написании работы использованы методы анализа, синтеза, сравнения, абстрагирования, дедукции и индукции.
Данная работа структурирована на введение, две главы, объединяющие пять параграфов, заключение, список используемой литературы.

Заключение:

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Оценка экономической эффективности использования недвижимости производится путем сопоставления результатов ее использования с затратами или ресурсами на ее содержание и эксплуатацию. К показателям использования недвижимого имущества относятся следующие: показатели экстенсивного использования основных фондов; показатели интенсивного использования основных фондов; коэффициент обновления основных фондов; коэффициент выбытия основных фондов; коэффициент прироста основных фондов; коэффициент годности основных фондов и др. К показателям эффективности недвижимого имущества относятся фондоотдача; фондорентабельность; напряжённость использования площадей; удельные капитальные вложения; рентабельность капитальных вложений; срок окупаемости капитальных вложений и др.
Конечная цель изучения использования основных производственных фондов заключается в выявлении резервов их загрузки, которые могут быть реализованы путем принятия управленческих решений. Алгоритм анализа резервов производственных площадей включает в себя инвентаризацию всех площадей предприятия и установление свободных от выполнения производственной программы; изучение характера и степени использования помещений производственных подразделений, анализ возможности уплотнения и формирования резервов; оценка степени интенсивности использования площадей и оборудования, анализ возможности высвобождения площади за счет интенсификации использования производственных мощностей; перераспределение загрузки оборудования и площадей; определяется общий резерв площадей и возможность их передачи для предпринимательской деятельности.
В результате анализа было выявлено, что в Ненецком автономном округе наблюдается наибольшее падение цен на вторичное жилье в России. Наибольшее снижение цены квадратного метра в 2018 году произошло в Ненецком АО (10,9%), Москве (7,3%) и Республике Коми (5,8%).
Снижение стоимости квадратного метра в регионе объясняется рядом причин. Во-первых, в Ненецком округе увеличиваются объемы строительства жилья, рынок развивается. В 2018 году рост составил 8%. Совокупная площадь всех сданных жилых помещений превысила 30 тысяч квадратных метров.
Еще один фактор – ипотечные программы, реализованные при поддержке из окружного бюджета. К примеру, пятипроцентная ипотека, предлагаемая в НАО до октября 2018 года, была рассчитана исключительно на новое жилье, соответственно, вторичное снижалось в цене.
Программа льготного кредитования под 1%, которая запущена в округе с октября, рассчитана и на вторичный рынок, но стоимость квадратного метра ограничивается, чтобы не допустить роста цен на недвижимость. Главная задача программы – сделать комфортное благоустроенное жилье доступным для населения.
За 2018 год совокупная площадь всех сданных жилых помещений составила 30 тысяч квадратных метров, в 2017 году этот показатель составил 27,5 тысяч квадратных метров.
Для жителей Ненецкого АО за счет государственных программ на территории региона в 2018 году построено 11 тысяч квадратных метров жилья, на долю индивидуального жилищного строительства пришлось 12,6 тысяч квадратных метров. Еще 6,4 тысяч квадратных метров жилья построено за счет внебюджетных источников, в том числе и в рамках окружной программы по 5%, а затем 1% ипотеке.
Как показала статистика, льготная ипотека значительно увеличила коммерческую долю строительство в Ненецком автономном округе. Для сравнения в 2017 году за счет внебюджетных источников было построено всего 100 квадратных метров жилых помещений. В 2017 году большая доля жилья была построена в рамках индивидуального жилищного строительства.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические аспекты мониторинга рынка недвижимости

1.1. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Со стороны юридического понятия имущество – это совокупность подлежа¬щих денежной оценке юридических отношений, в которых находится дан¬ное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою оче¬редь достаточно часто называют имущественными отношениями [31].
Сущность имущественных отношений может быть определена, исходя их следующего:
1. Комплекс предметов, относящихся к лицу на праве собственности или в силу другого предметного права.
2. Комплекс прав на посторонние действия (долговое имущество).
3. Комплекс предметов, относящихся к сторонним лицам, однако на время пребывающих во владении данного лица.
4. Комплекс обязательств, имеющихся у данного лица. Подобным образом, любое лицо имеет собственность, и каждое лицо имеет только один объект недвижимости.
Согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].
К недвижимому имуществу относятся кроме того доступные к государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. По закону к недвижимому имуществу может быть отнесена и другая собственность.
Выделяют следующие признаки недвижимости [19, с. 248]:
1. Недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба.
2. Недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически.
3. Долговечность объекта инвестирования
4. Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности.
5. Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях.
6. Стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно.
7. Информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
8. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа.
9. Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях.
10. Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий.
11. Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем.
12. Существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы.
13. Строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
В настоящее время оценка стоимости имущества и другие виды оценки в основном базируются на требованиях меж¬дународных стандартов, ориентированных на условия традицион¬ной рыночной экономики. Она учитывает достоверную и необходимую информационную базу, четко действующую систему ограничений и некоторых обстоятельств, строгие операции оцен¬ки в рамках трех не неотъемлемых способов установления цены.
Нормативно-правовая база, регулирующая про¬фессиональную деятельность по оценке собственности, нача¬ла складываться с принятием в 1991 г. Закона «О собственности».
Понятие недвижимого имущества включает все права, интересы и выгоды от владения и использования недвижимого имущества, имеют все шансы распределяться как по отношению к ее различным частям, так и между разными лицами.
Это дает возможность описывать недвижимое имущество, как пакет прав собственности, которые могут распространяться на весь объект недвижимости, включая земельный участок и земельные отношения, только на земельный участок или только на земельные отношения, в том числе и на их отдельные части и действовать на протяжении различных периодов времени. К тому же, приобретая и желая продать недвижимое имущество, члены рынка относят конкретную цену к конкретному интересу (праву) в собственности.
Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде дохода, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса или проживания [39].