Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Исследование возможности применения различных методов при оценке объекта недвижимости.

Содержание:

Введение 3
1 Теоретические основы оценки недвижимости 6
1.1 Виды стоимости 6
1.2 Цель, объект и субъект оценки 13
1.3 Этапы оценки 15
2 Анализ методов оценки недвижимости 21
2.1 Применяемые принципы оценки недвижимости 21
2.2 Методы индивидуальной оценки недвижимости 25
2.3 Методы массовой оценки недвижимости 31
3 Мероприятия по совершенствованию методов при оценке объектов недвижимости на примере многоквартирного дома в г. Балашиха Московской области 37
3.1 Общие характеристики объекта оценки 37
3.2 Анализ применимости различных методов к оценке объекта 47
3.3 Оценка рыночной стоимости многоквартирного дома в г. Балашиха 49
3.4 Обоснование мероприятий по совершенствованию методов оценки объектов недвижимости 65
Заключение 75
Список использованных источников 77

Введение:

Любая недвижимость выступает в виде элемента рыночных отношений. Поэтому важным является определение ее рыночной стоимости.
Рынок недвижимости России отличается нестабильностью. Цены существенно колеблются по регионам, но наибольшие их значения присущи традиционно мегаполисам.
Также в мегаполисах страны более интенсивно ведется жилищное строительство в виде многоэтажной застройки.
Действующее законодательство предусматривает постановку на кадастровый учет всех объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, а соответственно необходимым является установление их кадастровой стоимости.
Россия имеет хорошую нормативно-правовую базу оценочной деятельности, которая включает кодексы, федеральные законы и нормативы оценки.
Применяют три подхода в определении оценки недвижимости – сравнительный, доходный и затратный. В каждом из подходов развито несколько методов. Выбор того или иного метода оценки зависит от его применимости к конкретному объекту.
Особо актуальным является выбор метода оценки при проведении массовой оценке стоимости объектов недвижимости, как например, многоквартирных домов.
Все изложенное выше предопределило выбор темы настоящего дипломного исследования и его актуальность в современных условиях.
Степень изученности и разработанности проблемы. Методологические аспекты анализа оценки и прогнозирования основных параметров рынка недвижимости базируются на общих положениях статистики рынков, конъюнктурной статистики, экономического моделирования и прогнозирования, изложенных в научных трудах российских и зарубежных ученых: С. Айвазяна, И. Беляевского, Д. Виноградова, И. Геллера, С. Герасименко, А. Головача, Д. Галагана, А. Ерин, В. Захожей, Н. Ковтуна, И. Манцурова, Р. Моторина, Н. Парфенцева, С. Сивца, Г. Стерника, А. Черняка и др.
Исследованию применения различных подходов к оценке стоимости жилой недвижимости посвящены научные труды отечественных авторов и специалистов, среди которых можно выделить: А. Гладких, К. Гремяцкую, Е. Карапетяна, А. Квасовского, Р. Поташева. В их трудах поднимаются вопросы развития рынка недвижимости, в т. ч. жилой, ценообразования на нем, девелопмента недвижимости, направления развития рынка недвижимости и ряд других.
Однако, несмотря на достаточно большое количество научных исследований, на сегодняшний день вопросы, связанные с современным состоянием рынка жилой недвижимости, его развитием в условиях турбулентной среды и массовой оценкой жилой недвижимости требуют дополнительных исследований.
Цель исследования – исследование возможности применения различных методов для оценки рыночной стоимости многоквартирного жилого дома в г. Балашиха.
Объект исследования – методы оценки недвижимости.
Предмет исследования — процесс оценки многоквартирного жилого дома (на материалах г. Балашиха).
Для достижения поставленной цели в ходе выполнения исследования предстоит решить следующие задачи:
1) Рассмотреть теоретические основы оценки жилой недвижимости;
2) Выполнить анализ методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости;
3) Провести оценку рыночной стоимости многоквартирного дома в г. Балашиха и обосновать направления совершенствования методов оценки.
Методологическая основа исследования представлена законодательными и нормативными документами, регулирующими отношения в сфере оценки недвижимого имущества в Российской Федерации.
Информационная база исследования представлена аналитическими данными профессиональных участников рынка, а также специальной и учебной литературой, научными публикациями и материалами периодической печати по рассматриваемой проблематике.
В работе использованы следующие общенаучные и специальные методы исследования, включающие логический и сравнительный анализ, экономико-математическое моделирование.
Структура работы обусловлена ее целью и задачами и состоит из введения, основной части (3 главы), заключения, списка литературы.
В первой главе анализируются основные теоретические положения оценки стоимости недвижимости, такие как виды стоимости, цель и задачи оценки, этапы оценки на основе положений нормативно-правовых актов и научных публикаций; во второй главе проведен анализ принципов оценки недвижимости и применяемых методов оценки; в третьей главе произведен анализ объекта оценки и выполнена оценка его рыночной стоимости, а также обоснованы предложения по совершенствованию методов оценки объектов недвижимости.

Заключение:

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (это земля, здания, сооружения и все то, что прочно связано с землей) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан, без нее невозможно осуществлять хозяйственную деятельность и развитие предприятий всех форм собственности
Недвижимость также выступает в виде элемента рыночных отношений.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок с недвижимостью, поток информации, касающийся таких сделок, а так же операции по развитию управления и финансирования недвижимости в условиях рыночных отношений.
Для реализации функции недвижимости как элемента рыночных отношений определяется ее стоимость.
В работе выполнен анализ существующих подходов и методов оценки объектов недвижимости и нормативно-правовой базы ее проведения.
Применение того или иного метода оценки определяется характеристиками недвижимости, наличием достоверных сведений о ее показателях и пр.
Актуальным является определение стоимости недвижимости для крупных городов спутников Москвы, одним из которых является г. Балашиха.
В последние годы в Балашихе ведется интенсивно жилищное строительство. Для нового объекта недвижимости актуальным является определение его стоимости. При этом при необходимости оценки всего многоквартирного дома применять индивидуальный метод оценки является нецелесообразным. В настоящее время в нашей стране нет нормативно утвержденного метода массовой оценки недвижимости, но есть проработки в этой области.

В работе выполнен анализ физико-географических характеристик района расположения оцениваемого объекта и его характеристик.
Дом, который подлежал оценки является одним из новостроев, который в конце 2019 г. пустили в эксплуатацию. В данное время он заселен.
Для оценки рыночной стоимости всего многоквартирного хода применен метод регрессионно-корелляционного анализа.
В результате подбора данных, построения и обработки модели получена стоимость 1 кв.м многоквартирного дома для условий 1-комнатной квартиры, а также значения коэффициентов, которые позволяют определить снижение / повышение цены на объект недвижимости в зависимости от влияющих факторов.
Стоимость многоквартирного дома равна 383,257 млн. руб.
На сегодняшний день оценщики, как правило, используют три разных подхода одновременно при оценке одного объекта недвижимости. За окончательную принимается стоимость объекта недвижимости, полученная путем согласования стоимостей, полученным по трем подходам. При сравнении этих итогов выбор рациональнее отдавать оценкам, основанных на более полной и верной информации.
Однако при оценке недвижимости, такой как выбранный объект, другие методы оценки были неприменимы.

Фрагмент текста работы:

Какая-либо область хозяйственной деятельности, в т. ч. и сфера недвижимости, характеризуется определенными специфическими особенностями и оказывает определенное влияние на течение экономических процессов в стране. Однако перед исследованием особенностей рынка жилой недвижимости следует определиться с пониманием самого термина «рынок недвижимости».
Если обратиться к литературным источникам, то здесь под данным понятием зачастую понимается рынок оборота прав на недвижимость. Следует отметить, что в данной трактовке не учитывается комплекс отношений, которые связаны с созданием новых недвижимых объектов и принципами управления, эксплуатации уже созданных объектов.
Между тем интересы большинства субъектов рынка недвижимости обусловлены именно этими процессами. К примеру, инвестор, вкладывая средства в недвижимость, безусловно, интересуется своими правами. Но это, скорее, не права на недвижимость, как таковую, а права на получение дохода от нее. Точно также и для пользователей недвижимого имущества гарантии прав являются важными. Однако не менее важны для них и вопросы качества эксплуатации недвижимого объекта, величина расходов, которые связаны с его использованием. Таким образом, обращение прав является ядром рынка недвижимости [1]. Учитывая все эти особенности, наиболее верным представляется следующее определение рынка недвижимости. Рынок недвижимости является взаимосвязанной системой рыночных механизмов, которые обеспечивают процессы создания, передачи, эксплуатации и финансирования объектов недвижимости.
Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, увязывающий его с рынком услуг, назначение которого заключается в создании условий для жизнеобеспечения и жизнедеятельности человека во всей многогранности проявлений и свойств. Развитие рынка недвижимости находится в прямой зависимости от принятия инвестиционных решений, которые базируются на его исследованиях, оценке и анализе. От уровня профессионализма такого анализа, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения.
В последние годы отечественный рынок недвижимости увеличил свою активность под влиянием компаний, которые специализируются на операциях с недвижимостью; финансовых учреждений и правительственных агентств; юристов и оценщиков.
На сегодняшний день России на одного жителя приходится гораздо меньше жилой площади, чем в европейских странах, в т. ч. в бывших странах народной демократии, которые так же, как и наша страна пострадали в период второй мировой войны. В послевоенные годы в стране повсеместно действовала достаточно развитая база строительной индустрии, позволившая в относительно короткий срок осуществить восстановление объектов экономики и обеспечить дальнейшее повышение экономического потенциала страны.
База индустриального домостроения, созданная в эти годы развития, предоставила возможность нарастающими темпами увеличить строительство, в основном, крупноблочных и крупнопанельных жилых домов и объектов социально-бытового назначения.
Однако следует отметить, что бытовые условия проживания в этих домах, как правило, возведенных в первые 10-20 лет после войны, не отвечают современным требованиям. Особенно отстают пятиэтажные панельные жилые дома, которые построены в 50-х гг. прошлого века. В большинстве регионов эти дома сносят, и на базе имеющихся коммуникаций строят новые серии домов либо объектов другого назначения [2].
Также необходимо заметить, что решающая роль отводится макроэкономическим факторам: политической ситуации в стране и регионах, общеэкономической ситуации, состоянию финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов является относительно стабильным, то состояние рынка недвижимости, которая приносит доход, определяется микроэкономическими факторами.
В целом определение понятия «недвижимость» очень четко дано в Гражданском Кодексе Российской Федерации, согласно некоторым статьям, которого к объектам недвижимости причисляются земельные участки и все существующие на них элементы.
В связи с активным развитием рыночных отношений, оценка объектов недвижимости сегодня – это весьма востребованный вид услуг. На данный момент существует множество видов земельной собственности (государственная, частная, коммерческая), каждая из которых, так или иначе, нуждается в проведении оценочных мероприятий [3].
Законом установлена: обязательность и основания проведения оценки; обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком; общие требования к содержанию отчета об оценке.