Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Ипотечное жилищное кредитование и его современное развитие.

Содержание:

Введение 3
1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования 6
1.1. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования 6
1.2. Отечественный и зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования 12
1.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования 23
2. Система банковского ипотечного жилищного кредитования в России 30
2.1. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в России 30
2.2. Современная практика банковского ипотечного жилищного кредитования 32
2.3. Оценка кредитоспособности заёмщиков как условие эффективности банковского ипотечного жилищного кредитования 34
3. Проблемы развития и направления совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в России 40
3.1. Анализ современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России 40
3.2. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России 43
3.3. Пути стимулирования ипотечного жилищного кредитования в России 50
Заключение 54
Список литературы 58

Введение:

В нормальных условиях функционирования финансовых отношений банковские учреждения всегда заинтересованы в ипотечном кредитовании. С одной стороны, ипотечное кредитование стимулирует развитие экономики и улучшает условия жизни населения, с другой стороны – является рисковым банковским продуктом, связанным с возможностью невозврата средств, что обусловливает актуальность исследования проблем ипотечного кредитования, поиск путей их решения и определения перспектив развития.
Во время перехода к рыночной экономике в России обострилась жилищная проблема. Одним из наиболее важных изменений для решения данной проблемы, стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. В России с 1998 г. появилось современное понимание ипотеки. Тогда вышел первый государственный закон, который регулировал отношения, затем сферой ипотечного кредитования управляет Госстрой России. Во многих регионах действуют местные программы ипотечного кредитования. На данный момент таким видом кредитования пользуются более 6% населения. Актуальное ипотечное кредитование расшевелило экономику всей страны, в частности – рынок строительства жилья, а также вторичный рынок недвижимости. Таким образом, тема организации ипотечного кредитования в настоящее время очень актуальна. Помимо того, что ипотека выполняет экономическую роль, она выполняет и важные социальные функции.
Для того чтобы помочь гражданам с приобретением в собственность квартир путем ипотечного займа, государство запустило федеральную целевую программу под названием “Жилище”. Программа содержит следующие подпрограммы: «Обеспечение жильем молодых семей», «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»; «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации»; «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры».
В Российской Федерации ипотека продолжает оставаться недоступной для большинства граждан. Это выражается тем, что отсутствуют действительно рабочие программы кредитования юридических и физических лиц, социально незащищенных слоев населения, а также граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью. Ипотечные займы слишком дороги, именно поэтому количество приобретенных жилых помещений на первичном рынке несколько ниже, чем прогнозировалось банками и кредитными организациями, но государство прилагает усилия для решения проблем ипотеки. Сказанное выше обусловливает необходимость изучения состояния и организации ипотечного кредитования.
Многие отечественные авторы исследуют методологические основы и теории ипотечного жилищного кредитования (далее – ИЖК) как одного из главных инструментов решения жилищного вопроса. Среди них можно выделить: М. И. Каменецкого, С. Г. Гончарова, А. Н. Асаула, В. А. Горемыкина, Н. Б. Косареву, Л. В. Донцову, А. Б. Копейкина, Н. И. Куликова, В. К. Селюкова и др. 
Конкретные прикладные региональные и местные модели развития ипотечного жилищного кредитования разрабатывают такие авторы, как: В. Ю. Журов, М. И. Калинин, И. М. Никулин, В. В. Зыков, А. Н. Савруков, Р. Г. Хисамутдинов, Н. А. Щербаков, О. А. Туркова и др.
Целью выпускной квалификационной работы является разработка рекомендаций по стимулированию ипотечного жилищного кредитования в РФ. 
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
 рассмотреть понятие и сущность ипотечного кредитования;
 изучить отечественный и зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования;
 охарактеризовать инструменты ипотечного жилищного кредитования;
 изучить государственную поддержку ипотечного жилищного кредитования в России;
 проанализировать современную практику банковского ипотечного жилищного кредитования;
 охарактеризовать оценку кредитоспособности заёмщиков как условие эффективности банковского ипотечного жилищного кредитования;
 проанализировать современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России;
 выявить проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России;
 предложить пути стимулирования ипотечного жилищного кредитования в России.
Объектом исследования является деятельность банков в РФ в сфере предоставления ипотечных жилищных кредитов.
Предметом исследования – организационно-экономические отношения, складывающиеся в связи с организацией ипотечного кредитования. 
Теоретическую базу исследования составила учебно-методическая и научная литература, периодические издания по теме исследования, официальные аналитические обзоры, официальные статистические данные Федеральной службы государственной статистики и Центрального банка Российской Федерации.
При написании работы использовались методы экономического анализа, методы систематизации и обобщения.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Заключение:

Ипотечное правоотношение представляет собой совокупность субъективных прав обязательственно-правового и вещного характера. В силу чего оно по своему характеру не только обеспечительное, но также и выступает средством защиты и гражданско-правовой ответственности. На этом основании она предлагает понимать под ипотечным правоотношением юридическую связь залогодателя и залогодержателя, возникшую в силу залога недвижимости, выражающуюся в наличии у них корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Ипотечное кредитование целесообразно представить, как процесс выдачи кредита заемщику банком или другим финансовым институтом, который имеет право осуществлять такой вид деятельности для приобретения недвижимости на территории страны проживания или другой страны (международная ипотека), под залог приобретаемой недвижимости, а также другого недвижимого имущества.
Ипотека как доступный источник кредитных ресурсов для финансирования инвестиций в нашей стране набирает обороты.
В мировой практике основным источником финансирования жилищного строительства являются собственные средства строительных компаний, тогда как в России — внешние источники финансирования, которые далеко не дешевы. В российской строительной отрасли наблюдается высокая стоимость возводимых объектов, что ограничивает строительные компании в использовании собственного капитала по причине его недостаточности, поскольку он образуется из чистой прибыли.
Переход с долевой на проектную систему финансирования строительства жилья повлияет на увеличение кредитной нагрузки по процентам для девелоперов и отразится на росте стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Проектное финансирование может способствовать уходу с рынка небольших строительных компаний.
Таким образом, ориентируясь на мировую практику ипотечного кредитования, возникает необходимость поддержки ипотечных программ в нашей стране. Покупка жилой недвижимости стимулирует строительные компании расширять объемы предложения, увеличивается спрос на стройматериалы, мебель и т. д. Создаются дополнительные рабочие места, увеличивается совокупный доход, что является хорошим стимулом к росту экономики страны. Для решения проблем развития жилищного строительства и ипотечного кредитования требуется системный подход, так как эти вопросы носят комплексный характер.
По предварительной оценке, за 10 мес. 2019 г. выдано более 1 млн кредитов на 2,23 трлн руб. (-14% по количеству и -6% по объему к 10 мес. 2018 г). «Новая» выдача (без учета ипотеки, выданной для рефинансирования ранее полученных кредитов): 960 тыс. кредитов (-7%) на 2,12 трлн руб. (+2%).
В октябре 2019 г. выдано 120 тыс. кредитов на 270 млрд руб. Это на 15% по количеству и на 10% по сумме ниже уровня октября 2018 г. Доля кредитов, выданных на цели рефинансирования, составила около 6% по сравнению с 9,5% годом ранее. Объемы выдачи «новой» ипотеки незначительно отстают от прошлогодних: выдано 115 тыс. кредитов (-10%) на 258 млрд руб. (-5%).
На темпы выдачи ипотечных кредитов также влияет эффект высокой базы осенних месяцев 2018 года. По данным Банка России фактические ставки выдачи в сентябре — октябре 2018 г. достигли минимума за всю историю наблюдений и составили около 9,4%. Это стало результатом выдачи кредитов, одобренных летом 2018 года. В сентябре 2019 года средние ставки выдачи ипотечных кредитов составили 9,7%.
С другой стороны, именно осенью 2018 года начал формироваться тренд на повышение ставок по ипотеке из-за роста стоимости фондирования и ожидаемого ускорения инфляции. Это обеспечило повышенный спрос на ипотеку: объем ежемесячных выдач вырос на 18% к сентябрю 2018 г., что в 2 раза выше 5-летнего среднего значения (+9%).
По итогам 2019 года ожидается снижение инфляции ниже целевого уровня Банка России в 4%. Потенциал снижения ставок и стоимости фондирования еще не исчерпан: уровень ипотечных ставок опустится до 8,5-8,7% уже в 2020 году. В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда» к 2024 году ставки по ипотеке должны достигнуть уровня 7,9% к 2024 году. Уже сейчас основные ипотечные кредиторы предлагают ипотеку по ставкам около 9% (Банк ДОМ.РФ – от 8,3%).
На сегодняшний день рост ипотечного кредитования в РФ напрямую сдерживается следующими факторами:
1. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам; ипотека в ряде стран представляется населению заметно привлекательнее из-за более низких ставок по ипотечным кредитам;
2. Несовершенство нормативно-правовой базы ипотечного кредитования, а именно: документальное оформление кредитных дел, установления, востребования задолженностей;
3. Сравнительно небольшой опыт российской банковской системы в долгосрочном кредитовании, так как в РФ рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым;
4. Высокий уровень инфляции, вследствие чего происходит снижение уровня предоставления услуг по кредитованию, в том числе по ипотечному. Согласно мировому опыту ипотеку можно назвать перспективной в том случае, если годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте;
5. Проблемы ипотечного кредитования, вызванные нестабильной экономической ситуацией в стране и кризисными тенденциями;
6. Недостаточное внимание со стороны правительства к реализации государственных программ помощи.
Для решения этих проблем поддержка государства системы ипотечного кредитования должна быть сформирована в следующих направлениях:
 придание системе кредитования формы муниципальной,
 приоритетное выделение площадок под застройку,
 снятие или уменьшение величины финансовой нагрузки, за счет снижение расходов на инфраструктуру,
 создание различных государственных социальных программ для поддержки населения,
 улучшение жизни во всех регионах страны,
 уменьшение ставок по ипотечным кредитам,
 увеличение среднего срока кредитов,
 повышение уровня конкуренции на рынке жилищного кредитования.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1.1. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования

Ипотечное кредитование во многих экономически развитых странах считается не только основной формой улучшения жилищных условий, но также оказывает значительное воздействие и на экономическую ситуацию в стране в целом. На сегодняшний день ипотечное кредитование представляет собой сложную систему, которая состоит из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Ипотека, в странах с развитой рыночной экономикой, служит одним из главных инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, укрепления в надлежащей степени платежной дисциплины, привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу .
В широком смысле под ипотечным кредитом понимают долгосрочную ссуду под залог недвижимости, например, земли под производственными зданиями и сооружениями и т.д. В экономическом понимании ипотека не является по своей сущности самостоятельной экономической категорией ввиду нижеследующего:
 служит материальным (стоимостным) обеспечением кредита как самостоятельного экономического отношения;
 опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования;
 является инструментом долгосрочного размещения капитала, позволяющим получать стабильный доход.
Ипотечное кредитование как основная форма финансирования наиболее актуальна в сфере жилищного строительства.
Благодаря механизму ипотечного кредитования ссудный капитал попадает в сферы, испытывающие потребность в кредитных ресурсах. Посредством кредита накапливаются временно свободные денежные средства для их последующего направления на удовлетворение потребностей юридических и физических лиц в заемном капитале на строительство, реконструкцию или приобретение недвижимости. Ипотечное кредитование позволяет расширять границы индивидуального накопления через создание кредитных институтов, осуществляющих операции в данной сфере деятельности. Ипотечный кредит оказывает влияние на регулирование экономики и служит одним из инструментов экономического развития страны. Ипотечное кредитование оказывает положительное воздействие на развитие реального сектора экономики и приводит к росту инвестиций в строительство и модернизацию производства.
Ипотеке отводится важная роль в финансировании инвестиций. На современном этапе жилищное строительство является ключевой отраслью для различных форм финансирования и кредитной деятельности. В широком смысле под инвестициями в жилищный сектор понимают все расходы на строительство новых домов, а также реконструкцию и поддержание в необходимом состоянии жилого фонда.
Под финансово-инвестиционным процессом в жилищном секторе подразумевают процесс накопления и последующего использования финансовых ресурсов с целью обеспечения жилищного строительства и достижения положительных результатов социального и экономического характера. Наравне с финансовыми ресурсами в финансово-инвестиционный потенциал включаются участники финансово-инвестиционного процесса.
Взаимоотношения в финансово-инвестиционном процессе жилищного сектора можно рассматривать, с одной стороны, как ресурсы (собственные или заемные), поступающие от компаний и граждан, а также банковские кредиты, а с другой стороны, как отношения между участниками финансово-инвестиционного процесса, т.е. государством, гражданами, ипотечными банками, строительными компаниями.
Основными источниками финансирования жилищного строительства в мировой практике являются собственные средства строительных компаний. В России особенностью строительной отрасли является высокая стоимость возводимых объектов, что ограничивает строительные компании в использовании собственного капитала, рост которого происходит благодаря получаемой чистой прибыли. Достоинствами использования собственного капитала строительных компаний являются бесплатность ресурсов, отсутствие ограничений в использовании средств. Однако их недостаточно для осуществления полноценного возведения объекта и обычно хватает только на возведение фундамента.
В российской практике финансирование жилищного строительства на основе использования средств дольщиков занимает наибольший удельный вес в общем объеме внешних источников финансирования.
Эксперты отмечают, что проектное финансирование могло появиться без законодательных инициатив, если бы банковская система позволяла девелоперам привлекать больше средств под проекты. Кредитование девелоперов при долевом финансировании имеет следующую структуру: 20% в расходах составляет стоимость земельного участка, до 15% — проектирование и согласование документации, 25% — прокладка сетей и дорожной инфраструктуры и 40% — собственно строительно-монтажные работы. Банки кредитуют застройщиков под ликвидный залог (землю), которая в себестоимости строительства объекта занимает 20% .
Кредит увеличивает себестоимость строительства, когда на начальном этапе девелопер привлекает банковские средства, а дальнейшее финансирование происходит за счет средств дольщиков. При проектном финансировании и отказе от привлечения средств дольщиков кредитная нагрузка по процентам вырастет для девелопера и приведет к сокращению маржинальности девелоперских компаний и росту стоимости квадратного метра для конечного покупателя. Проектное финансирование может стать причиной ухода с рынка небольших строительных компаний. За переходом к проектному финансированию эксперты усматривают новый вектор развития территорий и новый передел частной собственности, где проектное финансирование выступает эффективным способом быстрой и дешевой экспроприации земель .