Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Формы и методы управления на предприятиях недвижимости и их совершенствование на примере АО «Восток-Сервис-Спецкомплект»

Содержание:

Введение 5
1 Краткие теоретические положения управления недвижимостью 9
1.1 Функции управления недвижимостью 9
1.2 Особенности управления недвижимостью 19
1.3 Формы управления недвижимостью 23
1.4 Методы управления недвижимостью 27
2 Анализ деятельности и недвижимости предприятия АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» 30
2.1 Характеристика района расположения предприятия 30
2.2 Направления деятельности предприятия и финансово-экономическое состояние 34
2.3 Анализ недвижимости предприятия и ее использования 37
2.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Ногинске 40
3 Обоснование совершенствования формы и методов управления недвижимостью АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» 52
3.1 Обоснование выбора объектов управления 52
3.2 Анализ наилучшего использования имеющихся объектов недвижимости 54
3.3 Предложение совершенствования форм и методов управления недвижимостью на предприятии АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» 63
3.4 Оценка эффективности от реализации предложений 64
Заключение 67
Список использованных источников 71
Приложение А. Сравнение методов управления недвижимостью 75
Приложение Б. Оценка экономических показателей деятельности АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» 76
Приложение В. Факторы влияния на выбор варианта наиболее эффективного использования объекта коммерческой недвижимости 78

Введение:

Актуальность. Недвижимость, как финансовая категория и форма вложения капитала, является одним из основных факторов национального производства. С ее спецификой связаны определенные особенности функционирования рынка недвижимости, а именно то, что ему присущи свойства одновременно двух рынков — товаров и услуг (по форме) и финансового (по экономическому содержанию).
Недвижимость как товар имеет ряд отличий от других товаров. Это объект долгосрочных инвестиций (в землю, здания, жилье, объекты коммерческой недвижимости). Недвижимость занимает определенное пространство, определяющее ее местонахождение, условия проживания; может продаваться или передаваться в наследство, сдаваться в аренду.
Объемы недвижимости, их стоимость и динамика выступают показателями, характеризующих эффективность функционирования субъектов хозяйствования, муниципальных органов и государства в целом, а также уровень благосостояния населения Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Актуальность проблем эффективного управление недвижимостью обусловлена тем, что владение коммерческой недвижимостью открывает возможности получения не только основного, но и дополнительного дохода. Но эти возможности большинство владельцев и пользователей используются неэффективно, поскольку не получают максимальной экономической выгоды при минимальных затратах на эксплуатацию и содержание недвижимости.
Недостаток инвестиционных ресурсов сдерживает процессы модернизации недвижимости и повышения ее рыночной стоимости. Указанные проблемы в полной мере касаются недвижимости, имеющейся в распоряжении муниципалитетов, предприятий и организаций различных форм собственности, той, которая используется в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Управление недвижимостью и бизнес-процессы на рынке недвижимости имеют специфику по сравнению с традиционным менеджментом на рынке товаров и услуг. Именно поэтому существует необходимость совершенствования формы и методов управления недвижимостью на предприятиях, что обеспечит возможность получения постоянной прибыли для ее владельцев.
Указанное обуславливает актуальность выбранной темы исследования.
Целью данной работы является анализ используемых форм и методов управления недвижимостью на предприятии и обоснование их совершенствования на примере АО «Восток-Сервис-Спецкомплект».
В работе поставлены следующие задачи:
— выполнить анализ функций, форм и методов управления недвижимостью;
— выполнить анализ финансово-экономического состояния и использования недвижимости АО «Восток-Сервис-Спецкомплект»;
— исследовать существующую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в г. Ногинске;
— обосновать направления совершенствования форм и методов управления недвижимостью на предприятии АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» и оценить их эффективность.
Объектом исследования являются объекты недвижимости предприятия.
Предметом исследования являются процессы управления недвижимостью предприятий.
Информационная база исследования представлена законодательными и нормативными документами, регулирующими отношения в сфере недвижимого имущества в Российской Федерации, данными государственной статистики, аналитическими данными профессиональных участников рынка, а также специальной и учебной литературой, научными публикациями и материалами периодической печати по рассматриваемой проблематике таких ученых как Варламов А.А., Гальченко С.А,, Засядь-Волк В.В., Кухтин П.В., Горемыкин В.А,, Петрухина М.Н., Райзенберг Б.А., Тэмпан Л.Н., Талонов А.В.
Методология исследования. При проведении исследования были использованы диалектический метод познания, системный анализ, структурный и факторный анализ, экономико-статистический метод, логический и сравнительный анализ, метод экономико-математического моделирования.
Степень проработанности проблемы. В последние годы интерес ученых к проблемам эффективности управления недвижимостью и стратегии реализации управления заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно. Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости. Актуальные вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли свое отражение в научных трудах известных отечественных и зарубежных экономистов, в числе которых К. В. Боумен, А. Н. Асуал, М. И. Баканов, С. Г. Беляев, В.Н. Иванов, В.И. Кошкина, Н.Б. Косарев, А,Д. Некипелов, Е.Г. Ясин. Проблемы управления имуществом были рассмотрены в работах видных ученых: Мескон М. X., Друкера П., Маслоу П., Клиланда Д.

Заключение:

В выпускной квалификационной работе выполнен анализ используемых форм и методов управления недвижимостью на предприятии и обоснование их совершенствования на примере АО «Восток-Сервис-Спецкомплект».
В работе были поставлены следующие задачи:
1) выполнить анализ функций, форм и методов управления недвижимостью;
Анализ функций, форм и методов управления недвижимостью показал их значительное множество и различие для разных типов объектов недвижимости. При управлении коммерческой недвижимостью применяются организационные и экономические методы управления. Выбор форм управления недвижимостью определяется на основе факторного анализа.
Выполненный анализ функций, форм, методов управления недвижимостью позволил провести анализ деятельности АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» на предмет эффективности управления недвижимости и разработать при необходимости рекомендации по усовершенствованию методов управления.
2) выполнить анализ финансово-экономического состояния и использования недвижимости АО «Восток-Сервис-Спецкомплект»;
Анализ финансово-экономического состояния и использования недвижимости АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» показал, что чистый доход компании нестабилен и колеблется в значительных размерах, что указывает на наличии проблем у предприятия. Валовая прибыль предприятия только в последний год была положительной, в предыдущие – отрицательной. Переход от отрицательного к положительному показателю валовой прибыли говорит о внедрении каких-то элементов управления основной деятельностью, которые повлияли на прибыльность предприятия.
Стоит отметить, что в 2016-2017 гг. финансовый результат компании имел отрицательное значение, что предопределяет необходимость сокращения затрат или увеличения доходов компании. В тоже время за 2018 г. прибыль имеет положительное значение и составляет 12240 тыс. руб. Следовательно, эффективность деятельности предприятия увеличилась. На это могло оказать влияние сдача в аренду площадей имущественного комплекса компании по адресу ул. Рабочая, 46а.
Таким образом, сделан вывод о том, что повышение экономических показателей предприятия возможно за счет эффективного управления его имуществом.
В связи с этим далее в работе был рассмотрен состав и показатели недвижимого имущества АО «Восток-Сервис-Спецкомплект», а также выполнен анализ его использования.
Установлено, что в собственности компании находятся: торговое помещение, офисные помещения, имущественный комплекс, включающий два здания, расположенных на одном земельном участке.
Анализ использования показал, что торговое и офисные помещения используются на 100 % самой компанией. Двух- и трехэтажное здания имущественного комплекса используются только 44 и 58 % соответственно, при этом большая часть зданий сдается в аренду.
На основе анализа выбран объект для определения наиболее эффективного его использования и совершенствования формы управления.
3) исследовать существующую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в г. Ногинске;
Результаты исследования существующей ситуации на рынке коммерческой недвижимости в г. Ногинске позволили определить наибольшие цены характерны для торговой недвижимости, но таких предложений на рынке достаточно много (почти 50 % предлагаемых к продаже и почти 30% — предлагаемых к аренде из всей структуры рынка). Примерно 1/5 часть всех предложений о продаже и аренде коммерческой недвижимости относится к офисной недвижимости, к тому же цена аренды данного вида недвижимости уже 2 года незначительно, но увеличивается.
Также установлено, что рынок пересыщен предложениями об аренде производственно-складской недвижимости, что свидетельствует о невостребованности данного вида недвижимости. К тому же для данного вида недвижимости характерны наименьшие цены как на продажу, так и на аренду.
4) обосновать направления совершенствования форм и методов управления недвижимостью на предприятии АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» и оценить их эффективность.
С использованием методики бальной оценки выполнен анализ наиболее эффективного использования производственно-складского здания АО «Восток Сервис-Спецкомплект». Установлено, что более эффективным является его перепрофилирование в торговый центр. В связи с этим обоснована необходимость изменения формы управления этим объектом недвижимости
Обоснована целесообразность перехода на доверительное управление.
Подсчитаны затраты на собственное оперативное управление и доверительное управление перепрофилированным зданием. При доверительном управлении по основным затратам обеспечивается экономия 250 тыс. руб./мес. или 3,000 млн. руб. / год.
Таким образом, поставленная в работе цель — выполнить анализ используемых форм и методов управления недвижимостью на предприятии и обоснование их совершенствования на примере АО «Восток-Сервис-Спецкомплект» достигнута, задачи решены.
Практическая значимость работы состоит в возможности использования результатов исследования в деятельности АО «Восток-Сервис-Спецкомплект».

Фрагмент текста работы:

В соответствии с п.7 ст.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» [1] объектами недвижимости являются — земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Объект недвижимости – достаточно широкое понятие, включающее как природные (леса, недра, водные объекты, земельные участки), так и искусственные объекты (дома, квартиры, офисы, сооружения, производственные и социальные здания). Виды объектов недвижимости по Гражданскому кодексу [1] и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2] представлены на рисунке 1.1.С применением диалектического метода познания выделены применяемые для исследования объектов недвижимости классификации:
— типологическая классификация Варламова и Севостьянова [31];
— классификация с использованием фасетного метода Паттури [32];
— укрупненная структурная классификация объектов недвижимости Ассаула [3];
— классификация Тэмпана [34];
— классификация по наиболее встречающимся признакам Ресина Как видно из рисунков 1.1 и 1.3 существует особый вид недвижимости – имущественный комплекс, который в литературе чаще называют земельно-имущественным комплексом.
Понятие «земельно-имущественный комплекс» (далее — ЗИК) не закреплено в российском законодательстве и является предметом спора для российских ученых. Так, вопросам земельно-имущественных комплексов и земельным отношениям на макро и микро уровнях посвящены работы Беленького В.Р., Варламова А. А. [8], Гальченко С.А. [9], Гербеевой Л.Ю. [10], Засядь-Волк В.В. [11], Кравцова В.И. [12], Кухтина П.В. [14], Очередниковой О. С. и Матушевской Е. А. [15], Сай С.И., Хаметова Т.И. [17]. Однако, в современной научной литературе встречаются довольно неоднозначные выводы по исследованию земельно-имущественных комплексов, как предприятий аграрной сферы, так и организаций, занимающихся различными видами деятельности. Также, в науке недостаточно исследований, связанных с управлением земельными ресурсами предприятиями и организациями. В таблице 1.1 приведены самые популярные определения термина «земельно-имущественный комплекс». Как показывает логический анализ приведенных в таблице 1 определений, большинство из них неконкретны. Так, например, Гербеева Л.Ю. [10] не указывает какие именно объекты недвижимости располагаются на земельном участке, образуя с ним земельно-имущественный комплекс. Тоже можно отметить и об определении профессора Беленького В.Р.
Доцент Засядь-Волк В.В. [11] назвал территорию земельно-имущественного комплекса определенной, не пояснив каким образом устанавливаются ее границы.
Кухтин П.В. [14] дал совершенно неопределенное значение земельно-имущественному комплексу, которое не позволяет ни определить его состав, ни границы, ни то, что объединяет все его элементы.
Наиболее простое и емкое определение земельно-имущественному комплексу дал проф. СайС.И.
Многообразие определений понятия «земельно-имущественный комплекс» свидетельствует о недостаточном законодательном регулировании и изученности вопроса.
Стоит отметить, что во всех определениях земельно-имущественного комплекса участвуют земля (земельные участки) и объекты недвижимости, расположенные на ней. Следовательно, для упрощения понимания земельно-имущественного комплекса можно предложить следующее определение. Земельно-имущественный комплекс – это совместно функционирующий единый объект недвижимости, включающий земельный участок и расположенные на нем один или несколько других видов объектов недвижимости.
Эффективность использования недвижимости достигается за счет управления.
В зависимости от вида объекта недвижимости различают несколько уровней управления недвижимостью [23]:
1 – управление единичным объектом недвижимости;
2 – управление земельно-имущественным комплексом;
3 – управление портфелем недвижимости.
В зависимости от уровня управления различают различные цели и задачи управления недвижимостью (рисунок 1.4).
В общем виде независимо от вида объекта недвижимости выделяются экономические, потребительские и социальные цели управления объектами недвижимости [18].
Также для всех видов объектов недвижимости выделяют общие аспекты управления недвижимостью.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость.
Экономический аспект управления осуществляется посредством управления доходами и расходами, образующимися в ходе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления заключается в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением [19].
Реализация указанных аспектов управления достигается за счет следующих функций управления недвижимостью: планирование, маркетинг, мониторинг, аудит, регистрация, учет, контроль и оценка [20].
Планирование состоит в разработке и практическом осуществлении планов, обусловливающих перспективное состояние объекта недвижимости, а также путей, методов и средств его достижения. Планирование может осуществляться посредством компьютерных программ. При этом составляются краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный прогнозы развития объекта недвижимости, планы по его ремонту, реконструкции, переоборудованию.
Маркетинг представляет собой «деятельность в сфере рынка товаров и услуг, осуществляемую в целях стимулирования сбыта товаров, развития и ускорения обмена во имя лучшего удовлетворения потребностей и получения прибыли» [21, с. 222].