Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Арендные отношения в сфере управления недвижимостью на примере региона.

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью на основе арендных отношений 6
1.1. Сущность и особенности арендных отношений на недвижимое имущество 6
1.2. Нормативно-правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости 14
Глава 2. Совершенствование арендных отношений на недвижимое имущество 18
2.1. Основные проблемы в сфере арендных отношений на недвижимое имущество 18
2.2. Направления развития концепции управления недвижимостью на основе аренды 22
Глава 3. Особенности аренды недвижимости в Москве 30
3.1. Осуществление сделок аренды недвижимости 30
3.2. Особенности арендных отношений на землю 33
3.3. Использование брокериджа для эффективного управления сделками в арендных отношениях……………………………………………………………41
Заключение 46
Список использованной литературы 48
Приложение 1 48
Приложение 2 57

Введение:

Актуальность работы. Актуальность выпускной квалификационной работы заключается в том, что аренда является новым способом управления государственным имуществом, который позволяет обеспечить рациональное его использование и увеличение доходов РФ.
На протяжении последних лет в России активно проводится политика разгосударствления, что приводит к значительному пополнению государственного бюджета, и решению большого круга социальных проблем. Фонд государственного имущества России успешно выполняет возложенные на него задачи. Но с каждым последующим годом государственного имущества становится все меньше, и поэтому значительная статья доходов в государственный бюджет постепенно уменьшается.
Преимущества аренды заключаются в том, что аренда не приводит к смене владельца, соответственно, право собственности на имущество остается у государства. За несколько лет эффективного использования арендатором такого имущества общая сумма арендной платы, которая поступит в государственный бюджет, может даже превысить стоимость этого самого имущества. Кроме того, весьма важным является уменьшение расходов собственника (государства) на содержание имущества, проведения текущих или капитальных ремонтов и оплату коммунальных услуг.
Отдельным проблемным вопросам, возникающим в процессе законодательного регулирования в сфере арендных отношений и управления государственным имуществом, посвятили свои труды отечественные авторы Алиев Т.Т., Белов В.А., Ибрагимов К.Х., Ибрагимова Ф.К., Косьмин А.Д., Черноножкина Н.В., Косьмина Е.А., Маркелова И.Д., Писарева Н.Л., Шеметова Н.Ю. и другие. Однако в данных работах уделено мало внимания именно сфере управления имуществом, находящегося в собственности государства и регионов.

Цель работы – рассмотреть особенности арендных отношений в сфере управления недвижимостью, находящейся в собственности государства и регионов.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
1) рассмотреть теоретические аспекты управления недвижимостью на основе арендных отношений;
2) проанализировать совершенствование арендных отношений на недвижимое имущество;
3) определить особенности аренды недвижимости в Москве.
Объектом данной работы являются отношения в сфере аренды в России с точки зрения перспектив их развития.
Предмет – комплекс необходимых мер для управления арендой государственной и муниципальной собственности.
Реализация обозначенных целей и задач обусловила структуру и логику данной выпускной квалификационной работы. Представленное исследование условно разделено на три части.
Во введении представлена актуальность, цели и задачи исследования, определены объект и предмет, методы исследования, теоретико-информационная база исследования.
В первой главе рассмотрена сущность и особенности арендных отношений на недвижимое имущество, исследовано нормативно-правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости.
Во второй главе определены основные проблемы в сфере арендных отношений на недвижимое имущество, рассмотрены направления развития концепции управления недвижимостью на основе аренды.
Третья глава посвящена рассмотрению особенностей организации аренды недвижимости в Москве, представлено использование брокериджа с целью эффективного управления сделками в арендных отношениях.
В заключении представлены основные выводы исследования и мероприятия по совершенствованию управления недвижимостью, находящейся в собственности государства и регионов.
Приложения дают информацию об аренде объектов нежилого фонда для субъектов малого и среднего предпринимательства; Проведение земельных аукционов Департаментом городского имущества Москвы в 2017 году.
В процессе написания работы применялись такие методы исследования как обобщение, сравнение, группировка при анализе действующих нормативных документов; графический метод, табличный метод при анализе арендных отношений, а также горизонтальный анализ, вертикальный анализ, сравнительный анализ.
Теоретико-информационную базу исследования составляют нормативные и законодательные акты, которые регулируют арендные отношения в сфере недвижимости, монографические работы и статьи отечественных и зарубежных экономистов в ведущих экономических изданиях, материалы научно-практических конференций, статистическая отчетность.
 

Заключение:

Аренда объектов государственной собственности как финансовое явление выступает системой денежных распределительных и перераспределительных отношений между ее участниками (государством, юридическими и физическими лицами, органами государственной власти и управления) по передаче части национального богатства в срочное платное пользование и формированию стоимостного распределения и перераспределения валового внутреннего продукта и национального дохода, формированию и использованию финансовых ресурсов в форме денежных потоков для удовлетворения общественных потребностей и интересов.
Целью работы выступало рассмотрение арендных отношений в сфере управления имуществом, находящегося в собственности государства и регионов. Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
1) рассмотрены теоретические аспекты управления недвижимостью на основе арендных отношений;
2) проанализировано совершенствование арендных отношений на недвижимое имущество;
3) определены особенности аренды недвижимости в Москве.
Основным источником регулирования арендных отношений является Гражданский кодекс. Проблема действующего законодательства в том, что независимо от площади или целевого назначения объекта аренды, будь то один квадратный метр для размещения банкомата или тысячи метров для размещений какого-либо производства товаров или услуг, передача в аренду осуществляется на основании конкурса.
Арендные отношения представляют собой трудоемкий и многоаспектный процесс, который требует повсеместного управления. С целью развития концепции управления недвижимостью на основе аренды предлагаем рассмотреть следующие положения и рекомендации, которые помогут сделать арендные отношения более благоприятными и менее рискованными.
На практике следует пересмотреть условия конкурса, разработать мероприятия, которые позволили бы проводить конкурс в очень короткие сроки, а также привели бы к повышению конкурентоспособности государственного имущества и, соответственно, доходов государственного бюджета и предприятия. В свою очередь, для бизнеса и инвесторов это послужило бы не только позитивным сигналом, но и демонстрацией того, что государство упрощает условия ведения бизнеса и борется с коррупцией, «рассадником» которой являются сложные и не прозрачные процедуры доступа к государственному имуществу.
На стадии обсуждения аренды коммерческой торговой недвижимости каждый из участников стремится добиться максимально выгодных позиций. Одна сторона – это собственники, стремящиеся сдать имеющуюся у них площадь по большей арендной ставке. Вторая сторона – Арендаторы, для которых важно снять торговые помещения подешевле. Компания-брокер не только берет на себя поиск Арендаторов коммерческой недвижимости, но и выступает в роли беспристрастного арбитра. Специалисты по брокериджу помогают сторонам найти компромисс, согласовать документацию по арендной сделке и уладить возникающие сложности.
Таким образом, все поставленные задачи выполнены, и цель работы достигнута.

Цель работы – рассмотреть особенности арендных отношений в сфере управления недвижимостью, находящейся в собственности государства и регионов.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
1) рассмотреть теоретические аспекты управления недвижимостью на основе арендных отношений;
2) проанализировать совершенствование арендных отношений на недвижимое имущество;
3) определить особенности аренды недвижимости в Москве.
Объектом данной работы являются отношения в сфере аренды в России с точки зрения перспектив их развития.
Предмет – комплекс необходимых мер для управления арендой государственной и муниципальной собственности.
Реализация обозначенных целей и задач обусловила структуру и логику данной выпускной квалификационной работы. Представленное исследование условно разделено на три части.
Во введении представлена актуальность, цели и задачи исследования, определены объект и предмет, методы исследования, теоретико-информационная база исследования.
В первой главе рассмотрена сущность и особенности арендных отношений на недвижимое имущество, исследовано нормативно-правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости.
Во второй главе определены основные проблемы в сфере арендных отношений на недвижимое имущество, рассмотрены направления развития концепции управления недвижимостью на основе аренды.
Третья глава посвящена рассмотрению особенностей организации аренды недвижимости в Москве, представлено использование брокериджа с целью эффективного управления сделками в арендных отношениях.
В заключении представлены основные выводы исследования и мероприятия по совершенствованию управления недвижимостью, находящейся в собственности государства и регионов.
Приложения дают информацию об аренде объектов нежилого фонда для субъектов малого и среднего предпринимательства; Проведение земельных аукционов Департаментом городского имущества Москвы в 2017 году.
В процессе написания работы применялись такие методы исследования как обобщение, сравнение, группировка при анализе действующих нормативных документов; графический метод, табличный метод при анализе арендных отношений, а также горизонтальный анализ, вертикальный анализ, сравнительный анализ.
Теоретико-информационную базу исследования составляют нормативные и законодательные акты, которые регулируют арендные отношения в сфере недвижимости, монографические работы и статьи отечественных и зарубежных экономистов в ведущих экономических изданиях, материалы научно-практических конференций, статистическая отчетность.
 

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью на основе арендных отношений
1.1. Сущность и особенности арендных отношений на недвижимое имущество
Аренда является одним из самых древних финансовых явлений в истории общественного развития. Первые письменные упоминания об арендных отношениях датированы 4500 до н. е., и представляют собой отчетность о движимом и недвижимом имуществе правителей. Документы отчетности свидетельствуют зарождение и быстрое развитие в государствах Месопотамии частной собственности и товарно-денежных отношений. С целью регламентации этих отношений государство в законодательном порядке определила условия торговли, найма и аренды.
В сборнике законов Липид-Имтара (ХХ-XIX вв. До н. Э.) Впервые говорилось о регламентации арендных отношений как существенной составляющей экономики Древнего Вавилона . Арендные отношения и отношения найма регламентировалась и законами Хаммурапи. Арендная плата могла составлять треть или даже половину полученного урожая. субъектами арендных отношений были владелец поля и арендатор.
На территории России отношения временного платного пользования известны из княжества, в частности аренда земли (арендаторами боярских и монастырских земель были крестьяне). В данный период отношения временного владения и пользования называли по-разному — «съем», «аренда».
Объектом найма могло быть не только имущество, известны также «наем рабочей силы» и его разновидность — «наем в ученики» . Термин «съем» применяли в случае найма земельных участков, жилых и нежилых помещений.
Термины «оброк» и «дань» распространены в древнерусских летописях. Суть термина «оброк» тождественна содержанию понятия «аренда» как срочного или бессрочного пользования недвижимым имуществом, следует из договора найма. Оброк был платой государству и монастырям за публичные торги, городские торговые места, скамейки, харчевни, перевозки, ветряки, рыбные уловы и другие угодья.
В ХVI в. были известны факты предоставления в оброк поселений вместе с крестьянами.
Наряду с этим оброк толковался как «государственная подать», при отсутствии четкого разграничения между государственным и замковым (поместным) управлением. Предоставление оброка крестьянам сопровождалось их обязательствами в виде повинностей по выполнению работ или в натуральной форме — продукта .
При развитии международных экономических связей и присоединения польских земель (вследствие разделения Польши) в Российской империи понятие «Аренда» начали применять на территории о передаче во временное пользование больших земельных участков, а позднее доходный для нанимателя (арендатора) вид найма.
Так, российский финансист С.В. Барулин в своей работе утверждал, что в эпоху Древнего мира государство осуществляло управление землей благодаря использованию рабов. При использовании и росте производительности наемного труда, эффективное управление землей стало возможным с помощью арендных отношений . В России издавна, земля принадлежала казне. Однако особенность управления землей была обусловлена тем, что вместе с землей казне принадлежали крепостные, проживавшие на этой территории (все операции по изменению собственника земли происходили с отдачей и людей, на ней проживающих). Считалось, что поскольку только поверхность земли может находиться в частной собственности, то воздух и недра принадлежат государству, а поэтому введение на них регалий является вполне правомерным. Регалии в объемах и структуре доходов государства занимали место среди налогов. Еще в 1909 году предоставление земли в аренду должно было осуществляться на основе торгов и по рыночным ценам (а не по таможенным принципу, в форме государственной пошлины) для максимального повышения эффективности использования и увеличения поступлений платы в казну. При мало интенсивном ведении хозяйства аренда носила краткосрочный характер, а при повышенной интенсивности и больших затратах арендатора — долгосрочный (арендатор не сможет в короткий срок вернуть свои затраты) или «вечнонаследственный» .
При правлении Петра I на казенных территориях, заселенных крестьянами, была введена арендная плата за использование земли — оброк. Ее особенность заключалась в том, что она выплачивалась в пользу помещика, соответственно уменьшало уплату налогов государству крестьянами. В 1887 арендная плата и оброк были трансформированы в так называемые «выкупные платежи» с рассрочкой на 44 года. В течение XIX в. арендная плата составляла большую часть доходов российской казны.
В «Новой экономической энциклопедии» Румянцевой Е.Е. отмечается, что аренда — это имущественный наем, по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) предоставляет другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное пользование за определенную плату .
В зарубежных странах аренда является средством обретения нетрудовых доходов полученного собственником земли и другого недвижимого имущества. Арендная плата включает процент на капитал, вложенный в имущество его владельцем и ренту.

Рис. 1.1 – Виды аренды
Однако в экономической науке и хозяйственной практике различают разные типы и виды аренды, как договорного временного платного пользования объектами собственности, хотя до сих пор отсутствует единая их классификация. Так, для характеристики видов временного платного пользования используют такие термины: «аренда» (древний язык — «наем»), «съем», «оброк», «аренда», «бытовой прокат», «лизинг», «хайринг», «рейтинг», «концессия».
Согласно утверждениям российских экономистов Н. Ю. Исакова, Е. Г. Князева, Л. И. Юзвович, Н. Н. Мокеева, аренда («lease rent») по сроку подразделяется на следующие виды: краткосрочную (рентинг), среднесрочную (хайринг) и долгосрочную (лизинг) .
Терминологическая многовариантность и разнообразие толкований и неправомерное отождествление или обобщение некоторых из них (например, аренды и лизинга), подмена или полная замена понятий, отсутствие надлежащего законодательно-правового регулирования приводят к неэффективному использованию объектов собственности и злоупотреблений, в частности, аренды объектов государственной собственности, соответственно создает угрозы как для имущественного, так и для финансовой и национальной безопасности государства.

Рис.1.2 – Экономические составляющие арендных отношений
Итак, проведенный ретроспективный анализ концептуальных положений сущности аренды в целом и аренды объектов государственной собственности в частности, позволяет сделать вывод об одностороннем и несколько гипертрофированном подходе с позиций юридической, правовой и договорной их составляющих.
Экономическая составляющая отражает лишь временную передачу прав и передачу объекта аренды, а финансовая — обязательства арендатора платить арендную плату и его право на получение финансовых результатов от эксплуатации объекта аренды.
Все это требует формирования новой исходной концептуальной модели понимания аренды объектов государственной собственности, основанной на финансовых основах и принципах, с учетом современных теоретических подходов и методологических изменений в финансовой науке и сущности государственной собственности (рис. 1.3).

Рис.1.3 – Принципы аренды недвижимости
С учетом вышесказанного аренду объектов государственной собственности целесообразно рассматривать в следующих аспектах :
— как сложное социально-экономическое явление: политическое, финансовое, социальное и морально-этическое. С позиции экономической теории и финансовой науки предлагаем рассматривать аренду как явление, процесс, финансовую услугу, составляющую финансового рынка, объект и метод финансового механизма и государственного управления;
— как систему отношений, основой которой является наличие общественных, распределительных и перераспределительных отношений, и как объект финансовой науки, поскольку аренда, являясь составной финансовых отношений, влияет на уровень распределения и перераспределения валового внутреннего продукта и объем национального богатства. В экономической науке общественные отношения называют производственными или экономическими. Исследование экономических отношений дает возможность охарактеризовать объекты и субъекты собственности, операции, с ними связаны, и их действия в определенных социально-экономических системах;
— как составляющую финансовой системы. Аренда объектов государственной собственности характеризуется разветвленной системой финансовых отношений между субъектами финансовой системы государства по формированию и использованию финансовых ресурсов, доходов и расходов государства, а также по управлению и распоряжению государственной собственностью;
— как составляющую финансовой политики государства, в частности, бюджетной, налоговой и инвестиционной;
— как финансовый рычаг и инструмент (может быть рычагом через неналоговые поступления, доходы, налоги и обязательные платежи, финансовые санкции, до инструментов стоит причислять нормы амортизации, ставки арендной платы, штрафы, пеню, ставки налогов и обязательных платежей), а также как составная общих методов формирования доходов бюджета (мобилизация доходов от предпринимательской деятельности, от имущества и имущественных прав и государственных угодий).
Основными видами доходов при использовании методов формирования доходов бюджета в процессе арендных отношений является часть прибыли государственных предприятий, постоянные доходы от сдачи в аренду и платежи за ресурсы и концессию.

Рис. 1.4 – Экономическая сущность арендной платы
Аренда объектов государственной собственности формирует первичные доходы (через заработную плату, прибыль государственного сектора экономики, поступления от государственных угодий, косвенные налоги), а, следовательно, осуществляет первичное распределение валового внутреннего продукта ;
— как источник финансового обеспечения субъектов хозяйственной деятельности: наряду с самофинансированием, кредитованием, бюджетным финансированием и инвестированием;
— как внутренний источник финансовой санации предприятий.
Концептуализация аренды объектов государственной собственности как экономического явления, по нашему мнению, должен учитывать сущностные элементы государственной собственности и основываться на основополагающих принципах: общественного выбора; рационализма; оптимальности; регуляторного влияния государства; общественной результативности; общественного надзора.
Считаем, что аренда объектов государственной собственности как финансовое явление выступает системой денежных распределительных и перераспределительных отношений между ее участниками (государством, юридическими и физическими лицами, органами государственной власти и управления) по передаче части национального богатства в срочное платное пользование и формированию стоимостного распределения и перераспределения валового внутреннего продукта и национального дохода, формированию и использованию финансовых ресурсов в форме денежных потоков для удовлетворения общественных потребностей и интересов.