Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Аренда зданий и сооружений

Содержание:

Введение 3
1. Общая характеристика аренды в гражданском праве России 7
1.1. История развития института аренды в России 7
1.2. Особенности правового регулирования арендных отношений 17
1.3. Деятельность Управления имущественных, земельных отношений и жилищной политики администрации района Вадского муниципального района Нижегородской области в сфере арендных отношений 29
2. Сущность и содержание договора аренды зданий и сооружений 38
2.1. Договор аренды зданий и сооружений: правовая природа и основные понятия 38
2.2. Элементы договора аренды зданий и сооружений 48
2.3. Процедура заключения, изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений: проблемы юридической теории и практики 53
2.4. Анализ ответственности за нарушение условий договора аренды зданий и сооружений 60
3. Проблемы и перспективы аренды зданий и сооружений 64
Заключение 72
Список использованной литературы 76

Введение:

Сегодня в условиях развития в государстве рыночных отношений появляется существенная потребность общества в обеспечении стабильных гарантий охраны собственных имущественных интересов, которых связаны с осуществлением разных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном итоге, должно благоприятно сказываться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим существенное значение получает изучение договорных форм осуществление хозяйственной деятельности, среди которых особую роль играет аренда.
Договор аренды отнесен к группе сделок, которые регламентируют отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не ведет к смене титула собственника, а, соответственно, в юридическом смысле он формирует такие отношения товарообмена, при которых товаром признается не вещь, а право пользования данной вещью. Имущество по этому договору может быть передано арендатору исключительно в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Актуальность темы выпускной квалификационной работы выражена в трех аспектах:
1) Экономический аспект. Меняются экономические условия, еще двадцать лет назад большая часть зданий и сооружений находилась в государственной собственности, политика государства, направленная на приватизацию, привела к тому, что данный сегмент зданий и сооружений в массовом порядке перешел в частную собственность. В связи с этим начал активно применяться институт аренды зданий и сооружений.
2) Правоприменительный аспект. Сложились благоприятные экономические условия, однако развитию института аренды зданий и сооружений препятствует отсутствие единообразного подхода в применении действующего законодательства и наличие пробелов.
3) Нормотворческий аспект. В связи с наличием пробелов в законодательстве, необходимо тщательное исследование договора аренды зданий и сооружений, выработка единообразного обоснованного подхода к их «заполнению».
Степень научной разработанности темы. Проблемы правового регулирования договора аренды имеют дискуссионный характер и часто рассматриваются учеными и законодателями, что способствует накоплению теоретического и практического материала. Изучению арендных отношений посвящены научные работы Абрамовой Е.Н., Завидова Б.Д., Зенина И.А., Козырь О.М., Мохова А.И., Умова В.А. и др. Большой исследовательский вклад в исследование гражданско-правовых договоров внесен учеными Витрянским В.В. и Брагинским М.И. в их совместном труде «Договорное право».
Цель выпускной квалификационной работы состоит в анализе гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений, выявления проблематики данного регулирования и выработке решений.
Указанная цель достигается через последовательное решение ряда задач выпускной квалификационной работы:
— раскрыть историю развития института аренды в России;
— рассмотреть особенности правового регулирования арендных отношений;
— изучить деятельность Управления имущественных, земельных отношений и жилищной политики администрации района Вадского муниципального района Нижегородской области в сфере арендных отношений;
— проанализировать правовую природу договора аренды зданий и сооружений;
— охарактеризовать элементы договора аренды зданий и сооружений;
— описать процедуры заключения, изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений;
— провести анализ ответственности за нарушение условий договора аренды зданий и сооружений;
— выявить проблемы и перспективы развития института аренды зданий и сооружений.
Объектом проведённого исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора аренды зданий и сооружений.
Предметом исследования выступают нормы гражданского права, направленные на регулирование арендных правоотношений, в качестве объекта которых выступают здания и сооружения, правоприменительная практика, а также доктринальные источники по избранной теме.
Теоретическую основу выпускной квалификационной работы составляют научные положения, содержащиеся в трудах правоведов по проблемам аренды зданий и сооружений.
Методология и методы выпускной квалификационной работы. При исследовании аренды зданий и сооружений использовалась совокупность общенаучных (анализ и синтез, индукция и дедукция, аналогия, системный и структурно-функциональный методы), а также специально-юридических методов познания (формально-юридический и сравнительно-правовой методы).
Нормативно-правовую базу выпускной квалификационной работы составили: Конституция Российской Федерации , а также другие международные и российские нормативно-правовые акты .
Теоретическая и практическая значимость выпускной квалификационной работы заключается в том, что содержащиеся в ней выводы и предложения могут быть использованы для дальнейшего совершенствования аренды зданий и сооружений.
Научная новизна работы состоит в предложениях по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации в сфере аренды зданий и сооружений.
Структура выпускной квалификационной работы традиционна и включает в себя: введение, три главы, заключение и список использованной литературы.
Во введении выпускной квалификационной работы обозначены объект, предмет, цель, задачи, теоретико-методологическая и нормативная основа, а также теоретическое и практическое значение выпускной квалификационной работы.
В первой главе выпускной квалификационной работы представлена общая характеристика аренды в гражданском праве России.
Во второй главе выпускной квалификационной работы проведён анализ сущности и содержания договора аренды зданий и сооружений.
В третьей главе выпускной квалификационной работы выявлены проблемы и определены перспективы развития правового института аренды зданий и сооружений.
В заключении обобщены результаты исследования.

Заключение:

Подводя итог проведенному исследованию, можно сформулировать следующие основные выводы и положения.
Зародившись в древности и пройдя длительный процесс изменений, договор найма имущества сформировался в самостоятельный договорный институт, основные положениям которого, разработанные еще римскими юристами, стали основой правовой регламентации договора найма в Российской империи. Дореволюционное законодательство четко не определяло понятие договора имущественного найма.
Советское законодательство переняло основные черты договора имущественного найма из законодательства и работ ученых дореволюционного периода, однако существенное влияние на отношения оказала специфика экономических отношений, которые существовали в СССР, в связи с этим выявлены некоторые особенности:
1) ограниченная сфера применения договора имущественного найма;
2) ограничен круг объектов найма.
На основании исследования законодательства, проведенного в первой главе работы, можно сделать вывод о том, что методика изложения норм не имеет единообразия, кодифицированное и специальное законодательство использует индивидуальный подход и учитывает особенности каждого отдельного вида договора аренды. Данная характерная черта правового регулирования арендных отношений определяет необходимость особого подхода к их практическому регулированию. На сегодняшний день нормативно-правовое регулирование отношений по договору аренды производится при помощи трехуровневого законодательства, вследствие чего происходит дублирование отдельно взятых норм права и противоречие их друг другу. Законодатель дифференцирует нормы относительно типов договора для всесторонней регламентации конкретных отношений. Договорные отношения отличаются сложностью и многообразием и требуют отдельных правовых норм, регулирующих наиболее узкие правоотношения, связанные с заключением, исполнением и прекращением договора.
Также в рамках первой главы работы, была рассмотрена деятельность Управления имущественных, земельных отношений и жилищной политики администрации района Вадского муниципального района Нижегородской области в сфере арендных отношений. Анализируя претензионно — исковую работу Управления, можно сказать, что юристами Управления проводится большая работа по взысканию задолженности за аренду муниципального имущества и земельных участков.
За 2018 год направлено должникам 199 претензий об оплате задолженности по арендной плате и пени, неосновательному обогащению на общую сумму 2 599 115 рублей.
За этот же период времени направлено в Арбитражный суд Нижегородской области и мировому судье Вадского судебного участка Нижегородской области исков о взыскании задолженности по арендной плате и пени, неосновательного обогащения в размере неоплаченной арендной платы, 35 исков на общую сумму 1 975 841 рублей.
Управление, как уполномоченный орган администрации района, выступает арендодателем муниципального имущества казны района, а при делегировании прав — имущества поселений района.
Понижение поступления от аренды за имущество, напрямую связано с продажей муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также с незначительными вложениями в содержание муниципального имущества со стороны органов местного самоуправления района (имеет место непривлекательность имущества, арендаторы предпочитают арендовать имущество, в ремонт которого не нужно вкладываться).
Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений — обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Для уменьшения количества судебных споров, связанных с государственной регистрацией, для стабилизации правоприменительной практики, устранения коллизий, на наш взгляд, следовало бы изложить пункт 2 статьи 651 ГК РФ в следующей редакции: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации».
Существенными условиями указанного договора являются предмет и размер арендной платы. При этом договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды, несмотря на свою широкую распространённость, часто является причиной судебных разбирательств по его невыполнению или ненадлежащему выполнению. Именно поэтому необходимо проработать все условия на этапе его заключения, во избежание дальнейших возможных проблем.
В соответствии со ст. 650 ГК РФ и на основании заключенного договора аренды сооружений и зданий арендатор принимает во временное пользование указанный в документе объект на оговоренных с арендодателем условиях.
Можно рекомендовать арендаторам относиться к условиям заключения договора аренды с повышенной степенью ответственности. Законодатель предусмотрел достаточно демократичный механизм защиты прав как арендодателя, так и арендатора. От умелого использования предоставленных инструментов будет зависеть финансовый итог как одностороннего расторжения арендатором договора аренды, так и расторжения его по соглашению сторон.
При подписании договора аренды зданий и сооружений и арендатору, и арендодателю необходимо вдумчиво изучить договор. Серьезный подход при заключении данного документа поможет в дальнейшем обойти многие спорные ситуации, а также создать все условия для длительных и крепких партнерских отношений.
Хочется отметить, что в отсутствие четкой правовой регламентации договора аренды зданий и сооружений при его заключении остается опираться только на доктринальное толкование существующих норм и разъяснения судебных инстанций.

Фрагмент текста работы:

Невозможно в полной мере проанализировать явление, не посмотрев на его развитие в историческом аспекте. Исследование возникновения и развития арендных отношений позволяет более полно познать сущность данного социального явления, обнаружить тенденции в развитии регулирующих норм.
Впервые договор аренды как самостоятельная разновидность консенсуальных договоров сложился в глубокой древности и на протяжении столетий практически не изменялся, он стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор locatio-conductio . В праве Древнего Рима он был наиболее полно разработан. Locatio-conductio объединял в себе три разновидности найма: locatio-conductio rei — наем вещей, locatio- conductio operamm — наем услуг, locatio-conductio operis — наем работы (труд лица).
По договору найма вещей (аренды) (locatio-conductio rei) одна сторона (наймодатель или арендодатель — locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору — conductor) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование известной вещи (вещей) определенное вознаграждение (merces, pernio) и по окончании пользования возвратить вещь (вещи) в сохранности наймодателю .
Распределение обязанностей между сторонами выглядело следующим образом: арендодатель был обязан предоставить арендатору в определенное время вещь на определенный срок; обеспечить, чтобы вышеуказанной вещью можно было пользоваться, например, производить ремонт; оплачивать публичные повинности за объект аренды; возместить ущерб, если вещь оказалась непригодной для пользования и нести риск случайной гибели (periculum est locatoris). Арендатор, в свою очередь, был обязан вовремя выплачивать арендную плату; в целости вернуть вещь в установленный срок и нести ответственность за ущерб нанесенный арендодателю его действиями (dolus, culpa lata и levis).
Обязательства этих сторон (арендатора и арендодателя — locator и conductor) защищались отдельными исками bonae fidei: action locate и action conducti . Объектом аренды могли выступать неупотребляемые движимые и недвижимые вещи, однако некоторые авторы допускали возможность использования потребляемых вещей в исключительных случаях, «например, если вещи берутся для выставки или напоказ» .
Арендная плата могла иметь денежное выражение или выражалась в определенном количестве производных объекта аренды в отношении сельскохозяйственных земель.
В научной литературе существуют некоторые разночтения по поводу вопроса, что считать существенными условиями договора locatio-conductio. Данная проблема освещается в монографии «Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования», авторами которой являются Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. :
1) существенными условиями являются предмет и арендная плата. Представителями данной точки зрения были О.С. Иоффе и В.А. Мусин ;
2) существенными условиями являются предмет, арендная плата, срок найма, данная позиция отстаивается в работах А.Г. Гусакова ;
3) существенными условиями являются предмет, арендная плата, лица, наименование лиц, заключающих договор, и цель договора (causa). Эта позиция отстаивалась В.А. Умовым.
Форма договора locatio-conductio rei не имела жесткой регламентации, достаточно было устного соглашения, однако письменная форма требовалась при заключении договора найма сельского имущества и в случае, если наемная плата превышала установленную сумму. Также особые правила существовали в отношении государственного и приравненного к нему имущества.
Институт аренды (найма) был перенят европейским законодательством, в том числе и законодательством нашей страны.
Впервые упоминание о договоре имущественного найма в российском праве можно найти в Псковской судной грамоте, в условиях развитого феодализма и уже в определенной степени сформировавшихся товарно-денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация для развития институтов гражданского права, одним из которых и был договор имущественного найма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседник на государи судьи или иного чего волно искати», то есть «подсуседник», как отмечают исследователи, — «наниматель дома или части — усадьбы должен был оплачивать найм своей работой». И хотя это единственная статья в Псковской судной грамоте, которая посвящена указанному договору, однако, можно предположить, что такие сделки в условиях большого торгового города совершались достаточно часто .
Так исторически сложилось, что развитие института аренды в нашем государстве, наиболее тесно связано с землей. Исходя из известных на сегодняшний день письменных источников, признаки специфичных арендных отношений появились в Судебнике 1497 года. В данный исторический период существовали три вида землевладельцев: государь, служилые люди и церковь. В это же время складывается крестьянская община, и появляется общинная собственность. Исходя из вышеизложенного, с юридической точки зрения, крестьянин был владельцем и пользователем чужой земли.
Владелец участка имел право отдать его в наем, но только с согласия общины и под условием, что наниматель принял на себя тягло, лежавшее на приобретаемом участке черной земли . В Судебнике Ивана III излагается право крестьянина покинуть земельный участок в определенный временной промежуток раз в год, и переходя к новому землевладельцу, крестьянин, как равное лицо, заключал с ним поземельный («арендный») договор, выражавшийся в порядных грамотах.
Следующей вехой в развитии арендных отношений стало Соборное уложение 1649 года. Все земли, принадлежащие главе государства, стали именоваться поместьями, и раздавались служивым людям. Статья 9, 10 главы XVI Соборного Уложения стала допускать сдачу поместий в аренду: «А будет кто сдаст поместье за старостью дядя племяннику, или брат брату, а в сдаточной записи и о росписке в челобитной напишет, что племяннику дядю, или брату брата до его живота кормить.» ; «А будет вдовы или девки учнут прожиточныя свои поместья сдавати кому-нибудь за то, что тем людем кому они те свои поместья сдадут, кормить и за муж выдати, и им на тех людей, кому они те свои поместья сдадут, в том, что их тем людем кормить и за муж выдати, имати записи за руками.» .
При сдаче прожиточных поместий, требовалось согласие царя. Стороны заключали между собой сдаточную запись, которую они представляли в Поместный приказ с челобитной на его имя. Если согласие не было получено, то сдаточная запись не имела силы.
Соборное уложение впервые закрепило существенные условия договора аренды: объект, срок и плата .
Уже в восемнадцатом веке договор найма недвижимого имущества считался заключенным только в случае соблюдения письменной формы, оформляемой уездными судами и палатами гражданского суда.
Войдя в состав Российской империи, Царство Польское привнесло в наше право специфическую категорию «чиншевое право», которое представляло собой наследственное право пользования чужой землей с твердо установленной суммой оплаты. От аренды оно отличалось бессрочным и вещным характером. И, несмотря на то, что общеимперские законы запрещали бессрочную аренду, данное право оставалось в силе.
К вступлению на престол Николая I необходимость кодификации российского законодательства назрела достаточно давно. Его предшественники подготовили достаточную почву: Павлом I была создана комиссия, целью которой была подготовка сводного Уложения, с содействия Александра I подготовлен проект трех частей гражданского Уложения, уголовного Уложения, торгового Уложения. Николай I продолжил дело своих предшественников, и в 1832 вышел Свод законов Российской империи.
Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX — нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным . Хотя по данным исторических источников к концу XIX года на основании земских материалов по 267 уездам в 50 губерниях России размер арендного фонда составлял около 30 гектаров. В эти данные вошли, главным образом, пашня и сенокосы. Если к ним присоединить арендовавшиеся выгоны и пастбища, то это существенно повысит показатели , т.е. проявилась проблема недостаточности правового регулирования.
С.В. Пахман отмечал: «Нередко к найму имущества применяются выражения, свойственные купле-продаже, например, «купил» вместо «нанял», хотя из самой срочности передачи имущества можно заключить, о какой именно сделке пойдет здесь речь. Такое применение одинаковых выражений к двум различным сделкам, независимо от сходства между ними, как сделками возмездными, объясняется, быть может, тем обстоятельством, что крестьяне владели долго почти исключительно не собственной землею, так что в их понятиях, как замечено нами уже в общей характеристике имущественных прав, не могло сложиться резкое юридическое различие между собственностью и владением. Тем не менее, и по народным понятиям существенное различие между куплей и наймом заключалось непременно в срочности предоставления имущества в последнем случае» . Еще одной особенностью российского дореволюционного права было то, что в нем не делалось различий между договорами найма и аренды.
Законодательство Российском империи в полной мере не содержало определение договора имущественного найма в статье 1691 десятого тома Свода законов Российской империи, дано следующие определение: «при наём или отдача в содержание частных имуществ..» . Краткость данного определения создавала повод для изложения своей версии понятия договора имущественного найма лучшими юристами своего времени.
В учебнике гражданского права Шершеневича Г.Ф за 1911 год дается следующие определение имущественного найма — это «…договор, в силу которого одна сторона за предъявленное вознаграждение обязывается предоставить другой временное пользование своей вещью» .
К.П. Победоносцев в «Курсе гражданского права» излагает следующую версию понятия договора имущественного найма: «Определение найма (коего нет в законе) может быть выведено (Касс. реш. 1868 г., № 248) следующее: договор, в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и за известное вознаграждение .
Несколько иначе определяет договор найма обозреватель кассационной практики Сената газета Право: договор найма — это договор, по которому одна сторона обязывается предоставить на известное время и за известное вознаграждение для известной цели другой стороне известный предмет в пользование, а во владение только в том размере и в тех пределах, в которых это представляется необходимым для осуществления пользования им (Право 1900 г. № 52) .
Среди российских дореволюционных авторов существовали разные мнения относительно существенных условий договора имущественного найма. Распространенной и законодательно закрепленной (ст. 1691 ч. 1 т. Х Свода законов ) была позиция, что существенными условиями являются: предмет, срок и наемная плата. Её поддерживали в частности такие видные деятели, как Г.Ф. Шершеневич , А.М. Гуляев . Однако была и иная точка зрения, в частности К.П. Победоносцев считал, что к существенным условиям относятся только срок и наемная плата. Если рассматривать данную ситуацию подробнее: без указания срока пользования объектом договор бы относился к вотчинному праву; а без платы был бы ссудой, так содержания этих договоров похожи и отличаются они возмездностью (Касс. реш. 1868 г., № 248). Кроме того имения, как казенные так и частные, могли быть сданы в аренду только на срок, а не бессрочно (Касс. реш. 1876 г., № 350 ), поэтому позиции авторов в отношении этих двух критериев безусловно оправданы.
Теперь рассмотрим вопрос относимости предмета к существенным условиям договора имущественного найма. Без указания предмета найма в договоре становится не ясно, на что распространяются правоотношения, по сути, теряется смысл во всех иных условиях и поэтому его нельзя не учитывать, в связи с этим предмет относится к существенным условиям договора имущественного найма.
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Однако были авторы, в частности Г.Ф. Шершеневич, которые полагали, что предмет договора имущественного найма представляет действия наймодателя по передаче имущества в наем: «Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие» .
С.В. Пахман , Г.Ф. Шершеневич и др. писали о том, что в наем можно отдать имущество, как недвижимое, так и движимое (которое может быть использовано без повреждения его существа), кроме того А.М. Гуляев выделяет в качестве предмета также права .
По мнению некоторых юристов, в частности П. Хохрякова, К.Н. Анненкова предметом договора имущественного найма могут быть не только индивидуально-определенные вещи, но и вещи, определенные родовыми признаками.
К началу двадцатого века появились сторонники ограничения оборота недвижимого имущества, ими предпринимались попытки исключить недвижимость из предмета договора имущественного найма. К примеру, В.А. Удинцев высказывался по данному поводу, что в обороте и в законе недвижимость мыслится как объект, малоспособный к мобилизации в качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им из категории товаров .
Согласно статье 1700 части 1 тома Х Свода законов договор найма движимого имущества может быть заключен устно, но в отношении недвижимого имущества форма сделки письменная на установленной гербовой бумаге.
Впрочем, совершение договора найма недвижимости прямо допускается и в словестной форме, причем иногда требуются свидетели; так, например, в одной местности было заявлено, что «наем лавок совершается по письменным и по словесным условиям; словесные условия заключаются при свидетелях» .
Важным правовым актом, которому так и не суждено было быть принятым, стало Гражданское уложение. Предполагалось, что именно в нем будут содержаться нормы, посвященные имущественному найму и прочим разновидностям договора, разработанные с учетом практики применения того времени. В ходе подготовки проекта была проведена серьёзная работа по устранению недостатков существующей правовой системы, однако революционные настроения и Первая мировая война помешали этому документу воплотиться в жизнь.
Изменилась страна, изменилось и право. Начало формирования советского кодифицированного гражданского законодательства положено в период НЭПа. Происходит переход от продразверстки к продналогу, уходят в небытие принципы «военного коммунизма», в частности бесплатность товаров и услуг, возрождается частная торговля. В связи с этим катастрофически назрела необходимости кодификации гражданского законодательства. Тысяча девятьсот двадцать второй год стал знаковым. В мае ВЦИК принимает Постановление «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР» , которое регулировало значительный круг гражданских правоотношений, а в ноябре принимается Гражданский кодекс РСФСР.
Третья глава раздела «Обязательственное право» ГК РСФСР 1922 года была посвящена договору имущественного найма. Согласно ст. 152 ГК РСФСР 1922 одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. И хотя определение договора почти полностью совпадает с его дореволюционными вариациями, нельзя в полной мере сказать о правопреемстве, так как Кодекс вводил ограниченную частную собственность. Гражданский Кодекс 1922 года не признавал абсолютного частного права, действуют лишь правомочия, которые указаны в самом Кодексе, все остальные правомочия принадлежат государству. Эта позиция в отношении частной собственности будет присуща всему советскому периоду. Данную специфику хорошо раскрывает определение имущественного найма: «Договор имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом, представляет собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе».
Статья 154 ГК РСФСР 1922 года устанавливает предельный срок найма в размере двенадцати лет, возобновление отношений по истечению этого срока было возможно, но посредством заключения уже нового договора. Кроме того, статья 154 предусматривает, что если по истечению срока договора с молчаливого одобрения наймодателя фактически отношения существуют, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Следующим важнейшим правым актом советского периода стал Гражданский Кодекс РСФСР 1964 года. При комплексном сравнении двух Гражданских кодексов становится ясно, что с годами шел процесс ограничения объектов имущественного найма. Из кодекса редакции 1964 года исчезли такие объекты найма как коммунальные предприятия, земельные участки, они перестали быть объектами гражданского оборота.
Статьи 275-294 ГК РСФСР 1964 г. содержат информацию об имущественном найме, данные статьи были дополнены по сравнению с Кодексом 1922 года нормами, выработанными практикой правового регулирования, а именно: наем жилых помещений выделен в качестве самостоятельного института, базирующегося на совершенно иных принципах, установлено, что права граждан не могут быть предметом найма.
Помимо вышеизложенного п. 16 Постановление Совета Министров СССР от 4 октября 1965 г. № 731 «Об утверждении положения о социалистическом государственном производственном предприятии и п. 44 Постановление Совет Министров СССР от 27 марта 1974 г. № 212 «Об утверждении положения о производственном объединении (комбинате)» предусматривали, что в наем возможно сдавать только временно не используемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства.
Таким образом, хотелось бы отметить, что, зародившись в древности и пройдя длительный процесс изменений, договор найма имущества сформировался в самостоятельный договорный институт, основные положениям которого, разработанные еще римскими юристами, стали основой правовой регламентации договора найма в Российской империи.
В силу недостаточности и нечеткости законодательных положений базой для развития законодательства в области имущественного найма послужили многочисленные цивилистические исследования. Дореволюционное законодательство четко не определяло понятие договора имущественного найма.
Советское законодательство переняло основные черты договора имущественного найма из законодательства и работ ученых дореволюционного периода, однако существенное влияние на указанный договорный институт оказала специфика экономических отношений, которые существовали в СССР, в связи с этим выявлены некоторые особенности:
1) ограниченная сфера применения договора имущественного найма;
2) ограничен круг объектов найма.