Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Актуальные проблемы долевого строительства в РФ

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Теоретические и правовые основы долевого строительства в РФ 7
1.1. Понятие и особенности долевого строительства 7
1.2. Договор участия в долевом строительстве и его существенные условия 16
Глава 2. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве, актуальные проблемы ответственности сторон 42
2.1. Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве 42
2.2. Актуальные проблемы ответственности сторон 46
Глава 3. Актуальные механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства 56
3.1. Счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства 56
3.2. Иные механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства и проблемы их реализации 61
Заключение 69
Библиографический список 74

Введение:

Актуальность темы исследования. Известно, что жилая недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Жилые помещения имеют не только высокую стоимость, создающую препятствия для отдельных граждан к ее приобретению, но также огромную социальную значимость, выражающуюся, частности, в конституционном праве на жилище.
24 декабря 1990 г. Закон № 443-1 «О собственности в РСФСР», который закрепил право собственности граждан, в том числе на жилые помещения без каких-либо ограничений по количеству и стоимости. Одним из распространенных способов приобретения в собственность жилых помещений стало приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. В тоже время отказ от административно-командной системы управления и переход на рыночную экономику привел к резкому сокращению государственного финансирования строительства жилых домов. Отсутствие государственного финансирования, дорогие банковские кредиты и другие факторы (высокая инфляция, налогообложение и т.д.) вынудили застройщиков привлекать денежные средства граждан и юридических лиц, продавая им будущие объекты недвижимости на этапе строительства. Данные отношения стали называться долевым строительством, а лица, вкладывающие денежные средства в строительство – участниками долевого строительства. Привлекательность такой схемы для обеих сторон заключается в том, что застройщик безвозмездно привлекает денежные средства граждан и юридических лиц, что экономически выгодно, чем банковский кредит, а покупатели (граждане и юридически лица) приобретают недвижимость существенно дешевле, чем приобретение готового. Недостаток такой схемы заключается в том, что покупатели оплачивают стоимость будущей недвижимости на этапе строительства; кроме того, в случае расторжения договоров с покупателями, возвращенные средства оказываются существенно обесцененными из-за резкого роста цен на жилье. До 2005 года правового регулирования такие отношения не получили. Привлечение денежных средств участников долевого строительства оформлялись различными гражданско-правовыми договорами, как поименованными, так и непоименованными Гражданским кодексом Российской Федерации, где слабой стороной были граждане. Отсутствие правового регулирования таких отношений, низкая правовая культура, правовая неграмотная граждан, отсутствие договорной дисциплины и пр. создавали «благоприятную почву» для появления строительных пирамид и нарушения прав покупателей будущих объектов недвижимости.
В целях защиты прав и интересов лиц, приобретающих строящиеся объекты недвижимости 30 декабря 2004г. был принят Федеральный закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Сегодня многие города и регионы России имеют ветхий и аварийный фонд, к качеству и комфорту жилых помещений предъявляются все больше требований. Все эти факторы положительно сказываются на стимулировании жилищного строительства. Все больше граждан стремятся приобрести в собственность именно новое жилье. Это, в свою очередь, порождает на строительном рынке множество предложений, заключающихся в привлечении средств граждан для постройки новых, прежде всего, многоквартирных домов.
Такой большой сегмент общественных отношений, имеющих кроме того, повышенную социальную значимость, не может оставаться без внимания законодателя. С самого начала возникновения таких отношений на фоне зарождения рыночной экономики, принимаются нормативные акты, регулирующие основания и порядок финансирования гражданами жилищного строительства. Но общественные отношения развиваются в динамике и ставят перед законодателем все новые требования к должному уровню их правового регулирования, а также требования по созданию правовых механизмов и гарантий защиты наиболее слабых участников данных отношений — граждан, финансирующих строительство.

На сегодняшний день существует правовая база для различных гражданско-правовых форм финансирования гражданами строительства жилья. Также сложилась определенная судебная практика по их применению. Однако это не значит, что соответствующее законодательство сформировалось и отвечает всем требованиям участников названных отношений. Напротив, и в теории, и на практике каждый день возникают проблемы квалификации договоров, применения тех или иных норм права, проблемы зашиты граждан, финансирующих жилищное строительство.
Так, несмотря на существующие достоинства действующего законодательства, многие застройщики продолжают работать в обход Закона о долевом строительстве и применять различные «серые» схемы привлечения денежных средств граждан. Наиболее тревожным является то, что граждане сознательно заключают сделки, заведомо с более низкой степенью их правовой защиты. Это говорит о том, что, во-первых, действующее гражданское законодательство о финансировании гражданами жилищного строительства нуждается в совершенствовании, во-вторых, необходимо использовать организационные средства по информированию населения о предусмотренных законом формах участия в финансирования строительства жилья, возможных рисках и способах защиты их прав.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения и прекращения договора участия в долевом строительстве.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, а также практика их применения.
Целью исследования является анализ действующего законодательства о долевом строительстве, выявление проблем правового регулирования долевого строительства.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и особенности долевого строительства.
2. Изучить договор участия в долевом строительстве и его существенные условия.
3. Рассмотреть способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
4. Проанализировать актуальные проблемы ответственности сторон.
5. Охарактеризовать счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства.
6. Исследовать иные механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства и проблемы их реализации.
Методологическую основу исследования составляет исторический, логический, системный, сравнительно-правовой, формально-юридический и другие методы.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в возможности использования его основных положений и выводов как основы для более частных научных изысканий по проблемам и вопросам, затронутым в настоящей работе; в правоприменительной деятельности, а также для дальнейшего совершенствования действующего законодательства.
Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка. Общий объем настоящей работы составил 82 страницы.

Заключение:

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
1. Договор участия в долевом строительстве является одной из форм осуществления строительства объектов недвижимости. При этом характерными чертами такого договора являются:
— осуществление строительства специальным субъектом, в качестве которого выступает юридическое лицо любой организационно-правовой формы, которое вправе привлекать денежные средства физических лиц и организацией в целях финансирования строительства объектов недвижимого имущества;
— специальный предмет договора, который является объектом долевого строительства;
— финансирование строительства возможно только при помощи денег;
— целью финансирования строительства не является получение прибыли, цель в данном случае – приобретение права собственности на объект долевого строительства.
2. Исследуемый договор по своей сущности является смешанным, т.е. сочетающим в себе элементы таких договоров, как договор строительного подряда, агентский договор, договор купли-продажи недвижимого имущества, а также договор инвестирования.
3. Собственно специфика правового регулирования отношений по участию в долевом строительство выражается в следующем:
— особенности субъектного состава, заключающиеся в том, что застройщиком не может быть индивидуальный предприниматель или иное физическое лицо; однако схожая правовая конструкция при застройке объекта недвижимости физическим лицом возможна в рамках договора строительного подряда или договора простого товарищества;
— особые требования, предъявляемые к объекту долевого строительства и деятельности застройщика по его созданию;
— особенности содержания существенных условий договора, касающихся предмета договора, цены, сроков передачи застройщиком объекта строительства участнику долевого строительство, гарантий качества возведенного объекта;
— специальные предпосылки возникновение отношений по участию в долевом строительстве: наличие разрешения на строительство, проектной документации;
— особые требования к порядку заключения договора, в частности, обязательность процедуры государственной регистрации договора.
4. Для целей защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, представляется целесообразным ограничение состава лиц, которые вправе привлекать денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домой. В частности, предлагается предусмотреть обязательное лицензирование деятельности таких застройщиков. Соответствующую норму необходимо включить в содержание п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве среди требований, предъявляемых к застройщику.
5. В Градостроительном кодексе необходимо предусмотреть, что разрешения на строительство многоквартирных домов могут быть выданы только юридическим лицам независимо от их организационно-правовой формы; а несоответствие застройщика данному требованию является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Данные изменения в градостроительном законодательстве должны оказать положительное влияние на снижение уровня незаконного предпринимательства в области строительства многоквартирных домов с долевым участием граждан; будут способствовать наведению порядка в отношениях, связанных со строительством многоквартирных домов, и усилению защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов.
6. Как показывает практика строительство объектов недвижимости, осуществляемой с привлечением финансирования его участков, можно в части обеспечения исполнения обязательств застройщиков при наличии у них не менее 30% средств об общей стоимости объекта долевого строительства. В этой связи представляется необходимым дополнить п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве также требование о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства при наличии у него денежных средств размере не менее 30 процентов об общей суммы, необходимой для осуществления строительства, определяемой в соответствии с проектной документацией и сметой. Кроме того, считаю, что начальная сумма для строительства должна быть в распоряжении застройщику уже на этапе получения разрешения на строительство.

7. Кроме того, основные направления корректировок Закона видятся в следующем:
а) следует предусмотреть разумный срок для приемки готового к передаче объекта долевого строительства, равный одному месяцу, по истечении которого застройщик приобретает правом оформить передаточный акт в одностороннем порядке;
б) необходимо разрешить сторонам договора самостоятельно определять виды и размеры неустойки, начисляемой при нарушении обязательств, а также определять порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора;
в) представляется возможным предоставить застройщику право одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке в случае неисполнения своих обязанностей, предусмотренных договором.
В заключение можно отметить, что предложенные выше изменения в регулировании отношений по долевому участию в строительстве способны решить следующие задачи.
1. Исключить проблему расщепленного застройщика, поскольку в условиях проведенных законодательных реформ недобросовестным застройщикам станет невыгодно искать обходные пути Закона о долевом строительстве, что станет одной из предпосылок укрепления принципа добросовестности в гражданских правоотношениях.
2. Привлечь в сферу долевого строительства добросовестных инвесторов, для которых приоритетными являются единый правовой режим объекта строительства, гарантии целевого инвестирования и приобретения права собственности на вложенные средства. Иная модель долевого строительства с разными правовыми основаниями отношений между застройщиком и инвесторами, застройщиком и дольщиками-потребителями, формированием множественности или расщепленности застройщика выгодна прежде всего недобросовестным инвесторам, которые получают возможность неоднократно извлекать выгоду из строительства одного многоквартирного дома. Кроме того, легальная модель расщепленного застройщика, которая оказывается возможной при различной квалификации отношений застройщика и участников — инвесторов, а также альтернативности договорных моделей построения таких отношений, формирует существенный коррупционный элемент в механизме контроля над долевым строительством многоквартирных домов.
3. Создать благоприятные экономические условия для уменьшения стоимости квадратного метра жилья, поскольку предложенная модель исключает наличие посредников и отношения по участию в долевом строительстве строятся напрямую между застройщиком и потребителем.
4. Достичь универсальности практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов в рассмотрении дел, связанных с отношениями по участию в долевом строительстве как граждан, так и юридических лиц.
5. И, наконец, привести институт долевого строительства к истинно потребительской концепции, с учетом исторических и современных аспектов законодательства и практики правоприменения, поскольку отношения, складывающиеся по договору участия в долевом строительстве и вытекающие из членства в жилищно-строительном кооперативе, по сути своей имеют одинаковую потребительскую направленность, их конечной целью является приобретение гражданами жилья в собственность. Посредством участия в данных отношениях граждане могут реализовать свое право на жилище, гарантированное в ст. 40 Конституции РФ. К тому же предлагаемые способы совершенствования законодательства о долевом строительстве и варианты достройки незавершенных объектов недвижимости при банкротстве застройщика могут стать основой для экономически доступной реализации гражданами права на жилище.
Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон — участников долевого строительства.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические и правовые основы долевого строительства в РФ

1.1. Понятие и особенности долевого строительства

Институт финансирования строительства жилья гражданами начинает свое становление и развитие с начала 90-х годов прошлого века с началом рыночного пути российской экономики. При этом одновременно развиваются два основных направления данного института: приобретение гражданами жилых помещений в собственность путем участия в долевом строительстве и путем участия граждан в жилищных кооперативах.
Кооперативное строительство жилья в качестве альтернативы государственному строительству зародилось в СССР.
Финансирование членами жилищно-строительных кооперативов строительства жилья происходило следующим образом. Согласно примерному уставу жилищно-строительного кооператива средства кооператива состоят из: а) вступительных взносов членов кооператива; б) паевых взносов; в) взносов на содержание и эксплуатацию дома (домов); г) прочих поступлений. Размер пая каждого члена кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры в кооперативном доме. Строительная стоимость квартир в кооперативном доме определяется в порядке, утвержденном Государственным комитетом по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР.
Каждый член кооператива обязан внести правлению кооператива до начала строительства дома денежные средства в размере не менее 30-40 процентов стоимости строительства квартиры. Остальная часть пая вносилась членом кооператива в сроки, предусмотренные обязательством кооператива по погашению государственного кредита, выданного Стройбанком СССР.
В рыночной экономике без государственной поддержки и льготного финансирования кооперативное строительство жилья практически свелось к нулю.
В настоящее время долевое участие в строительство уже стало основной формой приобретения в собственность недвижимого имущества, которое у моменту приобретения еще не построено.
По своей сущности долевое участие в строительстве имеет сходства с правовой конструкцией купли-продажи, а также подряда. В обоих случаях одна сторона обязана передать в собственность вещь, а другая сторона – оплатить ее.
Обращаясь к истории возникновения и развития исследуемого института, необходимо обратить внимание на то, что прообразом современного долевого участия в строительства выступила правовая конструкция «строительства по справедливости (construction de la equidad), которая возникла и применялась в Аргентине в 80-х гг. ХХ века.
В этот период главой государства в Аргентине был президент Рауль Рикарда, который принял управление государством с весьма ослабленной экономикой вследствие действий военного правительства.
В большей степени проблемы существовали в сфере финансов. К этому времени в Аргентине обесцененный песо был заменен на аустраль, что к стабилизации государственной экономике не привело. За семилетний период денежная единица страны была подвергнута деноминации двенадцать раз, причем в последний раз ее деноминировали в 500 тысяч раз. При подобных условиях банки почти полностью были лишены возможности выдавать кредиты, поскольку за короткий срок выданная сумма кредита обесценивалась в несколько раз. А валютные кредиты были запрещены законом .