Диплом МВА на тему Редевелопмент территории бывшего кинотеатра

Содержание:

Содержание Введение. 4
1.
Редевелопмент как направление развития рынка недвижимости. 8
1.1.
Редевелопмент: сущность, причины, значение, особенности управления  8
1.2. Мировой
и отечественный опыт редевелопмента территорий. 17
1.3.
Стимулирование и инструменты редевелопмента городских территорий  31
2.
Разработка проекта редевелопмента территории бывшего кинотеатра. 39
2.1. Анализ
рынка недвижимости города Владикавказ и обоснование целесообразности
строительства современного жилого комплекса. 39
2.2.
Разработка концепции редевелопмента территории бывшего кинотеатра «Ракета». 63
3.
Эффективность реализации и риски редевелопмента территории бывшего кинотеатра
«Ракета». 84
3.1. Оценка
экономической эффективности проекта. 84
3.2. Оценка
и пути минимизации рисков. 89
Заключение. 100
Список
использованных источников. 104

Введение:

Одной
из проблем российского рынка недвижимости, которая характерна практически для
всех индустриальных городов, является неэффективно использующиеся территории и
отдельные объекты, требующие «возрождения». Проблема бездействующих объектов на
территориях городов часто вызывает повышенный интерес у крупных девелоперских
компаний, которые занимаются их реконструкцией под офисы, торговые и
развлекательные центры, а также в ряде случаев, под жилое строительство.

На
сегодняшний день в городах практически отсутствуют свободные незастроенные
территории, поэтому наибольшим потенциалом для освоения обладают бывшие
промышленные зоны, а также действующие предприятия, на которых в связи со
спадом производства и конъюнктурными колебаниями рынка образовались неликвидные
площади.

Понятие
редевелопмента в российской практике управления недвижимостью и развития
территорий впервые стало использоваться в крупных городах в 1990-х гг. Сегодня
под редевелопментом понимают реконструкцию отдельных объектов недвижимости,
групп зданий, районов или населенных пунктов для повышения эффективности их
использования. Ежегодно увеличивается население крупных городов. Проблема
развития городских агломераций в сочетании с объективными ограничениями
использования объектов городской недвижимости (моральный и физический износ,
снижение коммерческой и инвестиционной привлекательности устаревших объектов,
потребность в изменении функционала и т.п.) предопределяют актуальность
теоретического осмысления опыта редевелопмента объектов коммерческой
недвижимости и прикладной интерес в сфере управления данными
инвестиционно-строительными проектами.

Построенные
десятки лет назад объекты коммерческой недвижимости все больше перестают
соответствовать современным стандартам градостроения, потребностям населения и
бизнеса, что предопределяет необходимость вложения дополнительных инвестиций
для оптимизации их использования.

Многие
российские города, вступившие в постиндустриальную эпоху экономического
развития, реализуют инициируемые муниципалитетами проекты и программы,
направленные на изыскание возможностей совершенствования городских пространств
и инфраструктуры, часто реализуемые с использованием методов и инструментов
редевелопмента. Их основная цель – повышение стоимости и коммерческой
привлекательности объектов посредством организационного и технического
усовершенствования, механизмов современного маркетинга, качественного
прогнозирования потенциального рыночного спроса на продукцию, товары и услуги,
оценки рисков.

На
основании проведенного анализа была выявлена проблема, которая заключается в
следующем: городские территории с существующими зданиями и сооружениями,
предприятиями, промышленными кварталами, построенными десятки, а иногда и сотни
лет назад, все в большей степени перестают отвечать современным стандартам и
требуют дополнительных инвестиций для приведения их в соответствие новым
условиям использования земли. Российский рынок недвижимости развивается
быстрыми темпами, особенно в крупнейших городах явно просматриваются
неэффективно используемые объекты и территории. Города вступили в
постиндустриальную эпоху – по данной причине необходимо изыскивать новые пути
совершенствования их инфраструктуры, которые напрямую связаны с процессом редевелопмента.

Актуальность
выбранной для исследования темы подчеркивается и повышением научного интереса к
ее исследованию. Систематизации и осмыслению российского опыта редевелопмента
коммерческой недвижимости посвящены исследования А.Н. Асаула, Ю.О. Бакрунова,
А.С. Василевского, А.Н. Дмитриева и А.О. Пепелец, Ю.Н. Жульковой, А.Д. Мурзина,
И.В. Смирновой, М.А. Федотовой и других исследователей.

Целью
исследования является разработка рекомендаций, направленных на
совершенствование процессов редевелопмента городских территорий в Российской
Федерации на примере территории бывшего кинотеатра «Ракета» в городе
Владикавказ.

Поставленная
цель потребовала решения следующих задач:

—
раскрыть сущность, причины, значение редевелопмента и особенности управления;

—
изучить мировой и отечественный опыт редевелопмента территорий;

—
рассмотреть вопросы стимулирования и инструментов редевелопмента городских
территорий;

—
провести анализ рынка недвижимости города
Владикавказ и обоснование целесообразности строительства современного жилого
комплекса;

—
разработать концепцию редевелопмента территории бывшего кинотеатра «Ракета»;

—
оценить эффективность реализации и риски редевелопмента территории бывшего
кинотеатра «Ракета».

Объект
исследования — территория бывшего кинотеатра «Ракета».

Предмет
исследования — механизмы реализации проектов редевелопмента городских территорий
в российских городах.

В
ходе исследования применялись методы системного анализа, классификации и
группировок, приемы аналогии и сравнения, метод экспертных оценок.

Научная
новизна заключается в разработке рекомендаций по совершенствованию процессов
редевелопмента городских территорий, которые включают в себя:

—
создание департамента, фокусирующего свои полномочия на вопросах, связанных с
фондом территорий города;

—
создание местной электронной базы территорий, нуждающихся в редевелопменте;

—
изъятие земельных участков для проведения работ по редевелопменту с финансовой
компенсацией собственникам.

Предложенные
рекомендации отличаются разработкой специального механизма в части перехода
прав от множества собственников к застройщику, что позволяет активизировать
процесс включения городских территорий в инвестиционно- строительную
деятельность.

Практическая
значимость проведенного исследования заключается в обобщении теоретических,
практических и методических материалов, а также разработке рекомендаций по
совершенствованию процессов редевелопмента городских территорий.

Цель
и задачи исследования определили структуру работы, которая представлена
введением, тремя главами, заключением и списком использованных источников.

Заключение:

На
сегодня шний день р азвитие
высот ного строите льства
в РФ обус ловлено высо ким
уровне м интереса мест ных
и иностр анных инвесторо в
к рынку не движимости, в особе нности
инвест ированию в стро ительство
у никальных объе ктов.
В ус ловиях раз вивающейся
э кономики в ысотное
стро ительство мо жет
стать д вигателем в р азвитии
раз личных отр аслей
эконо мики и в це лом
оказат ь положите льный
мульт ипликативн ый
эффект н а состояние э кономики
госу дарства.

Учитывая
д инамику высот ного
строите льства в Росс ии
и его ло кальный хар актер,
мож но отметит ь,
что бол ьшинство з астройщико в
сталкива ются с раз личными
проб лемами и пре пятствиями
д ля строите льства,
еще н а этапе прое ктировки
в ысотных зд аний.
Поэто му, для раз вития
уник ального стро ительства
в Росс ии актуаль ным
являетс я определе ние
и анал из существу ющих
пробле м высотного стро ительства
в н астоящее вре мя.

Современное
гр адостроите льство
пра ктически не возможно
пре дставить без в ысотного
стро ительства. Н аличие
высот ных зданий в горо де
формирует л ичный узна ваемый
силуэт горо да и его прест иж.
Способ ность возво дить
высот ные здания я вляется
ин дикатором в ысокого
уро вня развит ия
строите льных техно логий,
нал ичия необхо димой
матер иально-тех нической
б азы для обес печения
это го строите льства
и и нтеллектуа льной
разв итости персо нала.
Высот ное строите льство
оказ ывает влия ние
на раз витие эконо мики
по сре дствам раз вития
образо вания и нау ки,
разработ ки новых и нновационн ых
техноло гий, развит ия
строите льной пром ышленности
и ло гистики. Все это я вляется
необ ходимыми ф акторами
д ля высотно го
строите льства, без котор ых
оно невоз можно. Получ ается
взаи мное влиян ие
и завис имость раз вития
эконо мики и раз вития
высот ного строите льства
в ре гионе.

География
в ысотного стро ительства
в Росс ии, охваты вает
не то лько мегапо лисы,
но и дру гие города, в котор ых
плотност ь населени я
значител ьно меньше. Н а
строител ьство высот ных
зданий в лияет множест во
факторо в. Одним из н аиболее
ва жных факторо в,
являетс я экономичес кая
целесообр азность стро ительства
д ля определе нной
территор ии. Так же особое место з анимает
гото вность мест ной
власти к по ддержке стро ительного
про цесса. На р азвитие
высот ного строите льства
вли яние оказы вает
дефиц ит территор ий
и высок ая стоимост ь
земли в госу дарстве.

В
территор иально мале ньких
госу дарствах, т аких
как Я пония, Гер мания,
Ита лия и множест во
других стр ан, вопрос необ ходимости
в ысотного стро ительства
д аже не сто ит,
что не с кажешь про Росс ию.

Россия
является первой в мировом рейтинге стран по территориальной площади. Но в Росси
актуальность высотного строительства определяется отсутствием возможности
инфраструктурного обслуживания некоторых территорий. В процессе высотного
строительства особое внимание необходимо уделить инфраструктурной
обеспеченности территории. Так как, сейчас, новой тенденцией в строительстве
высотных зданий, является не просто строение небоскребов, для организации в них
деловых центров.

Актуальным
является создание многофункционального комплекса, который сможет включать в
себя и деловой центр, и жилой комплекс. Применяя этот подход, возникает
необходимость решать не только вопросы транспортной доступности комплекса, но и
формирования социальных инфраструктурных объектов на территории, что является
одной из проблем высотного строительства. Для решения этой проблемы необходимо
перед строительством, на уровне взаимодействия застройщика и местной власти,
решить вопрос обеспечения функционального взаимодействия высотных построек с
транспортной системой и обслуживающей инфраструктурой города.

Для
обеспечения функционального взаимодействия высоток и транспортной
инфраструктуры города, необходимо на региональном уровне для каждой территории
разработать индивидуальную коммерческую программу строительства, которая будет
включать рекомендации, предписания и мероприятия, направленные на решения
вопроса транспортной доступности построек, благодаря их правильному размещению
вблизи транспортных узлов, существующих или строящихся транспортных
магистралей. Высотные здания представляют собой уникальные и сложные объекты
строительства, поэтому весь процесс от их проектирования до сдачи в
эксплуатацию регулируется на государственном уровне и согласовывается с
международными общественными организациями.

В
процессе строительства высотных зданий застройщики сталкиваются с
недопустимостью отклонения от утвержденных проектных решений, что в случае
необходимости обязательного изменения проекта в связи со сложившимися
условиями, требует обращения в органы контроля, для утверждения изменений. В
такой ситуации можно наблюдать значительные потери времени и соответствующие
издержки. Также застройщики сталкиваются с такими проблемами, как: низкая
квалификация кадров из-за недостатка опыта в строительстве высотных зданий;
техническое обеспечение проектирования, строения и эксплуатации зданий, которое
включает в себя: оценку уровня вертикальной нагрузки здания на грунт; уровня
горизонтальной нагрузки; обеспечение комплексной безопасности; управление
соблюдением санитарно-гигиенических требований и др.; принятие эффективных
инженерных решений по жизнеобеспечению и оснащению зданий.

Особое
внимание в ряде всех этих проблем необходимо уделить проблеме обеспечения
требуемого уровня пожарной и эвакуационной безопасности людей, находящихся в
высотных зданиях. Обеспечение пожарной безопасности в высотных зданиях
достаточно сложный и трудоемкий процесс, требуемый больших ресурсных затрат.
Неблагоприятным фактором при пожарной защите высотных зданий является
отсутствие конкретных единых требований к этому типу зданий. Это обусловлено
тем, то в РФ на сегодняшний день нет нормативных документов по проектированию
высотных зданий, а точнее, зданий, высота которых превышает 75 м. В связи с
этим возникает еще одна проблема в строительстве высотных зданий это отсутствие
нормативной базы.

Для
решения проблемы эффективного обеспечения пожарной безопасности необходимо
решить вопрос трудности эвакуации людей при пожаре. В современных небоскребах
основным путем эвакуации в высотных зданиях служат лестницы, в которых с
увеличением количества этажей увеличивается опасность задымления. Другим,
путем, который применяется реже, являются пожарные лифты, которые делаются
незадымляемыми в случае пожара. И третий вариант предполагает наличие плоских крыш
высотных зданий, на которые должен быть обеспечен доступ, и крыши должны быть
оборудованы специальными посадочными площадками для вертолетов.

Процесс
высотного строительства, сегодня сталкивается с большим количеством объективных
проблем, требующих их обязательного решения. Но несмотря на возникающие
трудности и отсутствие достаточного опыта, интерес к строительству высотных
зданий только растет. Внедрению высотного строительства в большинстве городов
России способствует миграционный поток граждан в мегаполисы, желание населения
жить в больших городах, а наряду с этим дефицит территорий в больших городах и
высокая стоимость земли. Данные тенденции обуславливают необходимость
регулирования вопроса высотного строительства и устранения существующих проблем.

Фрагмент текста работы:

1. Редевелопмент как направление развития рынка
недвижимости

1.1. Редевелопмент: сущность, причины, значение,
особенности управления Определение
«редевелопмент» появилось в сороковых годах в Америке, когда власти столкнулись
с проблемой появления обрушенных зон в современных городах, а именно устаревших
районов, превратившихся в трущобы, заброшенных промышленных кварталов и т. д.

Редевелопмент
был эффективно осуществлен в США в 1952 году на основе опыта других стран и
стал главной движущей силой возрождения упадочных территорий. Потом были
организации, которые выкупали территории устаревших предприятий, сносили ветхие
дома и строили на своей территории новые экономически привлекательные нежилые
объекты [14]. Механизмы проектов редевелопмента во всем мире используются для
повышения экономической эффективности городских районов как субъектов
социально-экономической жизни.

В
Европе практика редевелопмента привлекает внимание не только коммерческих
организаций, но и административных органов. На Западе редевелопмент городов —
это процесс, управляемый администрацией городов и регионов. В России частные
компании обращаются к практике редевелопмента практически без поддержки со
стороны властей, и это инициатива по реализации мер редевелопмента.

В
России этот термин появился в девяностых годах. Редевелопмент проходил в Москве
и Санкт-Петербурге. В России понятия «редевелопмент» и «реконструкция» часто
имеют схожее значение. «Редевелопмент — это реконструкция отдельных объектов
недвижимости, групп зданий (фабрики, 10 фабрик), районов или целых населенных
пунктов с целью их более эффективного использования [8].

Понятие
«редевелопмент» происходит от оригинала «deve-lopment» (от англ.
«Благоустройство, развитие недвижимости»). С. Н. Максимов считает, что
девелопмент — это качественная трансформация недвижимости, обеспечивающая рост
ее стоимости [23].

А.
Н. Асаул рассматривает девелопмент как особый вид предпринимательской
деятельности с целью получения дохода в результате трансформации материальных
процессов, что выражается в инвестиционном развитии объектов недвижимости [8].

Девелопер
— это специалист или предприниматель, который реализует максимально эффективные
варианты развития объектов недвижимости, включая проектное финансирование и
создание объекта недвижимости. Сегодня практически все компании, которые
занимаются жилищным строительством, называют себя девелоперами. Исходя из того,
что жилищное строительство ведется на абсолютно не подготовленных земельных
участках, отсутствуют правовые документы на земельные участки, инженерные сети
и так далее. Строительные компании занимаются девелопментом, решают задачи по
подготовке земельных участков для строительства, а на подготовленном земельном
участке строительная организация строит жилье, ищет и привлекает инвестиции, а
в последующем занимается обслуживанием сданных в эксплуатацию объектов.