Часть дипломной работы на тему Реализация заложенного недвижимого имущества на торгах

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

1 Общая
характеристика института реализации заложенного недвижимого имущества  7

1.1. Сущность
залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды.. 7

1.2. Понятие,
сущность и цели реализации заложенного недвижимого имущества. Соотношение
реализации имущества и обращения взыскания. 17

1.3. Гарантии
должника и кредитора. 23

2 Процедура реализации заложенного
недвижимого имущества на торгах. 29

2.1. Извещение о проведение торгов и заявки
участников. 29

2.2. Внесение задатка. 33

2.3. Виды торгов, их соотношение. 36

2.4. Порядок проведения торгов. 41

2.5. Заключение договора по итогам торгов. 44

3. Основания и последствия признания торгов
о реализации заложенного имущества недействительными. 49

3.1 Порядок признания торгов
недействительными. 49

3.2 Правовые последствия признания торгов
недействительными. 55

3.3 Оставление залогодержателем имущества за
собой. 58

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 62

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 65

Введение:

Актуальность изучения тематики аукциона заключается в том, что
аукцион является одним из наиболее важных и распространённых способов
заключения гражданско-правового договора и важным институтом гражданского
права. В связи с этим возникают проблемы с определением понятия аукциона, а
также проблема недостаточного разъяснения сущности аукциона как одного из
способов заключения гражданско-правового договора и проведения аукциона как
сделки. Спорным вопросом является рассмотрение порядка заключения гражданско-правового
договора на аукционе. Кроме того, следует рассмотреть вопрос об отмене
аукциона. По российскому законодательству заключение контрактов на аукционе
уходит корнями в прошлое. В «Русской правде» и в Своде законов 1497 г. есть
упоминание о договоре купли-продажи «на ярмарке». Однако рассмотрение этой
концепции приводит к выводу, что в древнерусском праве нет торговли как
правового института. Соборный кодекс 1649 года. Он содержит ссылку на продажу
«третьим лицам» имущества должника, которое кредитор не принял в качестве
оплаты долга. При Петре I уже существовали акты, регулирующие отношения,
складывающиеся в ходе аукциона — Положение и Положение Коллегии палат,
Регламент Адмиралтейства. В первой половине ХIХ в. процесс торгов регулировался
Сводом законов Российской империи 1832 года, например, путём организации
публичных торгов по продаже таможенных товаров, продажи земли, заложенной
кредитными учреждениями, или конфискованного имущества. Таким образом, можно
отметить, что гражданско-правовой институт торговли сформировался ещё в
дореволюционный период. Однако в советское время тендеры как способ заключения
контракта утратили своё значение, и по идеологическим соображениям
регулирование тендеров осуществлялось процессуальными нормами исполнения
судебных решений. Возврат регулирования оборота в материальное право произошёл
в связи с принятием 31 мая 1991 г.

Основ гражданского
права СССР и республик. Нынешний этап регулирования оборота связан с принятием
Части первой. ГК РФ 1994 г., в котором аукцион представлен как способ
заключения гражданско-правового договора. Статья 447 устанавливает принцип
заключения аукционного договора. В соответствии со ст. 447 п. 1 ГК РФ договор,
если он не предусмотрен по его сути, может быть заключён на аукционе. Договор
заключается с лицом, выигравшим аукцион. При этом в Гражданском кодексе РФ нет
понятия «торговля». В связи с этим в юридической литературе встречаются разные
определения. По мнению некоторых авторов, аукцион представляет собой сложную
юридическую структуру механизма заключения договора, состоящую из четырёх
элементов: односторонняя сделка организатора аукциона в форме объявления,
заявка на участие, процесс определения победитель и заключение договора. По
мнению других исследователей, между организатором аукциона и его участниками
заключается особое соглашение. Чтобы уточнить понятие сделки, следует отметить,
что сделки не приравниваются к договору, заключенному на их основе. В
результате заключенный договор и аукцион могут быть соотнесены друг с другом и
способы его достижения. Эта взаимосвязь проявляется в том, что целью аукциона
является определение условий контракта, предложенного конкретным лицом, и
контракт основан на таких предложенных условиях. В этом отношении аукцион можно
определить как особый способ (особый режим) заключения договора с лицом,
предложившим наиболее выгодные условия. Определение концепции и правовой
природы торгов необходимо для практики применения положений, регулирующих
проведение торгов регулирующими органами, судами, участниками торгов, поскольку
отсутствие определения в положениях приводит к трудностям в практике применения
и различным злоупотреблениям.

Объектом
бакалаврской работы являются
непосредственно правовые отношения, возникающие при проведении торгов и
реализации заложенного недвижимого имущества.

Предметом
бакалаврской работы являются
функции и особенности института реализации заложенного недвижимого имущества,
залога как способа обеспечения исполнения обязательств, а также процедура
реализации заложенного имущества.

Цель
исследования определена в
выявлении недостатков и проблемных зон института реализации заложенного
имущества и всех вытекающих из него процессов.

Для
достижения данной цели были поставлены и последовательно решены следующие задачи:

1) Определить
значение и общую характеристику института реализации заложенного недвижимого
имущества;

2) обозначить сущность
залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств;

3) проанализировать
сущность и цели реализации заложенного недвижимого имущества;

4) идентифицировать
соотношение реализации имущества и обращения взыскания;

5) рассмотреть и
определить виды и порядок заключения торгов;

6) выявить
основания и последствия признания торгов о реализации заложенного недвижимого
имущества недействительными;

7) попытаться
решить проблемы короткого промежутка времени от публикации торгов до самой
процедуры;

8) обозначить
проблему электронного доступа к информации в части взимания платы за доступ к
сайту.

Методологической
основой исследования является
совокупность общенаучных, частных и специальных методов познания:
диалектический, исторический, логический, статистический, системный,
типологический, сравнительно-правовой, формально-юридический,
сравнительно-исторический, теоретико-прогностический и другие методы.

Теоретическую
основу исследования составили
научные положения ведущих представителей отечественной гражданской науки, ровно
как и коммерческой, финансовой и предпринимательской и других сфер,
определяющих порядок проведения торгов на территории Российской Федерации.

Практической
основой бакалаврской работы являются
статистические данные по вопросам, связанными с реализацией заложенного
недвижимого имущества на торгах.

Структура
бакалаврской работы. Работа
включает в себя введение, три главы, заключение и список использованных
источников.

Заключение:

В заключении,
позволим себе также отметить спорный вопрос о механизме расторжения договора,
заключённого на основании аннулированного аукциона. Обычно признание аукциона
недействительным методом заключения соглашения делает недействительным
соглашение с лицом, выигравшим аукцион.

По этой причине
предъявление иска о признании аукциона недействительным означает также жалобу
на недействительность сделки, заключённой по результатам аукциона, и применение
последствий ее недействительности. Однако некоторые авторы указывают, что
договор, заключённый на аукционе, может быть признан судом недействительным
только в том случае, если такое соглашение признано недействительным, и сам суд
не может принять решение о недействительности договора на его основании с
указанием признания того, что аукцион недействителен. В этом случае право на
недействительность контракта рассматривается в общих чертах и не связано с
торгами, если нарушения не связаны с процессом торгов.

Таким образом,
проанализировав законодательные положения о торгах и юридическую практику
применения правил торгов, можно сделать вывод, что основными проблемами
являются отсутствие юридического определения торгов, их соотношения и заключённого
по их результатам соглашения, а также проблемы с признанием предложений
недействительными и выполненными на их основе.

Определённость
по этим вопросам можно установить, обозначив определение предложения в
Гражданском кодексе Российской Федерации, которое должно включать в себя
основные характеристики — конкурентоспособность участников и обязательство
заключить договор с победителем конкурса.

В данном
контексте предполагается, что определение торгов можно сформулировать следующим
образом: это особый метод (процедура), основанный на конкуренции
(несоответствии) обязательного заключения договора с лицом, выигравшим торги.

При признании
торгов недействительным следует учитывать, что основания, предусмотренные ГК
РФ, не являются исчерпывающими и признание торгов недействительными должно
исходить из определения существенных нарушений проведения торгов, а также
затрагивают ли такие нарушения права и законные интересы заинтересованных лиц.
При этом, как следует из судебной практики признание торгов недействительными
одновременно влечёт за собой и признание судом недействительного договора,
заключённого по результатам торгов.

Считаем
необходимым рассмотреть спорные вопросы касательно проблемы короткого
промежутка времени от публикации торгов до самой процедуры, проблемы
электронного доступа к информации в части взимания платы за доступ к сайту
проведения торгов, а также вопрос касательно одинакового юридического состава в
торгах и заключаемом договоре.

1. Согласно
информации со многих справочных систем и центров электронных торгов, при
публикации организатором торгов сообщения о начале торгов по продаже на
Торговой площадке системы осуществляется автоматическое оповещение всех
заинтересованных пользователей, как отклассифицировавших себя по предмету
продажи, так и желающих получать уведомления по всем объявляемым торгам по
продаже. Известно, что этот период может занимать критически малое количество
времени. Пункт 2 статьи 448 ГК РФ не устанавливает обязательность указания в
извещении о проведении торгов даты начала и даты окончания приёма заявок. ВАС
РФ, отказывая в передаче дела об оспаривании торгов в Президиум для пересмотра
в порядке надзора, согласился с позицией нижестоящих судебных инстанций о том,
что неуказание названных дат в публикации о торгах не является нарушением законодательства.
Для признания результатов торгов недействительными
необходимы доказательства того, что нарушения законодательства, допущенные в
ходе организации и проведения аукциона или конкурса, носили существенный
характер;

2. Проблема с
доступом к информации о проведении торгов и взимание платы за это остро стоит в
современной практике. Анализируя вопросы практики, мы замечаем, что проблемы с
доступом к торгам обусловлены тем, что биржи в основном переводят некоторые
торги в раздел особого режима торгов, в связи с этим меняются и проблемы с
доступом и взиманием платы. Реализуемым видится изменение либо сокращение
количества режимов специального доступа при проведении торгов.

3. Проблема
тождества в судебной практике торгов и договора в контексте юридического
состава также требует внимания. В связи с этим необходимо обратить внимание на
порядок признания торгов и заключённого по их результатам договора
недействительными. Проведение торгов с нарушением правил, установленных
законодательством, влечёт их недействительность. Торги признаются недействительными
только при существенном нарушении порядка проведения торгов, что также следует
из пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
22 декабря 2005 года.

Фрагмент текста работы:

1
Общая характеристика института реализации заложенного недвижимого имущества

1.1.
Сущность залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств.
Виды Исполнение каждого
обязательства подчиняется определенным правилам, представляющим собой принципы
исполнения обязательств. Принципы устанавливают основу построения института
исполнения обязательств, определяя содержание деятельности участников
обязательственных правоотношений.

Статья 309 Гражданского
кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ[1]
(далее – ГК РФ) гласит, что обязательства должны исполняться надлежащим образом
в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых
актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями
делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (абз. 1).

Исходя из приведенной
правовой нормы следует, что для признания состоявшегося исполнения
обязательства надлежащим необходимо установить его соответствие одновременно
двум основным перечням критериев:

1) условиям
обязательства;

2) императивным
предписаниям.

Когда такие условия и
предписания отсутствуют, то следует принимать во внимание обычаи или обычно
предъявляемые требования.

Надлежащее исполнение
обязательства рассматривается в качестве совершения должником определенных
действий согласно условиям принятых на себя обязательств, например, передача
вещи по договору купли-продажи, оказание согласованной сторонами услуги и т.д.

Если говорить о реальном исполнении
обязательств, то отметим, что этот институт определяет собой регулирование
отношений между субъектами гражданских правоотношений. [2]

В.В. Кулаков
рассматривает исполнение обязательств как процесс, деятельность субъектов
обязательства, а не как совокупность правовых норм[3].

При характеристике
надлежащего исполнения обязательства как правового средства необходимо указать
на следующие моменты:

1) действия субъектов
направлены на достижение правовой цели;

2) в основе надлежащего
исполнения обязательств лежит воля сторон;

3) надлежащее исполнение
обязательств должно соответствовать правовой норме. [1] Гражданский кодекс Российской Федерации. В 4 ч. Ч. 1 [Электронный
ресурс] : федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ ред. от 08.12.2020 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru. [2] Филиппова С.Ю. Частноправовые средства организации и достижения правовых
целей. Москва : Статут, 2011. — С. 211-220. [3] Кулаков В.В. Обязательственное право: учебное пособие. Москва : РГУП,
2016. — С. 115-134.