Часть дипломной работы на тему Особенности технического обслуживания объекта коммерческой недвижимости на примере Бизнес — центр.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретико-методологические основы технического обслуживания объекта коммерческой недвижимости

1.1. Понятие коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности.
Всю коммерческую недвижимость можно разделить на несколько видов:
1. Свободного назначения — объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
2. Торговая — объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и т.д.
3. Офисная — недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
4. Производственная — объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
5. Социальная — недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.
В настоящий момент в законодательстве Российской Федерации нет четко закрепленного понятия коммерческой недвижимости. Стоит отметить, что отсутствие законодательного определения понятия и признаков коммерческой сделки обуславливает наличие ряда трудностей в процессе квалификации той или иной сделки с коммерческой недвижимостью. Так, признание сделки с объектом коммерческой недвижимости имеет важное значение, поскольку действия с данным видом недвижимости имеют совершенно другие правовые последствия. К примеру, сделки, осуществляемые с коммерческой недвижимостью, имеют отдельные правила налогообложения. Касательно гражданско-правовых аспектов, то сделки с данным видом недвижимости влекут за собой особые правила их совершения, исполнения, а также отдельные виды ответственности.
Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации дает определение понятию «недвижимая вещь». На основании закона к недвижимой вещи необходимо относить земельные участки, участки недр и всё, что связано с землёй, говоря другими словами все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не предоставляется возможным, включая здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Кроме того к данному списку относятся и воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, а также жилые и нежилые помещения, которые предназначены для размещения транспортных средств.
Несмотря на то, что понятие недвижимости было известно еще во времена Древнего Рима, в настоящий момент данный вопрос вызывает много дискуссий. Причиной тому становится наличие разных точек зрения на возникшую проблему, а также и то, что законодательство не дает полного и четкого определения понятия недвижимой вещи. Кроме того отсутствуют критерии, с помощью которых ту или иную вещь можно было бы отнести к недвижимости. Так, определение, которое дано в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, является не полным и исчерпывающим, в соответствие с чем данная проблема является весьма актуальной.
Стоит отметить, что проблеме определения понятия «недвижимая вещь» уделяли внимание разные исследователи, среди которых можно назвать Н.С. Евтушенко, Я.А. Каминская, Е.А. Суханов, П. Виноградов и другие. Так же они рассматривали и возможный перечень объектов, которые могут быть отнесены к анализируемому понятию.
Так проведя анализ законодательного определения недвижимой вещи, можно сказать, что в настоящий момент даётся два основных вида недвижимых вещей. Юридическая литература данные виды называет недвижимостью по природе и недвижимостью по закону.
Там, к первому виду, недвижимости по природе, законодательство относит всё то, что наиболее прочно связано с землей, а также объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не является возможным.
Ко второму виду, недвижимости по закону, законодательство относит все воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Следует отметить, что данные объекты подлежат обязательной государственной регистрации.
Таким образом, данный вопрос в юридической литературе вызывает много разговор и исследований. Это связано с тем, что законодательство относит движимые вещи к группе недвижимых вещей, что противоречит всей сути данных объектов.
Как подчеркивает М. В. Абрамова, основной целью признания движимых вещей недвижимыми является распространение на данные объекты особого правового режима, который также устанавливается и для недвижимых вещей.
Однако ряд других авторов сошлись во мнении, что недвижимость по закону должна иметь определенную связь с землей, которая также может понести несоразмерный ущерб в случае своего перемещения.
Необходимо отметить, что А.В. Черных придерживается иной точки зрения. Как утверждает автор, принцип определения недвижимого имущества в качестве объекта, перемещение которого без ущерба не может существовать, не может полностью отражать суть понимание недвижимости в современных условиях.
Кроме того автор предлагает более гибкий подход к определению недвижимости, объясняя такую позицию тем, что в современных условиях нетрадиционные приемы предпринимательской практики, а также потребности оборота постепенно увеличивается.
В качестве примера автор приводит возможность перемещения зданий, которые представляют архитектурную ценность. Опираясь на действующее законодательство, он отмечает, что в случае отсутствия ущерба при перемещении, задание к недвижимости не относится.
Таким образом, в результате анализа понятий недвижимой вещи необходимо сформировать общее определение, в соответствии с чем под недвижимой вещью необходимо понимать земельный участок и объекты, которые прочно связанны с землей, которые не могут быть перемещены в пространстве, но при этом важно, чтобы из-за перемещения не было утрачено функций данного объекта.
Таким образом, плавно можно подойти к определению самого термина «коммерческая недвижимость». Стоит подчеркнуть, что поскольку в законодательстве нет четкого определения данного понятия, то в исследованиях данного понятия необходимо опираться на труды авторов, чьи работы были посвящены данной тематике. Изучением вопроса коммерческой недвижимости занимались такие авторы как М.В. Бычкова, М.В. Кузнецов, П. Липатов и другие.
Так, изучая вопрос коммерческой недвижимости, М.В. Бычкова определила, что под коммерческой недвижимостью необходимо понимать недвижимость для инвестиций, направленных на получение стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе.
В свою очередь О.В. Мезенцева в качестве коммерческой недвижимости рассматривает разновидность искусственных объектов недвижимого имущества, к которым относит офисы, магазины, рестораны, склады, сооружения, а также предприятия с точки зрения имущественного комплекса.
А. Асаул рассматривая объекты коммерческой недвижимости, выделил две основные группы. К первой группе автор внёс те объекты, которые приносят непосредственные доход: объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры и так далее. Ко второй группе он отнёс объекты, которые способствуют извлечению прибыли: логистические и складские комплексы, индустриальные парки, места промышленного назначения и так далее.
Таким образом, основной целью приобретения объекта коммерческой недвижимости является получение денежного дохода на протяжении продолжительного времени. Для того чтобы использовать объект коммерческой недвижимости, также важно управлять им, совершая активные действия.
Как видно из данных понятий, коммерческая недвижимость выступает в качестве объекта нежилого фонда, но при этом к данной категории не могут быть отнесены объекты, которые предназначаются для удовлетворения личных нужд владельца объекта недвижимости.
Рассмотрением понятия коммерческой недвижимости занимались и другие авторы. Например, П. Липатов предложил разделить коммерческую недвижимость на два основных вида на основании функционального назначения объекта. К первому виду он отнёс складскую недвижимость, а ко второму виду — торговую. Кроме того наиболее рисковым сегментам коммерческой недвижимости по утверждению автора являются складская недвижимость. А торговая недвижимость, в частности офисная и гостиничная недвижимость являются менее рискованными сегментам.
Стоит подчеркнуть, что разделение коммерческой недвижимости на данные виды имеет практическое значение, поскольку в сфере страхования в ряде случаев сотрудники страховых компаний отдают свое предпочтение торговой недвижимости, рассматривая её с точки зрения менее рискованного и наиболее выгодного сегмента.
Так М.В. Бычкова выделила следующие отличительные признаки коммерческой недвижимости:
 Наличие уникальности каждого объекта с точки зрения инвестиционной привлекательности.
 Отсутствие возможности переместить объект, без причинения ему ущерба.
 Осуществление сравнительно небольшого количества сделок на рынке, что характеризуется спецификой активов.
 Наличие высокой капиталоемкости недвижимости.
 Длительный период экспозиции активов на рынке.
 Сложность приобретения полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость.
 Сравнительно низкий уровень взаимозаменяемости объектов в связи со значительной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, а также состояния инфраструктуры в районе нахождения данного недвижимого объекта.
 Долговременность объектов инвестирования.
 Необходимость постоянно осуществлять управление с целью получения высокого дохода.
 Существование некоторых специфических рисков: финансовые риски, которые связаны с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износа и так далее.
Стоит отметить, что сделки с недвижимым имуществом являются коммерческими только тогда, когда стороны или одна из сторон в качестве основной цели ставит получение прибыли с помощью совершения такой сделки. Однако В. С. Белых считает, что сделка является коммерческой в том случае, когда обе стороны являются предпринимателями. На основании данного мнения, основной особенностью сделок с коммерческой недвижимостью является и то, что такие сделки регулируются в рамках предпринимательского права.
Таким образом, подводя итог, стоит отметить, что под коммерческой недвижимостью необходимо понимать объекты нежилого фонда, которые используются в коммерческой деятельности с целью извлечения высокого денежного дохода в долгосрочной перспективе.