Часть дипломной работы на тему Договор купли-продажи недвижимости

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 6
1.1 История развития правового регулирования
купли-продажи недвижимого имущества. 6
1.2 Понятие и признаки договора купли-продажи
недвижимости. 9
1.3. Стороны договора. 19
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ, ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ. 27
2.1. Заключение договора купли-продажи недвижимости. 27
2.2. Исполнение договора купли-продажи недвижимости. 38
2.3. Ответственность сторон по договору купли-продажи
недвижимости. 48
ГЛАВА III.
ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ… 59
3.1. Особенности купли-продажи земельных участков. 59
3.2. Купля-продажа нежилых помещений. 69
3.3. Проблемы купли-продажи жилых помещений с участием
несовершеннолетних  78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 91
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 95

Введение:

Актуальность темы исследования. Учитывая активный рост рынка
недвижимости, не удивительно, что сегодня покупка и продажа объектов
недвижимости пользуются большим просом, как среди физических, так и юридических
лиц. Поэтому актуальным становится вопрос о том, как правильно, к примеру,
составить договор купли-продажи на жилое помещение, так как ст. 550 ГК РФ
указывает на то, что данный договор должен быть составлен только в письменной
форме.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет особенности
купли-продажи недвижимости, с учетом того, что недвижимость как объект
гражданских прав и обязанностей имеет специфический правовой режим как в
статистике (отношений собственности и вещных прав), так и в динамике
(гражданском обороте). Но, непосредственное формирование условий договора его
сторонами обеспечивает не только возможность учета их взаимных частных
интересов, но и стимулирует стороны к надлежащему исполнению заключенных
договоров.

С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI вв.
Россия столкнулась с новыми для себя отношениями, которые связаны с
формированием, функционированием и развитием рынка недвижимости. Несмотря на
хорошо разработанную правовую базу, регулирующую порядок заключения договоров
купли-продажи недвижимости, в данной области до сих пор имеются не решенные
вопросы, так на практике широко распространено мнение, будто сделки с
недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Особенности продажи объектов недвижимости как жилая
недвижимость не теряют своей актуальности никогда. Заключение договор продажи
недвижимости на вторичном рынке детально регламентировано гражданским кодексом,
однако, необходимо изучение особенностей его заключения исходя из практических
материалов (судебных дел и статистики).

Степень научной разработанности темы. Тема изучения
особенностей продажи недвижимости не является новой для гражданско-правовой
науки, данной теме посвящен ряд диссертационных исследований: Чураева О.В.,
Фатальникова Н.Н. и др.; научно-правых статей в периодических изданиях:
Анциферов О.Д., Барихин А.Б., Бутитов З.Ж., Скловский К.И. и др.;
научно-практических комментариев к законодательству: В.В. Витрянский, О.М.
Козырь, А.А. Маковский, П.В. Крашенинников, А.П. Сергеев, В.А. Ершов, А.В.
Сятягин, А.Н. Кайль и др.

Охарактеризуем отдельно самые новые исследования в области
изучения договоров продажи недвижимости. Книга В.А. Слыщенкова является
современным комплексным исследованием договоров купле-продаже, купле-продаже
недвижимости посвящена отдельная глава данного монографического исследования.

В статье Е.М. Чикобаевой обсуждаются некоторые проблемы
государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, в связи, с
чем особенно остро стоят проблемы совершенствования законодательства,
регулирующего государственную регистрацию.

Также автор обращает внимание на то, что установленные
законом государственные гарантии для добросовестных покупателей отсутствуют в
реальной жизни.

Объектом исследования выступают общественные отношения,
складывающиеся в процессе реализации договора купли-продажи недвижимого
имущества.

Предметом исследования выступает отечественное
законодательство регулирующее договор купли-продажи недвижимого имущества.

Целью исследования является анализ действующего
законодательства, регулирующего договор купли-продажи недвижимого имущества.

Для реализации указанной цели были сформулированы следующие
задачи:

— изучить историю развития правового регулирования
недвижимого имущества;

— проанализировать понятие и признаки договора купли-продажи
недвижимости;

— изучить стороны договора.

Теоретико-методологическая основа исследования

Методологическую основу работы составили общенаучные методы
анализа и синтеза, индукции и дедукции, теоретического моделирования,
статистический и др.; частнонаучные методы: формально-юридический,
сравнительно-правовой. Изучение проблемы велось с учетом достижений науки
гражданского права.

Эмпирическая база исследования. Нормативно-правовыми
источниками, регулирующими отношения по купле-продаже недвижимости являются:
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ;
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221- «О государственном кадастре
недвижимости».; Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об
утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».; Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г.
№ 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки
земель» и т.д.

Теоретической базой исследования явилась учебно-методическая
литература по гражданскому праву, комментарии к вышеуказанным
нормативно-правовым актам, научные статьи в периодических юридических изданиях,
материалы судебной практики. Структура работы. Структурно работа состоит из
введения, глав, заключения и списка использованных источников.

Заключение:

Подводя итог, можно сделать
следующие выводы и предложения.

Договор
купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи и
регламентируется предписаниями §7 главы 30 ГК РФ.

Особенностью
договора купли-продажи недвижимости является специфика предмета — §7 главы 30,
обозначая круг отношений, подпадающий под его действие, использует общую
категорию «недвижимое имущество». Следовательно, предметом данного договора
может быть абсолютно любое недвижимое имущество.

Предмет
как главная специфическая черта договора купли-продажи, включающий в себя любое
недвижимое имущество, является существенным условием. Это подчеркивается и ст.
554 ГК РФ, в которой прямо указывается, что в договоре купли продажи
недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, являющегося предметом данного договора.

Существенные
условия договора – предмет и цена. Эти два условия характерны для любого
договора купли-продажи недвижимости. Однако применительно к отдельным
разновидностям этого договора круг существенных условий может расширяться.
Достаточно показательным примером этого являются правила ст. 558 ГК РФ, которые
регламентируют договор купли-продажи жилых помещений. Существенным условием
дополнительным для продажи жилых помещений является перечень лиц, сохраняющих
права на жилое помещение с указанием на объем и характер их прав.

Исполнение
договора купли-продажи недвижимости заключается в том, что продавец передает
соответствующий товар (недвижимое имущество) и переносит титул в отношении
этого передаваемого товара покупателю. Что касается фактической передачи, то
регулирование связанных с этим вопросом регулируется правилами ст. 556 ГК РФ:
передача недвижимого имущества должна оформляться с помощью такого документа
как передаточный акт.

Вопрос
же о переходе права собственности решается по-другому. Согласно ст. 551 ГК РФ,
переход права собственности подлежит государственной регистрации. Однако, в
числе документов, которые нужно представить для государственной регистрации
права собственности, передаточного акта нет. На практике, часто регистрация
перехода данного права происходит до и без передаточного акта. Получается, что
право собственности перешло к покупателю, а риск случайной гибели (если в
договоре он не приравнен к моменту перехода права собственности) перейдет
только в момент ввода во владения, в момент подписания передаточного акта или
иного подобного документа, равно совершение иных действий, свидетельствующих о
передаче этого имущества.

К
продаже недвижимости так же, как и к любому иному договору купли-продажи,
предъявляются требования с точки зрения качества передаваемого товара. Точно
также обязанность продавца включает в себя необходимость передать имущество,
качество которого соответствует условиям договора. В этой связи возникает
вопрос о тех способах защиты, которые доступны покупателю при нарушении
соответствующего условия о качестве. Здесь есть регулирование в ст. 557 ГК РФ.
С точки зрения вопроса качества, поскольку норм, исключающих применения
соответствующих правил §7, нет, то сохраняет свое значение деление всех недостатков
на существенные и несущественные. В случае наличия несущественных недостатков в
отношении недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи
недвижимости у покупателя 3 способа защиты: уменьшение цены, безвозмездное
устранение недостатков и возмещение собственных расходов на устранение
недостатков.

Если
недостаток в отношении недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи
недвижимости, является существенным. В общих правилах было 5 способов защиты.
Дополнительно к перечисленным выше появлялись: отказ и право на замену.

В
ходе исследования были выявлены некоторые проблемные вопросы, в связи с чем,
целесообразно предложить пути их решения.

1. Очевидно, что из-за
несовершенства законодательства, купля-продажа садового участка является
сделкой, не урегулированной до конца в силу того, что законом не определено, к
какой категории земель относятся садовые участки. Предлагается внести
коррективы в текст ст. 7 ЗК РФ и выделить земли садоводческого назначения в
отдельную категорию. Либо исключить из земельного законодательства нормы, не
признающие садовые участки землями сельхозназначения и относить садовые участки
к данной категории земель.

2. Также предлагается признать в
рамках жилищного законодательства Российской Федерации постройки, находящиеся
на территории садовых участков, жилыми помещениями. Поскольку данный вопрос урегулирован
различными актами, кроме ЖК РФ, что создает конкуренцию в жилищно-правовых
нормах Российской Федерации.

3.
Необходимо согласиться с Т.И. Дудник и другими авторами, которые считают, что
куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо на
законодательном уровне сделать в обязательном порядке подлежащей нотариальному
удостоверению.

Законодателю
стоит доработать законодательство и внести ясность в сделки с землей
сельскохозяйственного назначения, обеспечить распространение необходимой
информации среди граждан об обороте таких земель, повысив юридическую
грамотность населения.

4.
В связи с активным использованием гражданами апартаментов в целях проживания, необходимо
определить и на законодательном уровне закрепить их правовой статус, поскольку
апартаменты как нежилое помещение может
быть изолировано и пригодно для проживания.

5. Статья 235 ГК РФ противоречит пункту
3 статьи 250 ГК РФ, по аналогии с которой была сформулирована норма пункта 4
статьи 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данные
противоречия приводят к проблемам оборота земель сельскохозяйственного
назначения.

Из вышеизложенного, необходимо
констатировать, что закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
необходимо дорабатывать, а в ГК РФ нужно внести дополнения в отношении сделок
по купли-продажи земельных участков.

Фрагмент текста работы:

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1
История развития правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества Недвижимость является одной из ключевых правовых, социальных
и экономических категорий, которая выделяется среди других видов имущества и
требует определения границ, в пределах которых будут действовать
соответствующие нормы. Недвижимое имущество занимает в общественной жизни огромную
социальную роль. Еще на ранних этапах существования и развития цивилизации,
система имущественных прав нуждалась в нормативном закреплении[1]. Для
того, чтобы разобраться в установлении понятия «объект недвижимости» надлежит
обратить внимание на динамику исторического становления данного понятия.
Ключевой замысел конкретного правового понятия определяется исходя из
исторических факторов, источников и причин корректировки содержания и
правильной трактовки. Анализ даст возможность отследить динамику становления
такой материальной ценности, как объект недвижимости, определяющая все субъекты
общественных отношений — граждан, организации, государства.

В России понятие права собственности на недвижимость
образовывалось достаточно длительный период времени. Моментом начала развития
следует считать княжескую эпоху. Каждый род занимал столько участков земли,
сколько он был в состоянии обработать и вспахать, и при этом, не затрагивая
интересов других лиц. Впервые понятие «недвижимое имущество» встречается в российском
законодательстве в Указе Петра I«О порядке наследования в движимых и недвижимых
имуществах» от 23 марта 1714 года. Данный Указ закреплял дворянскую
собственность на землю и уравнял в правах владельцев поместий и вотчин, что
послужило началом формирования российского дворянства как единого полноценного
сословия. Даже несмотря на тот факт, что в дальнейшем Указ был отменен,
уравнение поместий и вотчин осталось непоколебимым. Начиная с 1835 г. в
Российской империи вступает в силу Свод законов Российской империи. В статье
383 том 10, Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и
недвижимое. Для движимого и недвижимого имущества устанавливался различный
правовой режим, однако законодатель в свою очередь не давал определения
понятий, ограничиваясь перечислением объектов, которые подпадали под категории
движимых и недвижимых вещей. К недвижимому относились земли и всякие угодья,
дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также
железные дороги. [1]Абросимова Е.Я. Недвижимое имущество:
современные проблемы гражданско-правового регулирования в РФ // Вестник
магистратуры. – 2017. – № 5-1 (68). – С. 92-94.

Содержание:

Введение:

Заключение:

Фрагмент текста работы:

2.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ, ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ 2.1. Заключение договора купли-продажи недвижимости Согласно ч. 1 ст. 549
Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи
недвижимого имущества или договору продажи недвижимости, продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,
квартиру или другое недвижимое имущество.

К самой недвижимости
(недвижимое имущество, недвижимые вещи), как определено в ст. 130 ГК РФ,
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства.

В теории существует
множество дискуссий по поводу отождествления понятий «недвижимые вещи»,
«недвижимое имущество», «недвижимость». Выходит, что все три понятия
представляют собой единое целое, выступая как синонимы. Но с другой стороны,
они несут разную смысловую нагрузку, соответственно говорить о том, что это
синонимы — ошибочно.

В свою очередь профессор
Г.В. Чубуков делает вывод о том, что понятие «недвижимость» обладает
индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним «недвижимого
имущества», а как «…совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной
поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения
на земле»[1].

Заключая договор
купли-продажи недвижимости необходимо указать все существенные условия
договора, чтобы договор считался заключенным, и соблюдались все положения
законодательства. [1] Лужина А.Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учеб.
пособие / РГУП. М., 2017.