Аттестационная работа (ВАР/ВКР) на тему Проблемы правового регулирования оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости в Московском регионе

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 5
1. ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В ОБЛАСТИ ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 8
1.1. Понятие кадастровой оценки объектов недвижимости 8
1.2. Нормативно-правовая база в области оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости 16
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СПОСОБОВ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 22
2.1. Особенности оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости в досудебном порядке 22
2.3 Проблемы правового регулирования оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в Московском регионе 38
2.4 Рассмотрение судебной практики об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости 43
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55
ГЛОССАРИЙ 58
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ И ЛИТЕРАТУРА 60

Введение:

Государственная кадастровая оценка — это совокупность определенных мероприятий, установленных законодательством Российской Федерации, направленных на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с целью исчисления налоговой базы. В проведении объективной государственной кадастровой оценки заинтересованы не только граждане, юридические лица и органы местного самоуправления, но и Россия в целом.
В январе 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который закрепил основы регулирования общественных отношений в области определения кадастровой стоимости.
Появление государственной кадастровой оценки было связано с переходом к налогообложению земельных участков по рыночным стоимости.
Объектом дипломной работы является правовое регулирование в области проведения государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, а также рассматриваются проблемы правового регулирования оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости на примере Московской области. В настоящей работе проведен сравнительный анализ действующего законодательства Российской Федерации, регулирующего проведение кадастровой оценки объектов в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Также в данной работе рассматриваются вопросы относительно проблем правоприменительной практики положений Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и проблемы, связанные с противоречием нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок ее определения. Изучены проблемные вопросы, затрагивающие процедуру определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также высказываются предложения по внесению изменений и совершенствованию законодательства, регулирующего правоотношения в указанной сфере.
Предметом настоящей работы является исследование ряда нормативно-правовых актов, предусматривающих регулирование проведения государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, практики Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также проблем и перспектив развития.
Актуальность и практическая значимость темы дипломной работы обусловлены тем, что в последнее время кадастровая стоимость расширила свое применение и стала использоваться для расчета базы по налогам на имущество организаций и физических лиц, арендной платы, выкупной платы, административных штрафов и в других сферах. Значение показателей кадастровой стоимости, а, следовательно, и сам порядок ее определения, бесспорно, играют важную роль для частных лиц, а также публично-правовых образований.
Отдельные вопросы, освещенные в настоящей работе, затрагиваются
в научных трудах, авторами которых являются: С.В. Грибовский, А.М. Евсиков, О.М. Козырь, С.А. Липски, Т.К. Святецкая, О.В. Тевелева, С.Ю. Корнеева, Л.В. Граф, В.А. Савиных, И.Е. Зубарева, А.А. Морозов, С.П. Коростелев, А.А. Маковская, К.И. Байгозин, Д. Третьякова, Б.Х. Алиев А.И. Щукин и Г.Ф. Шершеневич.
Целью настоящего исследования является анализ действующего законодательства и судебной практики по вопросам соотношения кадастровой и рыночной стоимости, последствий пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, способов и порядка оспаривания результатов кадастровой оценки.
Названная цель исследования предопределила следующие задачи:
1) проанализировать ранее действующее законодательство в области проведения государственной кадастровой оцени;
2) выявить проблемы реализации положений действующего законодательства на практике с целью поиска решений по их устранению;
3) осветить вопросы, возникающие при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости и рассмотреть практику их разрешения в досудебном и судебном порядках;
4) установить специфику споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и решения судов различных инстанций Московской области.
Полученные в дипломной работе выводы создают основу для решения проблем, возникающих в связи с утверждением и пересмотром результатов определения кадастровой стоимости, определяют проблемы действующего подзаконного регулирования в области кадастровой оценки, а также могут быть использованы с целью внесения изменений в налоговое законодательство, а также законодательство об оценочной деятельности.
В качестве методологической основы настоящей работы используются общенаучные методы (анализ, синтез, сравнение, обобщение и аналогия), исторический метод, сравнительно-правовой метод, системный анализ.

Заключение:

Оспаривание кадастровой стоимости – это процедура,
посредством которой налогоплательщик может повлиять на её размер, а, следовательно, на размер уплачиваемого налога за недвижимое имущество.
Исследование, проведенное в настоящей работе, подтверждает актуальность проблемы, связанной с правовым регулированием проведения государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость постепенно увеличивает свое значение в Российской Федерации. Это подтверждает, что правовое регулирование государственной кадастровой оценки затрагивает интересы большого круга лиц. Несмотря на то, что на законодательном уровне система проведения государственной кадастровой оценки сформирована, однако практика применения такой системы еще не ясна.
Проанализировав нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок определения кадастровой и рыночной стоимостей, следует прийти к выводу, что их необходимо приводить в соответствие, с целью недопущения противоречий друг другу. В частности, порядок определения рыночной стоимости объектов недвижимости в частности земельного участка требует не учитывать фактическую застройку участка объектами капитального строительства, в то время как кадастровая стоимость определяется с учетом расположенных на участке объектов недвижимости. Данное обстоятельство создает разницу между двумя стоимостями, несмотря на стремление законодателя к установлению показателя кадастровой стоимости приближенного к рыночному значению.
Необходимо пересмотреть методологию определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, основанную на отнесении участков к различным категориям земель и выделении из единого объекта недвижимости объектов капитального строительства.
Анализ практики Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов позволяет сделать вывод о наличии своеобразной специфики споров об установлении кадастровой стоимости в размере ее рыночной. Специфика выражена в том, что предметом судебной деятельности при рассмотрении данных споров является отсутствие достоверных оценок и выбор величины кадастровой стоимости, определенной по результатам одной из них. Такая ситуация складывается в связи с тем, что достоверность отчета независимого оценщика может не быть признанным недостоверным и суд вправе свободно оценить такой отчет, отдать предпочтение заключению судебного эксперта или же наоборот. Оценка объектов недвижимости в целом носит субъективный характер. Один объект может стоить по-разному в сравнительном, доходном и затратном подходах. При оценке объекта в одном случае в трех вариантах (Министерство/ГБУ, заявитель, судебный эксперт) стоимость может отличаться друг от друга, хотя отчет будет выполнен по стоимостным и нормативно-методологическим правилам.
Кроме того, остается открытым вопрос о возможности доказывания кадастровой стоимости в целом, а также о допустимости заключения соглашения о примирении сторон в ходе процесса об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку такое соглашение идет в разрез с принципом налогового законодательства.
Предлагается внести изменения в статью 5 Федерального стандарта оценки, оставив лишь стоимостную экспертизу, а также добавить административную ответственность для саморегулируемых организаций. В этом случае повысится и качество отчетов об оценке кадастровой стоимости.
Предлагается Министерству экономического развития Российской Федерации направить в Росреестр разъяснительное письмо для устранения необоснованных отказов в жалобах налогоплательщиков со стороны комиссий по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.
Рекомендуется установить в законодательстве кадастровую стоимость меньшую, чем рыночную стоимость недвижимости .
С 2016 года законодателем проведена значительная работа для реформирования законодательства в сфере государственной кадастровой оценки. Вышеуказанные мероприятия направлены на улучшения ее результатов, которые заключаются в удовлетворении интересов юридических и физических лиц, которые желают платить налог с кадастровой стоимости равной рыночной, и пополнении местных бюджетов, что сказывается на уровне и качестве жизни населения. Однако кадастровая стоимость объектов недвижимости в нашем государстве не позволяет признать себя рыночной стоимостью, но и произвольной налогооблагаемой стоимостью ее также назвать нельзя.
Можно утверждать, что, несмотря на активную работу, проводимую законодателем в направлении совершенствования определения кадастровой стоимости, действующим законодательством пока не достигнут приоритет в правах и обязанностях между лицом, проводившим первичную кадастровую оценку, и налогоплательщиком, как пользователем данных услуг. По-прежнему налогоплательщик остается слабым звеном в данной цепи первично-следственных связей. Снова мы приходим к ситуации, при которой процедура определения кадастровой стоимости максимально закрыта для потребителей, а механизм оспаривания утвержденной кадастровой стоимости долог и сопровождается значительными бюрократическими проволочками. Ведь с точки зрения органов местного самоуправления снижение налога не является выгодным действием, так как налоги распределяются в местные бюджеты, а в финансовых планах по развитию муниципальных образований заложены эти финансы. Муниципальное образование рассчитывает на них в будущем.

Фрагмент текста работы:

1. ДЕЙСТВУЮЩЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В ОБЛАСТИ ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие кадастровой оценки объектов недвижимости

В настоящее время в Российской Федерации кадастровая оценка объектов недвижимости является одним из главных направлений деятельности государства.
Летом 2016 года был опубликован федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон), который вступил в силу 01 января 2017 года, в настоящее время регулирует отношения, которые возникают при проведении государственной кадастровой оценки на территории нашего государства (далее также – государственная кадастровая оценка, кадастровая оценка). Основным новшеством в сфере государственной кадастровой оценки является передача полномочий независимых оценщиков специализированным государственным бюджетным учреждениям. Работники таких учреждений будут безвозмездно уточнять и исправлять ошибки, которые допущены предшественниками, накапливать и анализировать базы данных, что предполагает уменьшение неточностей при расчете налоговой базы и жалоб налогоплательщик, споров о кадастровой стоимости.
Кроме того, одновременно с официальным опубликованием Закона о государственной кадастровой оценке был принят федеральный закон от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 360-ФЗ). Статьей 18 Закона № 360-ФЗ было установлено, что действие статей 24.12 — 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), который регулирует порядок проведения государственной кадастровой оценки, приостановлено.
Масштабные изменения с вступлением в силу Закона о государственной кадастровой оценке претерпел субъектный состав участников правоотношений по вопросу определения кадастровой стоимости. Согласно Закону о государственной кадастровой оценке единственным возможным «заказчиком работ» по проведению кадастровой оценки является орган исполнительной власти субъекта нашей страны, а единственным «исполнителем работ» – специально созданное субъектом государственное бюджетное учреждение (далее – бюджетное учреждение).
Законом закреплен исчерпывающий перечень полномочий бюджетного учреждения, которое осуществляет проведение государственной кадастровой оценки. Кроме определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе вновь учтенных и ранее учтенных объектов,
в случае внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах, в отношении которых произошло изменение характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, бюджетное учреждение уполномочено предоставлять разъяснения, которые связаны с определением кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок, которые допущены при ее определении. Законом также установлено, что бюджетное учреждение собирает, обрабатывает, систематизирует и накапливает данные, которые необходимы для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информацию, которая была использована при проведении государственной кадастровой оценки и сформировав результате ее проведения. Частные оценщики Законом об оценочной деятельности такими полномочиями наделены не были.
В отношении бюджетного учреждения наложены ограничения в части исполнения работ по определению кадастровой стоимости на договорной основе в рамках законодательства об оценочной деятельности, а для работников такого учреждения, которое осуществляет непосредственно определение кадастровой стоимости, устанавливается запрет на определение рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.
Закон о государственной кадастровой оценке содержит и ряд требований к специалистам – работникам бюджетного учреждения, в том числе, в части образования, профессиональной переподготовки, отсутствия непогашенной судимости в сфере экономики, опыта работы. Порядок подтверждения соответствия требованиям, которые предъявляются к работникам бюджетного учреждения, а также перечень областей, в которых работники бюджетного учреждения должны иметь высшее образование или профессиональную переподготовку, утверждены приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2017 года № 177.