Аттестационная работа (ВАР/ВКР) на тему Определение ликвидационной стоимости организации на примере ООО «57 Грань» (название выдуманное)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ 6
1.1 Понятие и виды ликвидационной стоимости организации 6
1.2 Факторы, обуславливающие отличие ликвидационной стоимости от рыночной стоимости 13
1.3 Методы оценки ликвидационной стоимости 14
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ НА ПРИМЕРЕ ООО «57 ГРАНЬ» 25
2.1. Задание на оценку 25
2.2. Применяемые стандарты оценочной деятельности 25
2.3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения 26
2.4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, подписавшем отчет об оценке 27
2.5. Основные факты и выводы 28
2.6. Описание объекта оценки 28
2.7. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость 29
2.7.1. Анализ макроэкономического (социально-экономического) развития России 29
2.7.2. Анализ регионального развития 39
2.7.3. Анализ состояния и перспективах развития отрасли 44
2.7.4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки 47
2.7.5. Анализ ценообразующих факторов объекта оценки 61
2.8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке 63
2.8.1. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом 63
2.8.2. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом 73
2.8.3. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом 75
2.9. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки 80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 86

Введение:

Для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. В проведении оценочных работ заинтересованы также государственные структуры (контрольно-ревизионные и другие органы), кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы и акционеры.
Повышение стоимости предприятия – один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и только на данных бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.
Результаты оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и внутренней информации, необходимы не только для проведения переговоров о купле-продаже – они играют существенную роль при выборе стратегии развития предприятия:
— в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и ценность имиджа;
— для принятия обоснованных управленческих решений необходима инфляционная корректировка данных финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
— для обоснования инвестиционных проектов по приобретению и развитию бизнеса нужно иметь сведения о стоимости всего предприятия или части его активов.
Знание основ оценки стоимости предприятия (бизнеса) и управления ею, умение применять на практике результаты такой оценки – залог принятия эффективных управленческих решений, достижения требуемой доходности предприятия.
Целью является определение ликвидационной стоимости организации ООО «57 Грань» на основе анализа теоретической базы исследования.
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
— рассмотреть понятие и виды ликвидационной стоимости организации;
— определить факторы, обуславливающие отличие ликвидационной стоимости от рыночной стоимости;
— изучить методы оценки ликвидационной стоимости;
— провести оценку ликвидационной стоимости организации на примере ООО «57 ГРАНЬ» с учетом анализа рынка и на основе обоснованных подходов оценки.
Объектом исследования является ООО «57 Грань».
Предмет исследования – ликвидационная стоимость организации.
Теоретической основой для работы послужили труды отечественных и зарубежных авторов, также использованы нормативные документы.
Информационную основу исследования составила отчетность ООО «57 Грань».
Цель и задачи исследования определили структуру работы, которая представлена введением, двумя главами, заключением и списком использованных источников.

Заключение:

Проведенное исследование позволяет заключить следующее.
Понятие «объект недвижимости» можно отнести к любому товару, жестко привязанному к участку земли. Перенос его в иное место невозможен без утраты потребительской стоимости.
Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризуется специфической системой как качественных, так и количественных характеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имущества, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.
Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.
Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:
— физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;
— социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;
— экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
— политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.
Таким образом, для того, чтобы осуществить ту или иную манипуляцию с недвижимостью, нужно изначально определить ее стоимость. Зачастую владельцы объектов делают это самостоятельно, опираясь на информацию в соответствующих СМИ, а также на рекомендации родственников и знакомых. Гораздо реже недвижимость оценивается с помощью риэлтора. К профессиональным оценщикам принято обращаться только в тех случаях, когда планируется приобретение объекта в ипотеку. Однако на самом деле услуги профессионального независимого оценщика могут быть весьма полезными в разных ситуациях, а не только при ипотечном кредитовании.
Независимая оценка недвижимости нужна при оформлении титульного страхования, когда приобретается квартира или дом с сомнительной историей. Например, если вы решили купить жилье, которое было передано продавцу по решению суда, то вам лучше застраховаться от возможного продолжения судебных разбирательств. Если объект будет признан незаконно проданным, вы сможете получить за него страховую компенсацию, но только в размере, установленном профессиональным оценщиком.
Проведенный анализ рынка показал, что активному развитию рынка недвижимости препятствуют следующие проблемы: снижение численности населения и, как следствие, сокращение спроса на жилье, отсутствие развитой промышленности строительных материалов. При анализе рынка недвижимости для оценки объекта используются данные о местоположении объекта, характеристики здания, где находится объект и самого объекта.
На стоимость торговых помещений влияет множество факторов, как рыночных, так и внутренних. Если рассматривать группу объектов в один момент времени, когда колебания рынка не оказывают на них различного влияния, можно выделить основные внутренние факторы, оказывающие влияние на стоимость.
Наиболее существенное влияние оказывают и являются составляющими стоимости объекта недвижимости такие факторы как: расположение относительно центра города, расположение относительно основных деловых центров микрорайона, этаж расположения, величина площади, типа и материал здания. Данные факторы оказывают наиболее значительное влияние на результат оценки.
В типичном случае массовой оценки требуется неоднократная доводка моделей, прежде чем появится возможность использования их для проведения оценки стоимости в целях налогообложения.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ
1.1 Понятие и виды ликвидационной стоимости организации

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ ст 3 представлено следующее определение ликвидационной стоимости: «…под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».
Для российской экономики все еще характерны кризисные явления, а также процесс активного импортозамещения, который сопровождается дефицитом рыночных инвестиций и существенными факторами риска для российских и иностранных инвесторов, что, в свою очередь, обусловлено значительным ужесточением денежно-кредитных отношений. Эти тенденции указывают на необходимость расчета ликвидационной стоимости активов и бизнеса, которая формируется в условиях ликвидации организаций или при оценке стоимости залогов, которыми зачастую выступают имущественные комплексы организаций (целиком или их части) или бизнесы (акции, доли, паи в уставных (складочных) капиталах). При этом в нормативных документах и специальной литературе недостаточно подробно рассматривается методика расчета ликвидационной стоимости имущественного комплекса организации и бизнеса. Зачастую между этими объектами оценки не делается разницы при формировании ликвидационной стоимости, что недопустимо, поскольку это приводит к неверной оценке (завышению или занижению) стоимости таких объектов.
Как указывается в пункте 33 Принципов МСО Международных стандартов оценки, определение стоимости, в том числе ликвидационной, имущественного комплекса организации и бизнеса должно проводиться исходя из целей максимизации стоимости объекта оценки, то есть анализа наиболее эффективного использования объекта (НЭИ), и получения оптимальных характеристик ликвидационной стоимости в зависимости от типа ликвидации (упорядоченная, принудительная, скраповая – стоимость прекращения существования активов предприятия), что в конечном итоге может способствовать заинтересованным сторонам, прежде всего собственникам и кредиторам, в максимальной степени удовлетворить свои требования и интересы, а при условии сохранения и реорганизации хозяйствующего субъекта позволяет наиболее точно определить стратегические направления последующего развития с целью максимизации стоимости и последующего эффективного управления объектом.
В связи с этим необходимо рассмотреть механизм оценки ликвидационной стоимости имущественного комплекса и бизнеса хозяйствующего субъекта с применением различных подходов, поскольку в учебной и специальной литературе они описаны недостаточно подробно, так как, по существу, являются, скорее, исключением, чем правилом.
В определенной ситуации использование таких методик позволяет получить качественный результат при расчете ликвидационной стоимости при условии корректного формулирования допущений при определении критериев выбора типа ликвидации, что в конечном итоге играет решающую роль в процессе максимизации ликвидационной стоимости.
Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12) рекомендуется использовать в ходе проведения процедур, применяемых в делах о банкротстве и исполнительном производстве, при разработке и экспертизе программ реорганизации организаций и финансировании реорганизации организаций, в случаях оценки имущества для целей залога, иных случаях отчуждения имущества за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Ликвидационная стоимость – это сумма, на которую приходится соглашаться продавцу, так как из-за ограниченного времени проведения сделки, нет возможности ознакомления всех потенциальных покупателей с продаваемой собственностью. Цену при реорганизации предприятия, можно определить у любого имущества, которым владеет предприятие. Для этого пользуются балансом предприятия, за последний отчетный период. Подробно рассматривается каждый раздел актива и пассива, определяя активы в пользовании, дебиторскую и кредиторскую задолженности, а также размер обязательств, которые необходимо погасить вырученными после реализации средствам. К имуществу предприятия относятся:
Основные средства. Это недвижимость, оборудование, автомобили и другая собственность, дороже 10 000 рублей, срок использования более 1 года.
Ценные бумаги, векселя. Владея ими, предприятие получает прибыль, но и их реализация может принести не малый доход. Это могут быть акции другого предприятия или облигации.
Нематериальные активы. Это объекты, не имеющие физической формы. К ним относятся лицензии, патенты, авторские права, интеллектуальная собственность и т.д.
Продукция для производства.
Готовый товар на складах.
Материалы в кладовой.
Определение ликвидационной цены всех этих статей баланса, необходимо в различных случаях, но в любом из них, речь идет о срочной сделке в ограниченные сроки, с целью получения дохода. В каких случаях возникает ликвидационная стоимость Применение этого понятия необходимо в ряде случаев :
Ликвидация организации.
Реализация залогового имущества.
Экстренная распродажа всей собственности.
Ликвидация организации разделяется на два вида:
Плановая — когда предприятие прекращает свою деятельность по решению ее учредителей. Это случается если принято решение о реорганизации или реструктуризации фирмы, например. При этом составляется план реализации имущества, определяется сумма полученной прибыли, в зависимости от износа актива, его актуальности и других факторов. Распродажа имущества проходит в плановом режиме.
Принудительная — речь идет о банкротстве юридического лица. При этом оценивается вся собственность и определяется, так называемая конкурсная масса. Далее она реализуется посредствам торгов, в самые короткие сроки.
При продаже залогового имущества использование понятия ликвидационной цены имущества, необходимо для определения нижней границы суммы займа или кредита. Определяя данный вид стоимости, кредитор может четко понимать, какой минимальную сумму сможет получить при реализации такого объекта, в случае неуплаты заемщиком кредита. Если такая ситуация произойдет, имущество будет реализовано, в счет погашения обязательств по кредитам и займам. В случае необходимости экстренной реализации всей имеющейся собственности, время обычно очень ограниченно. При этом также различают два вида реализации. Она, так же как и в первом случае, бывает добровольная и принудительная: