Аттестационная работа (ВАР/ВКР) на тему Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ 4
1.1. Законодательное регулирование, методика и анализ оценки недвижимости 4
1.2. Специфика жилой недвижимости и оценки ее для целей ипотечного кредитования. Методики оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования 10
1.3. Различные подходы к оценке недвижимости и схема ее проведения 16
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ 23
2.1. Проведение оценки с применением различных методик 23
2.2. Требования к отчету об оценке и пути согласования результатов с применением различных методик 36
ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЯ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С ЦЕЛЬЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 41
3.1. Характеристика объекта недвижимости, подвергаемого процедуре оценки с целью последующего ипотечного кредитования 41
3.2. Законодательная база проведения оценки и анализ ликвидности объекта 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 52
ПРИЛОЖЕНИЯ 55

Введение:

На современном этапе развития Российской Федерации особое место занимает улучшение жилищных условий населения путем покупки отдельного жилья с привлечением ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты выдаются всеми крупнейшими банками России.
По предварительным итогам 2018 года среди банков по объемам выдачи ипотечных кредитов на пятое место вышел ДОМ.РФ (владеет 100% акций «Российского капитала»), поднявшись за год на две позиции. Рыночная доля ДОМ.РФ выросла на 2,7% за восемь месяцев 2018 года по отношению к аналогичному периоду 2017 года. Также за год среди ипотечных банков-лидеров на две позиции поднялся Газпромбанк. По итогам августа 2018 года он занимает третье место. Из пятерки лидеров вышел Райффайзенбанк, переместившись на шестое место, потеряв, при этом, за год сразу три позиции.
Признанными лидерами этого сегмента рыночных услуг стали «Сбербанк» и Банк «ВТБ» .
Таким образом, при развитии ипотечного сегмента банковского рынка происходит положительное развитие рынка услуг, по оценке рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости.
Актуальность данной работы вызвана большим спросом на услуги оценочных организаций, производящих оценочные мероприятия, полностью соответствующие требованиям банковского сектора. Банки усиленно развивают рынок ипотечного кредитования, с помощью снижения ставок по ипотеке, дополнительной возможности по рефинансированию ипотечных кредитов, включая выданные другими банками. Оценочные мероприятия необходимы, как в случае первичного получения ипотечного кредита, так и при рефинансировании уже существующей ипотеки.
Цель данной работы состоит в исследовании проблем возникающих при проведении оценочных мероприятий, сложности, возникающие на практике и закрепление теоретического материала путем проведения оценочных процедур по отношению к конкретному объекту недвижимости.
Задачами данной работы является изучение законодательной базы оценочной деятельности, пути ее осуществления и проблемы, возникающие на практике.
Объектом исследования данной работы является деятельность по оценке объектов недвижимости, с целью последующего ипотечного кредитования, как теоретические аспекты данного вида деятельности, так и применение их на практике, включая и сложности, возникающие при проведении этих процедур.
Субъектом исследования станет проведение оценочных мероприятий по конкретному объекту недвижимости, находящемуся на территории города Санкт-Петербурга.
При написании этой работы использовались открытые интернет источники, содержащие информацию об объектах недвижимости по всей территории Российской Федерации, специализированная литература освещающая теоретические аспекты оценочной деятельности в сфере недвижимости. Основу литературных источников составила периодическая печать, так как развитие рынка ипотечного кредитования и, соответственно, рынок услуг по оценке объектов недвижимости находится в постоянном развитии, в таких быстроизменяющихся условиях выпуск специализированной литературы запаздывает.

Заключение:

Рынок недвижимости находится в постоянном развитии, это ведет к тому, что расширяется рынок ипотечного кредитования и соответственно рынок услуг по оценке объектов недвижимого имущества находится в стадии роста.
В данной работе была подробно рассмотрена процедура мероприятий по оценке недвижимости, как с теоретической, так и с практической точек зрения.
Представлены результаты проведения оценочных мероприятий, на примере одного из самых востребованных регионов, Санкт-Петербурга. Квартиры в Санкт-Петербурге пользуются постоянно повышающимся спросом, не смотря на повышение стоимости объектов.
Можно сделать выводы, о том, что оценка объекта недвижимого имущества, с целью последующего ипотечного кредитования имеет очень большое значение при принятии решения о покупке жилой недвижимости, она даёт представлении о ликвидности объекта, его стоимости, сроках дальнейшей эксплуатации.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Законодательное регулирование, методика и анализ оценки недвижимости

Достоверная и грамотная оценка недвижимости с целью ипотечного кредитования требует проведения анализа рыночных тенденций и отслеживания динамики цен, а, следовательно, требуется знание сегментации рынка. Основные сегменты рынка недвижимости представляют из себя:
1. В зависимости от объекта недвижимости:
— рынок земельных участков,
— рынок зданий и сооружений;
2. В зависимости от назначения недвижимости и вариантов использования объектов недвижимости:
— рынок офисных зданий,
— рынок жилой недвижимости,
— рынок складской недвижимости,
— рынок многофункциональной недвижимости;
3. В зависимости от доходности недвижимости:
— рынок доходной,
— недоходной недвижимости;
4. В зависимости от типа операций с недвижимостью:
-рынок аренды недвижимости
— рынок продажи недвижимости;
5. В зависимости от степени готовности недвижимости:
— первичный рынок строящейся недвижимости
— вторичный рынок готовых объектов.
Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в последней редакции, а также различными международными, федеральными стандартами оценки, также стандартами саморегулируемых организаций оценщиков.

По определению, согласно Федеральному закону №135-ФЗ от 29 июля 1998 года становится ясно, что оценочная деятельность — это вид профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, которая способствует установлению в рыночной или иной стоимости отношении объектов оценки . В процессе деятельности по оценке субъектами оценки выражается мнение по отношению к рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. При осуществлении данного процесса субъектами оценки являются эксперты-оценщики, объектами оценки признаются объекты недвижимости.
В законе №135-ФЗ разъяснены взаимоотношения между субъектами оценочной деятельности, объектами оценки, указаны обязательные случаи проведения оценки, а также права и обязанности оценщика, разнообразные требования к договорам об оценке имущества и. соответственно, к содержанию отчетов об оценке, описаны вопросы саморегулирования видов оценочной деятельности.
За рыночную стоимость любого объекта оценки принимается наиболее приемлемая цена, при которой может состоятся сделка купли-продажи на данный объект, недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке при условии открытой конкуренции, когда все стороны сделки действуют разумно, располагают всем объемом необходимой информации, без воздействия каких-либо чрезвычайных обстоятельств, которые могут оказывать влияние на величину цены сделки. Сделка должна характеризоваться:
1. Отсутствием у обеих сторон сделки каких-либо обязательств по отношению к объекту оценки, либо обязательств принимать к исполнению;
2. Осведомленностью о предмете сделки у обоих сторон сделки и действия исключительно в своих интересах у всех участников сделки;
3. Представлением объекта оценки недвижимости на открытом рынке, посредством публичного размещения в источниках, типичной для аналогичных объектов оценки.
Другое определение рыночной стоимости — это расчетная сумма в валюте договора, которая применяется для обмена актива между заинтересованными покупателем и продавцом, действующая на дату оценки. Рыночная стоимость и оценка являются предварительными действиями перед совершением коммерческой сделки после проведения маркетинга и присутствия у каждой из сторон надлежащей осведомленности, расчёта и отсутствия принуждения.
Как уже говорилось выше, оценочная деятельность регулируется Федеральными стандартами оценки. В таблице 2, представлены стандарты и их основные характеристики, имеющие отношение к оценке объектов с целью ипотечного кредитования.

К законодательной базе, регулирующей деятельность по оценке недвижимого имущества относится так же постановление Министерства труда и социального развития Российской Федерации №11 от 27.11.1996 года, в котором утверждена квалификационная характеристика по должности «Оценщик (Эксперт по оценке имущества)».
Под процессом оценки понимают последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости