Аттестационная работа (ВАР/ВКР) на тему Кадастровые и регистрационные системы за рубежом.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ КАДАСТРОВЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ СИСТЕМ ЗА РУБЕЖОМ 7
1.1. Основные понятия кадастра недвижимости 7
1.2. Особенности и роль ведения кадастра недвижимости за рубежом 19
1.3. Принципы земельного кадастра в зарубежных странах 24
ГЛАВА 2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ КАДАСТРОВЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ СИСТЕМ ЗА РУБЕЖОМ 27
2.1. История развития кадастра за рубежом 27
2.2. Анализ особенностей кадастровых систем за рубежом 29
2.3. Оценка существующих регистрационных систем за рубежом 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 53
ГЛОССАРИЙ 56
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ 59
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 60

Введение:

Актуальность темы исследования определяется тем, что в современ-ных условиях реформирования системы кадастрово-оценочных работ, про-цедуры оспаривания результатов оценки, налогообложения объектов недви-жимого имущества проблемы кадастровой оценки являются весьма актуаль-ными. Однако многие вопросы оценки и единого налогообложения недоста-точно изучены в нашей стране, в связи с чем целесообразно рассмотреть опыт зарубежных стран, где данная система давно внедрена и показала свою эффективность.
В основе эффективного государственного управления должно лежать признание того факта, что источником всего богатства и наиболее важным элементом в экономическом и социальном развитии людей является недви-жимость, а на которую приходится от 50-75 % национального богатства, от 5-20 % прямых иностранных инвестиций. В Соединенном королевстве Вели-кобритании и Северной Ирландии (UK) на долю недвижимости приходится 57 % национального богатства, оцениваемого в 3000 млрд.фунтов стерлин-гов, а в сельском хозяйстве UK стоимость недвижимости составляет более 2/3 всех активов. В странах Восточной Европы 60-70 % активов домохозяйств приходится на недвижимое имущество.
Стоимость земельных участков и капитальных строений совместно с обязательствами по ипотеке составляет около 60-65 % активов государств. Эти активы генерируют около 30-35% валового внутреннего продукта (ВВП). Стоимость ипотек – 30-35% ВВП в развитых странах и 3-8% в стра-нах с развивающимися экономиками. В Швейцарии 60 % кредитов общей стоимостью 500 млрд. Швейцарских франков обеспечено недвижимостью. Ни одна из стран не сможет обеспечить стабильность своего социального или экономического развития, если у нее отсутствует политика в области прав на землю, способствующая установлению доверительных отношений между гражданами страны, ее коммерческими институтами и правительством, и во многом потому, что в настоящее время «цивилизованная жизнь» в значи-тельной степени базируется на прозрачности информации о недвижимом имуществе. Защитой имущественных прав граждан, делающих эффективной законодательную, исполнительную и судебную ветви власти, государство формирует основу своего развития.
Современные страны с рыночной экономикой испытывают рост бла-годаря широкому распространению официально признанных прав на не-движимое имущество, которые регистрируются в регулируемой юридиче-скими нормами системе, что обеспечивает неоспоримое доказательство нали-чия права собственности и защиту этого права от неопределенности и подло-га, что, в свою очередь, дает возможность осуществлять большое количества сделок с недвижимым имуществом при невысоких затратах, углублять спе-циализацию и повышать производительность. Именно закон определяет вза-имоотношения между правами на недвижимость и людьми.
Цивилизованная жизнь в странах с рыночной экономикой является не просто следствием экономического благосостояния, а возникает благодаря порядку, привносимому официально признанными правами на недвижимое имущество.
По оценкам Перуанского экономиста Эрнандо де Сото, беднейшее население планеты, обладая скрытым потенциалом в 10 трлн. долл. США, не использует его только потому, что права этих людей на недвижимость не за-регистрированы и находятся вне системы земельного администрирования. Только в Египте активы бедного населения страны в 55 раз превышает объем всех прямых иностранных инвестиций. Однако поскольку права на это иму-щество не имеют должного документального оформления, его невозможно быстро превратить в капитал, невозможно выставить на продажу за преде-лами узкого местного сообщества, где все люди знакомы и доверяют друг другу, и невозможно использовать в качестве обеспечения займа.
Во всем мире 75% (4,5 миллиарда случаев) использования человеком земельных ресурсов не документировано. С ростом населения эта ситуация приводит к земельным спорам, самовольному занятию земель и нарушению прав землепользователей. В связи с этим, решение вопросов защиты прав на недвижимое имущество, повышения эффективности использования недвижи-мости, вовлечения прав на недвижимое имущество в гражданский оборот, развития рынков недвижимости и ипотечного кредитования, охраны окру-жающей среды, а также вопросы снижения бедности должно в первую оче-редь рассматриваться через создание эффективной системы земельного ад-министрирования, являющейся важнейшим фактором для достижения целей устойчивого развития.
К основополагающим свойствам таких систем относятся: широко рас-пространенные право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество; все граждане могут являться субъектами рынка недвижимости; «все» могут совершать сделки, «все» имеют доступ к регистрации недвижи-мости. Справедливое распределение земли является по-прежнему большой проблемой во многих странах. Почти во всех странах есть какая-то система регистрации недвижимости, но в очень многих странах бедные в действи-тельности не имеют доступа к услугам регистрации и вынуждены совершать сделки с объектами недвижимости вне формальной системы. В мире не более 25 — 30 стран имеют кадастровые системы, отвечающие всем вышеперечис-ленным критериям. Чтобы присоединиться к этим странам, инфраструктура поддержки легализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть прозрачной, простой, быстрой, относительно дешевой, надеж-ной и свободной от коррупции. Актуальность решения указанных задач обу-словила цель настоящего исследования – провести анализ кадастровых и ре-гистрационных систем за рубежом.
При этом объектом исследования выступают кадастровые и регистра-ционные системы, а предметом – особенности осуществления учета и оценки недвижимости за рубежом на основе кадастровых и регистрационных си-стем.
Достижение цели потребовало решения следующих задач:
— изучить основные понятия кадастра недвижимости;
— раскрыть особенности и роль ведения кадастра недвижимости за ру-бежом;
— сформулировать принципы земельного кадастра в зарубежных странах;
— исследовать историю развития кадастра за рубежом;
— провести анализ особенностей кадастровых систем за рубежом;
— провести оценку существующих регистрационных систем за рубе-жом.
Цель и задачи исследования определили структуру работы, которая представлена введением, двумя главами, заключением, глоссарием, списком сокращений и списком использованных источников.
В работе проведен обзор существующих методик, подходов к оценке объектов недвижимости, принципам оценки и налогообложения недвижимо-сти за рубежом. Кроме того, подробно рассмотрены особенности проведения массовых работ по кадастровой оценке недвижимости в различных странах.
В рамках второй главы были сформулированы предложения по при-менению зарубежного опыта кадастрово-оценочных работ и налогообложе-ния объектов недвижимости по системе: анализ современного состояния, предлагаемые приемы для применения системы, ожидаемая эффективность.

Заключение:

Несмотря на различия в кадастровых информационных системах, включая содержащиеся в них данные, они используются для целей налого-обложения, а также для предоставления властям необходимой информации.
Кадастр вышеуказанных стран решает проблемы, связанные с реги-страцией земель, идентификацией земельных участков, идентификацией зем-левладельцев или землепользователей, регистрацией земельных участков и объектов недвижимости, составлением кадастровых карт.
Анализ зарубежного опыта в сфере кадастровой оценки объектов не-движимости берет свое начало с изучения методов и подходов к оценке, ис-пользуемых в мировой практике. Массовая оценка недвижимости применяет-ся во всем мире и является материально-технической и экономической необ-ходимостью. Концепция, которая основана на рыночной стоимости земли, неизменна, несмотря на все разнообразие методов массовой оценки, исполь-зуемых в мире. В большинстве зарубежных странах приняты методики оцен-ки недвижимости и определены ее стандарты.
Для создания налогооблагаемой базы в мировой практике существу-ют две системы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: система определения фиксированной заданной стоимости – стоимость, кото-рая устанавливается нормативно-правовыми актами различных органов вла-сти: от муниципальной до государственной; система массовой оценки объек-тов недвижимости, которая основана на определении кадастровой стоимости, исходя из рыночной ситуации земельного рынка. Зарубежные ученые ис-пользуют большое количество наработанных методик при проведении ис-следований в сфере массовой оценки, которые могут быть использованы в практике.
В основном все государства проводят комплексную кадастровую оценку земель с неразрывно связанными с ними объектами капитального строительства (кроме России, Грузии, Белоруссии, Австрии и Эстонии). Та-кие мероприятия имеют большое значение при оценке объективности резуль-татов работ. В Германии при оценке недвижимого имущества устанавливает-ся средняя стоимость квадратного метра, которая зависит от его местораспо-ложения. Данная стоимость устанавливается независимой комиссией экспер-тов, в состав которой вступают рабочие разных сфер деятельности смежных профессий (менеджеры по недвижимости, кадастровые инженеры, оценщики, и т.д.).
Исследовав опыт зарубежных стран, можно отметить, что, несмотря на единую концепцию, методы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в разных государствах остаются различными. Система массо-вой оценки строится на принципах определения объективной стоимости зем-ли для объективного налогообложения ее собственника и принятия достаточ-но простых и результативных административных решений в области управ-ления земельными ресурсами.
Обобщив накопленный опыт зарубежных государств, можно сделать следующие выводы:
1) массовая оценка основывается на трех общепринятых подходах: капитализация дохода; сравнение рыночной стоимости; определение издер-жек. При проведении массовой оценки стоимости недвижимости основным является метод, который основан на сравнении сделок купли-продажи. Для анализа влияния факторов важна необходимость фиксации цен сделок купли-продажи и постоянный статистический контроль.
Учитываются результаты исследований в матрицах, таблицах, кото-рые используются для индивидуального расчета стоимости объекта налого-обложения. Можно применить подход, основанный на доходах, в случае ес-ли отсутствует достаточная информация о рыночных сделках купли-продажи определенного вида собственности, при этом используются показатели дохо-да от аренды или сметной прибыли от имущества. В том случае если отсут-ствует информация о доходах можно использовать метод, который основан на издержках;
2) государственные органы власти, которые несут ответственность за проведение массовой оценки: органы по управлению земельными ресурсами (Италия, Испания, Бельгия, Швеция, Франция); налоговые органы (Дания, Германия, Австралия);прочие органы, например исследовательские институ-ты, бюро по оценке, частный сектор (Финляндия), муниципалитеты (Нидер-ланды);
3) в одних странах оценщики являются профессиональными специали-стами по оценке недвижимости и налогообложению, однако в других странах они совершенно не имеют профессиональную подготовку или же обучаются лишь на краткосрочных курсах;
4) оценка или переоценка в разных государствах проводится с перио-дичностью: один раз в 8-20 лет (Италия, Испания, Бельгия, Австралия), один раз в 5-6 лет (Латвия, Франция, Швеция, Финляндия), один раз в 4 года (Ни-дерланды, Дания). Также, по инициативе местных властей или в зависимости от состояния ситуации на рынке недвижимости, во всех странах предусмот-рена актуализация последних результатов массовой оценки;
5) с успехом применяются современные автоматизированные техноло-гии, во всех случаях использования методов массовой оценки, в таких стра-нах как Дания, США, Швеция, Нидерланды.
Существенно снижаются издержки по проведению стоимостной оцен-ки, а также повышается точность результатов при использовании программ-но-аппаратных средств.
Обобщая зарубежный опыт к российской практике, следует отметить, что необходимо проводить различия между индивидуальной и массовой оценкой.
Несмотря на схожесть их принципов, методы оценки все-таки могут различаться, что обусловлено проведением индивидуальной оценки для частных случаев в целях инвестирования, бухгалтерского учета, ипотечного кредитования или проведения обычной сделки гражданско-правового обо-рота.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ КАДАСТРО-ВЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ СИСТЕМ ЗА РУБЕЖОМ
1.1. Основные понятия кадастра недвижимости

Функционирование любого государства базируется на целом ком-плексе сложных регуляторов и процедур. Одним из таких регуляторов явля-ется система учета собственности: объектов жилого комплекса, зданий и дру-гих форм недвижимости. Эта система подразделяется на ряд специализиро-ванных государственных институтов, каждый из которых работает исключи-тельно в своей сфере. Первоначальный учет недвижимости производится фе-деральным кадастром, куда заносятся данные о любом типе жилой или ком-мерческой недвижимости, участков и владений.
Подобного рода информация формирует определенную структуру данных, совокупность которых и представляет государственный кадастр не-движимости, что содержит в себе исчерпывающие данные о любом недвижи-мом объекте страны:
Его номер, по которому можно отследить записи в любых других си-стемах.
Площадь, размерность, границы.
Стоимость.
Информация о владельце.
Столь подробная реализация и методология внесения данных в ГКН делают его наиболее важной частью системы учета объектов. Информация, что в нем содержится, требуется практически во всех гражданских сделках и отношениях, начиная от оформления объекта в собственность и заканчивая сделками купли-продажи. Этим обуславливается необходимость строгой ре-гуляции формирования кадастра.
Кадастр и регистр прав на недвижимость относятся к правовым реги-страм. Правовые регистры – это базы данных с доказательным значением. Как только запись попадает в правовой регистр, она приобретает определен-ный эффект: рассматривается судом в качестве доказательства, не может быть аннулирована иначе, чем в установленном законодательством порядке.
Административные реестры – это базы данных, записи в которых не влекут правовых последствий. Право не устанавливается, не изменяется и не прекращается. Административные реестры не могут служить доказатель-ством в суде. Правовые регистры в отличие от административных реестров требуют специального регистрационного законодательства.
Кадастр – это систематически поддерживаемый на определенной тер-ритории реестр сведений о земельных участках, основанный на геодезиче-ской съемке их границ, присвоении им кадастровых номеров, и представле-нии связанной с земельным участком через кадастровый номер информации о физических характеристиках земельного участка, его стоимости, а также о правах на него и ограничениях этих прав. Кадастр позволяет дать ответ на вопросы «где?» и «сколько?» [20].
В общем понимании кадастр является видом земельно-информационной системы [10].
В упрощенном виде кадастр можно свести к трем компонентам [7]: точка: расположение поворотных точек границы, пунктов геосети, топогра-фических элементов местности, символов и текстовых данных; линия: грани-цы земельных участков и топографических элементов. текст: различные тек-стовые описания, относящиеся к двум вышеназванным геометрическим эле-ментам. Внесение записи в кадастр означает административное признание государством существования недвижимой вещи.
Кадастр является единственным официальным источником информа-ции о земельных участках и расположенных на них объектах недвижимости. Внесение записи о недвижимой вещи в кадастр делает возможным следую-щий шаг – регистрацию права на эту недвижимую вещь.
Регистрация недвижимости – это официально установленный порядок учета прав на недвижимое имущество посредством регистрации правовых документов или регистрацией права (титула). Она дает ответ на вопросы «кто?» «как?». Кадастр (точка и линия) вместе с земельным регистром (текст), взаимодействуя и дополняя друг друга трансформируют понятия ка-дастра и регистра в систему кадастрового учета земель (land recording – англ.) и функционируют в установленных законодательством правовых рам-ках [20; 17] (рисунок 1.1).