Аттестационная работа (ВАР/ВКР) на тему Актуальные проблемы договора управления многоквартирным домов (Предприятие ООО УК «Жилсервис» (Московская область, Лобня) )

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Правовые основы управления многоквартирным домом 6
1.1. Понятие и правовая сущность управления многоквартирным домом 6
1.2. Особенности правового статуса управляющей организации 11
Глава 2. Понятие и правовое регулирование договора управления многоквартирным домом 26
2.1. Общая характеристика и порядок заключения договора управления многоквартирным домом 26
2.2. Существенные условия договора управления многоквартирным домом 30
Глава 3. Актуальные вопросы реализации договора управления многоквартирным домом 37
3.1. Особенности ответственности сторон за ненадлежащее исполнение условий договора управления многоквартирным домом 37
3.2. Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом 42
3.3. Проблемные вопросы исполнения договора управления многоквартирным домом 47
Заключение 54
Библиографический список 58

Введение:

Актуальность темы. Проблемы управления многоквартирными домами возникли как побочный эффект от внедрения так называемых рыночных элементов в сферу жилищных отношений, почвой для которых была фактическая денационализация жилищного сектора экономики. Этот процесс, обладающий определенной управляемостью, сопровождается переходным периодом экономического развития, что, по-видимому, вполне естественно, связано с бюрократизацией процедур принятия управленческих решений, несоответствием действующего законодательства и отсутствием положительное влияние на его существование.
Говоря о проблемах управления многоквартирными домами, следует подчеркнуть, что в ЖК РФ государство предприняло еще одну (четвертую) попытку оптимизировать систему управления жилищным фондом. В основе лежат принципы разделения функций и рациональной организации отношений между собственниками помещений, управляющими организациями, подрядными организациями, оказывающими услуги в жилищной сфере, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению качественных коммунальных услуг сфере реализации права на управление многоквартирным домом.
В сфере управления многоквартирными домами основной целью государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по обслуживанию и обслуживанию общего имущества многоквартирных домов, а также коммунальных услуг.
Для достижения целей управления многоквартирными домами, представляется, что необходимо: наличие квалифицированного «менеджера»; активное участие собственников помещений в многоквартирном доме в процессе управления; эффективный контроль за деятельностью руководящих лиц; четкие и конкретные правила осуществления деятельности в этой сфере связей с общественностью.
Объект работы – общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управления многоквартирными домами.
Предмет работы – нормы жилищного законодательства, предусматривающие содержание и способы управления многоквартирными домами, нормы гражданского законодательства, определяющие правовой статус субъектов управления многоквартирными домами, научная и учебная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.
Цель работы – исследовать актуальные проблемы договора управления многоквартирным домом.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и правовую сущность управления многоквартирным домом.
2. Выявить особенности правового статуса управляющей организации.
3. Дать общую характеристику договора управления многоквартирным домом.
4. Исследовать существенные условия договора управления многоквартирным домом.
5. Изучить особенности ответственности сторон за ненадлежащее исполнение условий договора управления многоквартирным домом.
6. Рассмотреть основания и порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом.
7. Проанализировать проблемные вопросы исполнения договора управления многоквартирным домом.
Методологическая основа работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение:

Если мы рассмотрим модель управления многоквартирными домами как институт управления имуществом, то, безусловно, необходимо признать, что ТСЖ и его собственный управленческий интерес по обеспечению, защите и право собственников помещений многоквартирного дома. Такое же право и заинтересованность в защите должны быть признаны и закреплены за управляющими организациями, если они осуществляют функции управления многоквартирными домами.
Следует подчеркнуть, что модель управления многоквартирными домами нуждается в комплексной разработке, методы управления должны быть приближены к единой модели управления и согласованы с ней и между собой. Право управления должно быть наполнено реальным контентом, позволяющим достигать эффектов, необходимых собственникам и определяющих целесообразность внешнего управления. В противном случае управляющие организации превращаются в искусственные надстройки над собственниками, в посредников, увеличивая расходы владельцев многоквартирного дома.
В сфере правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами в настоящее время по-прежнему остается ряд актуальных проблем, требующих своего законодательного разрешения.
Так, требуется уточнение количества голосов, необходимых для выбора способа управления (управляющей организации и непосредственного управления) многоквартирным домом.
Следует установить гарантии для собственников помещений многоквартирного дома, в отношении которого может быть принято решение об исключении сведений об этом доме из реестра лицензий субъекта РФ, по причинам ненадлежащего управления многоквартирным домом управляющей организацией, в случае, если собственники хотят «оставить» эту управляющую организацию. Возможный вариант – это страхование ответственности управляющей организации, что имеет место, например, при саморегулировании.
Участие собственников помещений в многоквартирном доме в процессе управления этим домом позволит выбрать максимально устраивающий всех способ управления, даст возможность влиять на размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, определить требуемый набор обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и проконтролировать качество и объем выполняемых работ и оказываемых услуг. Участие собственников в управлении обусловлено многими факторами: количеством помещений в многоквартирном доме, состоянием дома, уровнем доходов собственников помещений, составом проживающих в многоквартирном доме и т. п. Так как решения в данной сфере общественных отношений могут приниматься собственниками только коллективно, т. е. путем проведения общих собраний, то и законодатель особое внимание уделяет процедуре проведения собраний и оформлению решений общих собраний.
Считаем, что современная судебная практика противоречит смыслу правового регулирования отношений в рассматриваемой сфере и тенденциям его развития, нивелируют принцип непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию жилых домов, не способствуя добросовестному осуществлению прав в данной сфере. Если же прийти к тому, что для начала осуществления деятельности по управлению МКД совсем неважно соблюдать порядок ее лицензирования, то следует заключить, что и для прекращения такой деятельности достаточно волеизъявления одной стороны договора. Однако зачастую имеют место ситуации, когда жилой дом остается вовсе без управления (например, одна управляющая организация расторгла договор управления, другая — собственниками не выбрана, желающие управлять домом ввиду его неудовлетворительного состояния отсутствуют), что недопустимо. В связи с этим законодатель предусмотрел основанную на механизме лицензирования императивную обязанность управляющей компании исполнять обязанности по управлению МКД до наступления перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ событий.
Представляется очевидным, что отношения по управлению МКД затрагивают права и законные интересы жителей таких домов, являющихся экономически более слабой стороной в отношениях с управляющей организацией. Существование по рассматриваемому вопросу двух правоприменительных подходов, по нашему мнению, свидетельствует о наличии неопределенности в его правовом регулировании нормами ЖК РФ и требует выработки единой позиции по существу проблемы. Неоднозначное применение одних и тех же норм негативным образом сказывается на состоянии законности в данной сфере, защищенности участников спорных отношений от недобросовестных действий иных лиц. Внесение ясности в правовое регулирование способствовало бы выработке четкого административно-правового механизма реализации права на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
В завершение следует отметить, что наиболее проблемной составляющей процесса управления многоквартирными домами является создание механизма эффективного контроля за деятельностью лиц, управляющих многоквартирными домами. Как представляется, общественный контроль не даст быстрого и положительного эффекта в силу того, что сам по себе не предусматривает конкретных мер реагирования на правонарушения, а лишь предусматривает возможность обращения в компетентные органы, которые имеют реальную возможность влиять на управляющую организацию, ненадлежащим образом выполняющую свои обязанности (исключение многоквартирного дома из реестра лицензий, привлечение к административной ответственности, обращение в суд с требованием об аннулировании лицензии и т.д.). Поэтому, думается, что именно государственному надзору и муниципальному контролю следует отдать предпочтение. И, в связи с этим, необходимо уделить большее внимание совершенствованию процедуры проведения проверок деятельности управляющих организаций, ужесточить ответственность государственных и муниципальных служащих за ненадлежащее реагирование на обращения граждан и общественных организаций.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

1.1. Понятие и правовая сущность управления многоквартирным домом

На современном этапе экономического развития общества отношения, связанные с управлением имуществом, вышли на такой уровень, который позволил цивилистам рассматривать их в качестве самостоятельного вида отношений, включенных в предмет отечественного гражданского права. В литературе предложена концепция, в соответствии с которой отношения по принадлежности имущества (материальных благ) юридически оформляются вещным правом, отношения по переходу имущества – обязательственным правом, а отношения по управлению имуществом оформляются корпоративным правом .
В литературе справедливо отмечается, что признаки, присущие всем видам управления, можно объединить в две группы: характеристика формы и структура управления — статическая; характеристика процесса управления — динамическая . В частности, при рассмотрении отношений управления имуществом предлагается проводить различие между двумя наборами отношений — внутренними отношениями между управляющим и учредителем управления (бенефициаром) и внешними отношениями с третьими лицами с контрагентами в обращении имущества. Изложенная идея представляется плодотворной, поскольку позволяет увидеть структуру отношений в управлении. Развивая вышеуказанный подход, мы предлагаем выделить две группы отношений в структуре управления: внешнюю и внутреннюю. Первая группа включает в себя не обладающие особой спецификой отношения по осуществлению владения, пользования и распоряжения имуществом, а также его содержания. Вторая группа представляет собой систему относительно разнородных отношений по управлению, которые, в свою очередь, могут быть классифицированы по различным основаниям, в частности, по основанию соотношения правомочий субъекта управления и собственника имущества.
Поэтому необходимо охарактеризовать внутренние отношения с точки зрения соотношения категорий «управление имуществом» и «реализация правомочий собственника».
При управлении общим имуществом многоквартирного дома, с нашей точки зрения, должна иметь место совершенно иная ситуация. Собственники помещений в доме, даже в случае наделения иного субъекта определенной частью полномочий по управлению им, по-прежнему должны сохранять возможность осуществления принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению таким имуществом.
С этих позиций предусмотренные современным отечественным законодательством виды объектного управления можно условно представить в рамках двух основных моделей:
1) модель управления имуществом собственника, осуществляемого иными субъектами;
2) модель управления имуществом, осуществляемого самим собственником .