Аттестационная работа (ИАР/ВАР) на тему Особенности применения методов оценки в зависимости от целей оценки, типа объекта и имеющейся информации

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

ГЛАВА
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.. 5

1.1.
Основные понятия, принципы и цели оценки. 5

1.2.
Типология объектов недвижимого имущества. 14

1.3.
Особенности применения методов оценки недвижимого имущества. 19

1.4.
Информационное обеспечение при оценке недвижимого имущества. 29

ГЛАВА
2. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ С ЦЕЛЬЮ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ СДЕЛКИ.. 39

2.1.
Анализ информационного обеспечения при оценке объекта. 39

2.2.
Описание объекта недвижимого имущества. 49

2.3.
Применение методов аналогового сравнения продаж при оценке недвижимого
имущества. 54

2.4.
Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования объекта оценки  59

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 68

СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 70

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 78

Введение:

Актуальность темы. В эпоху стремительного развития экономики
и высочайшего темпа наращивания производительных сил в сфере экономики, таких
как инвестиции, накопление незадействованной недвижимости, активов финансовых
фондов и неосвоенных земельных фондов, одной из самых актуальных и, можно
сказать, ключевой является проблема повышения эффективности системы управления
экономикой, в том числе и сферы управления недвижимым имуществом. Данную сферу
экономического сектора органы муниципальной власти могут регулировать
непосредственно.

Недвижимость представляет собой особо весомую часть
государственной и муниципальной собственности, а управление таковой является
сравнительно новой для российского рынка сферой экономической деятельности.

Одним из наиглавнейших условий жизнеспособности,
существования в данном секторе рынка, а также необходимое условие
функционирования рынка недвижимости – это наличие информационной
инфраструктуры. Она, в свою очередь, обеспечивает субъекты рынка актуальной,
полной и достоверной информацией, а также производит эффективный анализ методик
оценки объектов недвижимости, при которых осуществится возможность более
глубокого, объективного и полного оценивания объектов земельных и жилых фондов.

В последние годы одной из злободневных проблем считается
проблема повышения эффективности системы управления экономикой и еѐ составными
частями в области управления недвижимостью, в том числе, сферы управления
недвижимым имуществом и земельными участками собственников таковой. В данной
сфере органы муниципалитета обладают возможностью ее регулирования непосредственно.
Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в
муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование
формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.

Проблемы теории и практики анализа методик оценки объектов
недвижимости и ее управления, а также повышения эффективности ее использования
остаются слабо изученными.

Объектом исследования является анализ методик оценки
объектов недвижимости.

Предметом исследования выступает направление формирования
системы новых и совершенствования имеющихся методик оценки объектов недвижимости
с учетом социально-экономических аспектов.

Цель работы – исследовать особенности применения методов
оценки в зависимости от целей оценки, типа объекта и имеющейся информации.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены
следующие задачи:

1. Определить основные понятия, приняты и цели оценки.

2. Рассмотреть типологию объектов недвижимого имущества.

3. Выявить особенности применения методов оценки недвижимого
имущества.

4. Изучить вопросы информационного обеспечения при оценке
недвижимого имущества.

5. Рассмотреть особенности анализа информационного
обеспечения при оценке недвижимости.

6. Охарактеризовать порядок описания объекта недвижимого
имущества.

7. Проанализировать особенности применения методов
аналогового сравнения продаж при оценке недвижимого имущества.

8. Исследовать метод анализа наиболее эффективного и
наилучшего использования объекта оценки.

Структурно настоящая работа состоит из введения, двух глав,
объединяющих восемь параграфов, списка источников и приложения.

Заключение:

Рынок недвижимости относится к числу наиболее быстро
развивающихся структур, что говорит о его значимости и своеобразии. Его
активному развитию способствовало формирование новых финансовых инструментов,
сфер деятельности и форм взаимоотношений.

Подводя итоги проделанной работы по анализу методик оценки
объектов недвижимости, нельзя не отметить тот исторический факт, что действительно,
после прошедших десятилетий одной из злободневных проблем так и продолжает
считаться проблема повышения эффективности системы управления экономикой и ее
составными частями в области управления недвижимостью. В этом же числе,
проблемы сферы управления недвижимым имуществом и земельными участками
собственников как таковой.

Способ оценки недвижимости представляет собой совокупность
методов оценки, сопряженных общей методологией. Методом оценивания недвижимости
является поочередность разных процедур, позволяющая определить стоимость
объекта оценки (объекта недвижимости или земельного участка) на основе
существенной для данного метода информации в рамках подходов к оценке.

Определение рыночной стоимости производится не только в
российской, но также и в мировой оценочной практике с использованием ключевых
способов оценки: доходного, затратного и сравнительного.

Зачастую при проведении оценки используются только самые
удобные и подходящие способы для оценивания такого рода имущества.

Подводя итоги всему вышесказанному, можно лишь привести как
пример краткую схему (алгоритм) действий при оценке недвижимости.

Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

1. Установление количественных и качественных характеристик
объекта, в том числе сбор и обработка:

— правоустанавливающих документов, сведений об обременении
объекта правами иных лиц;

— информации о технических и эксплуатационных характеристиках
объекта;

— иной информации, необходимой для установления
количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его
стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с
объектом.

2. Анализ рынка, к которому относится объект.

3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из
подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из
подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта.

5. Составление и передача заказчику отчета.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, итоговая
стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки
при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования
(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к
оценке. Поэтому не нужно в итоге кидаться с головой в оценку недвижимости
только одним способом. Необходимо просчитать все выгоды и отрицательные факторы
(финансового и материального плана) всеми имеющимися подходами оценки
недвижимости и земли в цену их актуальности при выборе подходящего метода оценки
для нужного объекта недвижимости или земельного участка.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 1.1. Основные понятия, принципы и цели оценки Оценочная деятельность — это профессиональная деятельность
субъектов оценочной деятельности по установлению стоимости материальных и
нематериальных объектов. Оценка в свою очередь представляет собой способ
выражения оцениваемого объекта в денежном эквиваленте.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» [4]
субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, которые являются
членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО). Также, данные физические
лица должны обладать квалификационным аттестатом, который является
свидетельством, подтверждающим сдачу квалификационного экзамена. Лишь при
наличии данного документа специалист вправе осуществлять оценочную
деятельность. К экзамену допускаются лица, получившие высшее образование и/или
профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности. Следует
отметить, что квалификационный аттестат выдается лишь по определенному
направлению деятельности, соответственно, оценщик вправе осуществлять свою
деятельность только по тому направлению, что указано в его квалификационном
аттестате. Таких направлений в оценочной деятельности всего три: оценка
недвижимого имущества, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. Если
оценщик пройдет все три экзамена, на три данных направления, то сможет
предоставлять услуги по оценке любых объектов, предусмотренных
законодательством об оценочной деятельности. Также, согласно статье 4
Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик
обязан застраховать свою профессиональную ответственность. Это обязательное
условие для оценщиков, работающих на территории Российской Федерации, поскольку
имущественные интересы заказчика могут пострадать из-за действий оценщика.
Немаловажно отметить, что оценщик может осуществлять свою деятельность самостоятельно,
занимаясь частной оценочной практикой, либо на основании трудового договора
между оценщиком и юридическим лицом, которое представляет собой оценочную
компанию. Согласно законодательству в штате оценочной компании должно быть не
менее двух оценщиков, которые имеют квалификационные аттестаты [47,
с. 93].

Оценка проводится с целью определения стоимости какого-либо
объекта. Согласно 5 статье Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» объектами оценки являются:

— отдельные
материальные объекты (вещи):

— совокупность
вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида
(движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

— право
собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава
имущества;

— права
требования, обязательства (долги);

— работы,
услуги, информация;

— иные объекты
гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском
обороте.

Важно отметить. что при
заключении договора оценки профессиональный оценщик должен убедиться в том. что
объект оценки соответствует его квалификационному аттестату. Например, если
объектом оценки является 100% пакет акций компании, то речь идет об оценке
бизнеса. Конечно, оцениваемая компания владеет всеми видами активов: движимое имущество,
недвижимое имущество, нематериальные активы и т.д. Чтобы оценить стоимость
всего пакета акций нужно фактически оценить имущество организации, и для этого
оценщик должен обладать соответствующими знаниями и квалификацией. Но по логике
действующего законодательства для такой оценки нужен только один аттестат — по
бизнесу, поскольку объектом оценки являются акции. Это позволяет сделать вывод
о том. что оценка всегда привязана к какому-то конкретному объекту оценки.
Задача оценщика — правильно определить этот объект. Такой же логики придерживается
и Минэкономразвития России. В зависимости от вида объекта оценки (недвижимость,
движимое имущество, бизнес), указанного в договоре и в задании на оценку, к
проведению оценки привлекается оценщик, имеющий квалификационный аттестат по
соответствующему направлению оценочной деятельности» [65,
с. 50].