Аттестационная работа (ИАР/ВАР) на тему Оценка стоимости рыночной стоимости земельных участков под застройку

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 6
1.1 Виды стоимости. 6
1.2 Цель, объект и субъект оценки. 13
1.3 Этапы оценки. 15
2 АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 21
2.1 Применяемые принципы оценки недвижимости. 21
2.2 Метод
сравнительного анализа продаж.. 25
2.3 Методы оценки недвижимости в затратном
подходе. 27
2.4 Методы доходного подхода. 29
3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.. 32
3.1 Задание на оценку. 32
3.2 Применяемые стандарты оценки. 33
3.3 Принятые при проведении оценки объекта
оценки допущения. 33
3.4 Сведения о заказчике оценки и об оценщике. 34
3.5 Информация
привлеченных к проведению оценки специалистах. 35
3.6
Основные факты и выводы.. 35
3.7 Описание процесса оценки объекта оценки. 36
3.8 Описание объекта оценки. 38
3.9 Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих
факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. 40
3.10 Определение рыночной стоимости объекта оценки. 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 52

Введение:

Актуальность темы исследования.
В настоящее время оценка недвижимости осуществляется с учетом того, что она
является товаром. Кроме того, оценка недвижимости проводится для установления
величины земельного налога (оценка стоимости земельных участков), при
выступлении недвижимости в виде залога по кредиту, для установления ставки
страхования, определения (обоснования) инвестиций и в ряде других случаев.

Само
понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса
Российской Федерации, согласно которому к недвижимости относится земля и все
расположенные на ней объекты  — недра,
водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе строительства
сооружения, машино-места, части строений и пр.

На
современном этапе денежная оценка недвижимости проводится, в основном, для
целей налогообложения, а также при 
купле-продаже объектов недвижимости по инициативе одной из сторон
сделки.

В
обоих случаях денежная оценка базируется на нормативной, расчетной доходности.
Однако, при купле-продаже оценка объекта недвижимости может осуществляться по
рыночным ценам. Сейчас такую оценку земли называют коммерческой экспертной
оценкой.

В
едином государственном реестре недвижимости обязательной информацией об объекте
недвижимости является его кадастровая стоимость.

В
тоже время возникает необходимость установления рыночной стоимости объектов
недвижимости. Для реализации этой задачи применяют несколько различных методов,
позволяющих установить наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Все
изложенное выше предопределило выбор темы настоящего исследования и его
актуальность в современных условиях.

Степень изученности и
разработанности проблемы. Методологические аспекты анализа
оценки и прогнозирования основных параметров рынка недвижимости базируются на
общих положениях статистики рынков, конъюнктурной статистики, экономического
моделирования и прогнозирования, изложенных в научных трудах российских и
зарубежных ученых: С. Айвазяна, И. Беляевского, Д. Виноградова, И. Геллера, С.
Герасименко, А. Головача, Д. Галагана, А. Ерин, В. Захожей, Н. Ковтуна, И.
Манцурова, Р. Моторина, Н. Парфенцева, С. Сивца, Г. Стерника, А. Черняка и
др.

Исследованию применения различных подходов к оценке стоимости жилой
недвижимости посвящены научные труды отечественных авторов и специалистов,
среди которых можно выделить: А. Гладких, К. Гремяцкую, Е. Карапетяна, А.
Квасовского, Р. Поташева. В их трудах поднимаются вопросы развития рынка
недвижимости, ценообразования на нем, девелопмента недвижимости, направления
развития рынка недвижимости и ряд других.

Цель исследования – исследование
применяемых методов оценки и проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в с. Ново-Троицкое
Анивского городского округа Сахалинской области.

Объект исследования –
методы оценки недвижимости.

Предмет исследования
—  процесс оценки земельного участка.

Для достижения поставленной цели в ходе выполнения исследования
предстоит решить следующие задачи:

1) Рассмотреть теоретические основы оценки земли;

2) Выполнить анализ методов оценки недвижимости;

3) Провести оценку рыночной стоимости земельного участка в с. Ново-Троицкое Анивского
городского округа Сахалинской области.

Информационная база
исследования представлена законодательными и
нормативными документами, регулирующими отношения в сфере недвижимого имущества
в Российской Федерации, данными государственной статистики, аналитическими
данными профессиональных участников рынка, а также специальной и учебной
литературой, научными публикациями и материалами периодической печати по
рассматриваемой проблематике.

В работе использованы
следующие методы научных исследований:
системный анализ, структурный и факторный анализ, экономико-статистический
метод, логический и сравнительный анализ.

Практическая значимость
работы состоит в возможности использования ее результатов, поскольку в
практической части работы выполнена оценка рыночной стоимости реального
земельного участка.

Заключение:

В выпускной квалификационной работе
выполнено  исследование применяемых методов оценки и
проведена оценка рыночной стоимости земельного участка в с.
Ново-Троицкое Анивского городского округа Сахалинской области.

В
результате выполнения работы решены три задачи. Основные вывод и результаты
приведены далее.

Россия имеет хорошую
нормативно-правовую базу оценочной деятельности, которая включает кодексы,
федеральные законы и нормативы оценки.

Применяют три подхода в определении
оценки недвижимости – сравнительный, доходный и затратный. В каждом из подходов
развито несколько методов. Выбор того или иного метода оценки
зависит от его применимости к конкретному объекту.

Рыночная
стоимость объектов недвижимости устанавливается в соответствии с федеральным
законом об оценочной деятельности. Рыночная цена объекта недвижимости находится
в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке. В то же время она не
должна превосходить наиболее вероятные затраты на покупке другого участка
подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого
назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, в связи с этим
оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату.

На
примере земельного участка с кадастровым номером 65:05:0000010:1377,
расположенного по адресу: Сахалинская область,  Анивский городской округ, с. Ново-Троицкое,
ул. Земляничная, 22 выполнен расчет рыночной стоимости. Полученная рыночная стоимость земельного
участка равна 560 000 руб.

Фрагмент текста работы:

Глава 1.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Виды стоимости Какая-либо
область хозяйственной деятельности, в т. ч. и сфера недвижимости,
характеризуется определенными специфическими особенностями и оказывает
определенное влияние на течение экономических процессов в стране. Однако перед
исследованием особенностей рынка жилой недвижимости следует определиться с
пониманием самого термина «рынок недвижимости».

Если
обратиться к литературным источникам, то здесь под данным понятием зачастую
понимается рынок оборота прав на недвижимость. Следует отметить, что в данной
трактовке не учитывается комплекс отношений, которые связаны с созданием новых
недвижимых объектов и принципами управления, эксплуатации уже созданных
объектов.

Между
тем интересы большинства субъектов рынка недвижимости обусловлены именно этими
процессами. К примеру, инвестор, вкладывая средства в недвижимость, безусловно,
интересуется своими правами. Но это, скорее, не права на недвижимость, как
таковую, а права на получение дохода от нее. Точно также и для пользователей
недвижимого имущества гарантии прав являются важными. Однако не менее важны для
них и вопросы качества эксплуатации недвижимого объекта, величина расходов,
которые связаны с его использованием. Таким образом, обращение прав является ядром рынка недвижимости [11]. Учитывая все эти
особенности,  наиболее верным
представляется следующее определение рынка недвижимости. Рынок недвижимости
является взаимосвязанной системой рыночных механизмов, которые обеспечивают
процессы создания, передачи, эксплуатации и финансирования объектов
недвижимости.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности
рынка недвижимости, увязывающий его с рынком услуг, назначение