Аттестационная работа (ИАР/ВАР) на тему Оценка рыночной стоимости предприятияОценка рыночной стоимости комплекса имущества

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

1. ПРАВОВЫЕ, ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ
ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ.. 6

1.1 Особенности, стандарты и принципы
оценки стоимости предприятия. 6

1.2 Затратный подход и методы оценки
стоимости предприятия. 16

1.3 Сравнительный подход и методы
оценки стоимости предприятия. 20

1.4 Доходный подход и методы оценки стоимости
предприятия. 21

1.5 Согласование результатов оценки и
итоговой стоимости предприятия. 29

2. АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ И ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «СИБИРСКОЕ ДВУРЕЧЬЕ». 33

2.1 Организационно-экономическая
характеристика предприятия как объекта оценки рыночной стоимости имущественного
комплекса. 33

2.2 Финансовый анализ ООО «Сибирское
Двуречье». 37

2.3 Исследование мирового и
российского рынков. 47

3. ОЦЕНКА  РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ   ПРЕДПРИЯТИЯ   ООО   «СИБИРСКОЕ ДВУРЕЧЬЕ». 54

3.1 Расчет рыночной стоимости
предприятия на основе затратного подхода. 54

3.2 Расчет рыночной стоимости
предприятия  на  основе  сравнительного  подхода  56

3.3 Расчет рыночной стоимости
предприятия на основе доходного подхода. 56

3.4 Согласование итоговой рыночной
стоимости предприятия. 59

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 65

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 67

Введение:

Актуальность темы исследования. В настоящее время на рынке
недвижимости появляется очень много различных объектов, поэтому работа оценщика
сейчас очень актуальна. Недвижимость занимает особое место в экономике, так как
без неё было бы не возможным осуществление процесса производства, а также она
является объектом потребления. В случае, когда речь идет о процессах
производства, недвижимость подразделяется на: административную,
производственную, складскую, торговую и земельные участки, используемые для
коммерческих целей. Как объект потребления недвижимость подразделяется на:
жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, земельные участки. В России происходит
активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число
граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью [21].

Определение рыночной стоимости недвижимости всегда
выполняется по определенной методологии и с соблюдением определенных требований
к оценке. Выполнение качественной оценки недвижимости очень важно при
определении стоимости.

Актуальность темы данной выпускной квалификационной работы
связана с тем, что основной целью коммерческой недвижимости является
направленность на получение дохода. Для того чтобы коммерческая недвижимость
приносила необходимый доход, важно подобрать коммерческую недвижимость,
удовлетворяющую условиям для получения этого дохода. Поэтому тщательное
исследование предложений рынка недвижимости помогает подобрать объект,
отвечающий необходимым требованиям. Кроме того, исследование рынка коммерческих
объектов недвижимости помогает оценить и выбрать наиболее выгодное предложение.

Таким образом, выбранная тема исследования является актуальной.

Целью выпускной квалификационной работы является определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости и
применение полученных результатов для повышения эффективности работы
предприятия.

Задачи исследования. Для реализации поставленной цели
необходимо решить следующие задачи:

1) рассмотреть теоретические основы оценки рыночной стоимости
недвижимого имущества;

2) исследовать, описать и дать
характеристику объекту оценки;

3) проанализировать рынок складских помещений г. Славгорода;

4) выявить особенности определения рыночной стоимости складских
помещений;

5) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с
использованием различных подходов;

6) определить пути повышения эффективности работы предприятия за счёт
средств, полученных от продажи объекта недвижимости.

Объектом исследования было является складское помещение
предприятия ООО «Сибирское Двуречье», расположенное в г. Славгороде.

Предмет исследования − рыночная стоимость складского
помещения и факторы, которые на неё влияют.

Методы исследования. В
работе использовались такие методы исследования, как: анализ теоретического
материала, экономико-статистические методы исследования, методы анализа
абсолютных и относительных показателей, метод табличного представления данных и
т.д.

Информационная база
исследования. В качестве информационной базы исследования были использованы:
материалы периодических изданий по теме исследования, аналитические и
информационные материалы, представленные в компьютерной сети Интернет,
справочные материалы, а также рабочие документы анализируемого хозяйствующего
субъекта.

Теоретическая база
исследования. Теоретической основой исследования послужили фундаментальные
положения экономики недвижимости; основы оценки стоимости имущества; труды
учёных и ведущих специалистов в области экономики недвижимости и экономического
анализа; Гражданский кодекс Российской Федерации; Федеральные стандарты оценки;
методические материалы.

Структура работы. Выпускная
квалификационная работа структурно состоит из следующих элементов: введение,
три основные главы, заключение, библиографический список.

В первой главе даётся краткая характеристика теоретических
основ оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, а именно: раскрывается
понятие недвижимого имущества в оценочной деятельности; характеризуются
различные подходы к оценке недвижимого имущества; рассматриваются теоретические
аспекты согласования результатов оценки недвижимого имущества.

В рамках второй главы выпускной квалификационной работы
осуществляется описание и характеристика объекта оценки; анализ рынка складских
помещений г. Славгорода; выявляются особенности определения рыночной стоимости
складских помещений.

В заключительной третьей главе работы производится расчет
рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием различных подходов;
согласование результатов оценки стоимости складских помещений; рассмотрение
предложения по повышению эффективности работы предприятия за счёт средств,
полученных от продажи объекта недвижимости.

Практическая значимость работы. Полученные результаты в
выпускной квалификационной работе могут быть использованы в практической
деятельности предприятия ООО «Сибирское Двуречье» в целях более эффективного
использования имеющегося в собственности складского помещения.

Заключение:

В разделе были
рассмотрены теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимого
имущества, в которых были подробно раскрыты применяемые в оценочной
деятельности подходы к оценке. Данные подходы обязательны к применению в
оценочной деятельности и указаны как основные в Федеральном стандарте оценки № 1
– «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО
№ 1)».

Заключительным этапом
оценки недвижимости является согласование результатов оценки рассчитанными
тремя подходами.

Основываясь на эти результаты, необходимо:

1) провести проверку полученных данных о величине стоимости;

2) анализ допущений и ограничивающих условий, которые могут быть
обусловлены полнотой и достоверностью используемой информации;

3) выведение итоговой величины стоимости.

Заключение об оценке основывается на анализе преимуществ и
недостатков каждого применяемого подхода, а также на анализе качества данных в
обосновании каждого подхода. В этом случае необходимо полагаться на
профессионализм и суждения оценщика.

В
работе определено решение научной задачи определения рыночной стоимости
компании, как основы принятия дальнейших инвестиционных решений. Доказано, что
правильным критерием для принятия инвестиционных решений является определение
стоимости компании. Предложено решение главной задачи финансовых менеджеров:
обеспечение опережающего роста инвестированных в проект (ы) денег, по сравнению
с ростом денег, которые могли бы быть вложены в другие проекты с таким же
уровнем риска.

Предложено
решение главной задачи акционеров и заемщиков (инвесторов): обеспечение роста
инвестированных в компанию (и) денег быстрее, чем рост денег, которые могли бы
быть вложены в другие компании с таким же уровнем риска. Вследствие
исследования были сделаны выводы и получены следующие результаты. Оценка
бизнеса должна рассматриваться как отправная точка для покупателей и продавцов.
Редко бывает, чтобы покупатели и продавцы пришли к одинаковой величине
стоимости, если только нет других причин, чем та, когда продавец ищет
покупателя, который может продать компанию по более высокой цене.

Оценка
бизнеса будет заключаться в определении приблизительной стоимости, начиная с
которой покупатель и продавец могут вести торги, определяя цену, что, в
конечном счете, удовлетворила бы обоих

С выполненных
финансово-экономических расчетов видно, что расходы на внедрение предложенных
мероприятий по улучшению имиджевой деятельности предприятия и реорганизацию с
этой целью отдела маркетинга полностью покрываются через 1,5 года после запуска
проекта.

Фрагмент текста работы:

1. ПРАВОВЫЕ, ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ
ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

1.1 Особенности, стандарты и принципы оценки
стоимости предприятия Недвижимое имущество – понятие, которое можно
раскрыть довольно обширно. Понятие
недвижимого имущества отражено в Гражданском кодексе РФ ст. 130 ГК РФ. К
недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершённого
строительства [1]. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть
отнесено и иное имущество
[1]. К недвижимым
вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для
размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений,
частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о
государственном кадастровом учете порядке [1].

Кроме этого, понятие
недвижимость подразделяют на объекты офисного, торгового, складского и
производственного назначения.

Недвижимость как любой
товар на рынке может меняться в цене. Однако стоимость является определяющим
критерием любых операций с недвижимостью, например: сделка купли-продажи,
уплата налогов, вступление в наследство и другие сделки. Определить стоимость
может лишь оценщик, который будет производить оценку недвижимости.

Оценка недвижимости
– это процесс определения цены, за которую объект можно продать в
настоящий момент.

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной
деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки
рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной
федеральными стандартами оценки
стоимости [2].

Кроме того, оценка
недвижимости может включать в себя определение стоимости сервитута, прав
на аренду и другие вещные права на недвижимость.

При помощи оценки недвижимости можно
определить:

1) преобладающее
состояние экономики в целом в конкретном регионе;

2) наличие
у объекта оценки индивидуальных характеристик, а именно: местоположение,
состояние, архитектурные особенности, отделка количественные характеристики и
др.;

3) уровень
цен на объекты с аналогичными количественными и качественными характеристиками.

Данное исследование дает возможность
выявить взаимосвязь факторов и параметров формирующих стоимость предмета
оценки.

Если рассматривать весь анализ
полученных сведений, то можно дать прогноз рыночных тенденций, выявлять
динамику в росте и падении цен, а также установить инвестиционную
привлекательность интересующего объекта в будущем.

Оценочная деятельность актуальна во
многих вопросах в настоящее время.

Раскроем причины актуальности оценки
недвижимости:

1) есть случаи, когда оценка недвижимого имущества может
быть обязательна со стороны законодательства, в случаях, если рассматриваются
сделки с государственной и муниципальной собственностью либо в случаях, когда
объект переходит в залог, например, при возможном получении кредита;

2) для
вычисления размеров налоговых платежей и сборов, оплаты оказываемых нотариальных
услуг, более уточнённой информации со стороны налоговой базы, если кадастр
имеет завышенную цифру;