Аттестационная работа (ИАР/ВАР) на тему Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании.

Содержание:

Введение. 3

1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости
с целью ипотечного кредитования. 6

1.1. Сущность объектов недвижимости и их классификация. 6

1.2. Место и роль оценки недвижимости при ипотечном
кредитовании. 10

1.3. Особенности оценки недвижимости с целью
ипотечного кредитования. 16

2. Анализ и подготовка информационной базы
оценки объектов недвижимости с целью ипотечного кредитования. 32

2.1. Характеристика объекта оценки. 32

2.2. Анализ рынка недвижимости и основных ценообразующих
факторов. 34

2.3. Характеристика объектов-аналогов для оценки
рыночной стоимости. 38

3. Определение стоимости объекта оценки с целью
ипотечного кредитования. 40

3.1. Расчет стоимости объекта недвижимости
сравнительным подходом. 40

3.2. Расчет стоимости объекта недвижимости
затратным подходом. 43

3.3. Расчет стоимости объекта недвижимости
доходным подходом. 44

3.4. Согласование полученных результатов. 50

Заключение. 62

Список использованных источников. 65

Приложения. 69

Введение:

Актуальность темы исследования
обусловлена следующим. Профессиональный анализ рынка недвижимости в России является
необходимым инструментом при принятии решений, сопровождающих процессы продажи,
залога, страхования, инвестирования недвижимости и во многих других случаях.

Одним из способов приобретения
собственного жилья или квартиры является ипотека. Позволяющая приобрести недвижимость,
воспользовавшись банковским кредитом.

Согласно законодательству
об ипотеке, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки.
Заинтересованы в оценке жилой недвижимости для ипотечного кредитования, прежде всего
банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может
быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее
приобретение. Оценка жилой недвижимости для ипотечного кредитования проводится профессиональными
организациями. Заключения о рыночной стоимости приобретаемого имущества, именно
заключение оценщика о стоимости залога, представленное в виде отчета об оценке,
становится одним из тех ключевых критериев, которые лежат в основе решения о размере
выдаваемого кредита.

Актуальность темы исследования
непосредственно связана и со степенью ее научной разработанности.

Степень разработанности проблемы.
Актуальность и значимость недвижимости породила значительное количество исследований
посвященных экономике недвижимости. Здесь можно назвать труды В.А. Алексеева, А.Н.
Асаул, Н. Богдановой, Д. Болгерт, Н.М. Бурхановой, А.Н. Кривенец и др. Не остались
без внимания ученых и вопросы анализа
рынка недвижимости. Здесь наиболее значимыми видятся работы О.П. Алексеевой, Е.В.
Аленичевой, B.C. Болдырева, С.В. Грибовского, А.В. Дашко и некоторых др. Вместе
с тем, большинство этих исследований посвящены теоретическим аспектам оценки, тогда
как практика оценки остается практически не изученной.

Объектом исследования является
оценка стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования.

Предмет исследования — однокомнатная
квартира в Городе Симферополь.

Цель работы – определение
особенностей оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования на
примере однокомнатной квартире в городе Симферополь.

В соответствии с целью работы
определены следующие задачи:

— раскрыть сущность объектов
недвижимости и их классификация;

— определить место и роль
оценки недвижимости при ипотечном кредитовании;

— выявить особенности оценки
недвижимости с целью ипотечного кредитования;

— провести анализ и подготовку
информационной базы оценки объектов недвижимости с целью ипотечного кредитования;

— определить стоимость объекта
оценки с целью ипотечного кредитования на основании трех подходов: сравнительного,
доходного и затратного;

— согласовать полученные результаты,
а также предложить возможности совершенствования механизма оценки недвижимости для
целей ипотечного кредитования.

Методологической основой исследования
является системный подход к оценке объектов недвижимости. В работе использованы такие общенаучные методы исследования,
как анализ, синтез, обобщение, абстрагирование,
индукция и дедукция и др.

Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые
акты РФ, как Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации,
Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие.

Теоретическая и практическая
значимость исследования обусловлена следующим. В представленной работе рассматривается
методика оценки объектов недвижимости, показана практика оценки недвижимости на
примере однокомнатной квартиры.

Структура
работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Настоящая работа
состоит из введения, трех глав раскрывающих тему, заключения, списка используемых
источников и приложений

Заключение:

Проведенное исследование позволяет заключить следующее.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики,
представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов,
оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства,
потребления и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих
функционирование рынка.

Важнейшее значение рынка недвижимости как сектора рыночной
экономики подтверждается колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного
в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночный
оборот и приносить ренту — владельцам недвижимости, доход — предпринимателям, налоговые
и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований.

Анализ и оценка недвижимости – сложный и трудоемкий процесс,
состоящий из нескольких этапов – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких
этапов: определение проблемы; предварительный осмотр объекта и заключение договора
на оценку; сбор и анализ данных; оценка земельного участка; применение трех подходов
к оценке стоимости объекта недвижимости; согласование результатов, полученных при
различных подходах; подготовка отчета и заключения об оценке; доклад об оценке.

Анализ при оценке недвижимости строится на учете многих
факторов. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях,
а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида
оцениваемой стоимости. Аналитик должен установить влияние каждого фактора на итоговую
цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о
стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости.
Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный,
доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что
затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью
земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром
для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов
затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы
(или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в
рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и
метод дисконтирования.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два
основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного
мультипликатора.

Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов,
в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении
эксперта информации.

В Симферополе существует развитая жилищная политика, реализация
которой способствует развитию строительства в городе и улучшению состояния жилищной
инфраструктуры. Спрос на жилье в несколько
раз превышает предложение.

Активная часть рынка жилой недвижимости, или объем сделок
на рынке, составляет всего 3 % от жилищного фонда. Показатель фильтрации, т.е. количество
сделок, в которых участвует одна квартира, равен 2.

Доля покупок
с использованием ипотеки оценивается примерно в 15 % на рынке первичного жилья
и до 50 % — на вторичном рынке. На рынке загородной недвижимости доля приобретений
по ипотеке составляет не более 10-15 %.

Во многом
это связано с выгодными условиями, которые предлагает ипотека, во многом, из-за
высоких цен на жилье, которые значительно снижают доступность приобретения жилья
по обычной схеме.

При анализе рынка недвижимости для оценки объекта используются
данные о местоположении объекта, характеристики здания, где находится объект и самого
объекта.

В представленной работе была осуществлена оценка однокомнатной
квартиры в многоквартирном доме города Симферополь.

Для определения цены были выбраны доходный и сравнительный
подход, поскольку затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит,
что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет
потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного
по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, нежилого помещения
в жилом доме. Строительство отдельно взятого помещения – невозможно. Сметой затрат
на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект
оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам и т.п.
с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания
в целом и выделения стоимости единицы площади нежилого помещения приведет к большой
погрешности в вычислениях.

В результате проведенной оценки был сделан вывод, что рыночная
стоимость недвижимого имущества – однокомнатной квартиры в многоквартирном доме,
общей площадью 51,6 кв.м., расположенного в городе Симферополь по состоянию на 01
апреля 2015 года, составляет1 914171 (один миллион девятьсот четырнадцать тысяч
сто семьдесят один) рубль.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости
с целью ипотечного кредитования

1.1. Сущность объектов недвижимости и их классификация Понятие «недвижимого имущества»
появилось еще в римском праве. В России понятие недвижимости впервые возникло при
Петре I в начале XXVIII века. Что же касается советского периода, то тут следует
отметить ярко выраженную не преемственность с дореволюционным гражданским правом
по поводу регулирования вопросов собственности [12]. Классификация движимого и недвижимого
имущества перешла в качественно иное состояние: основные и оборотные средства, поскольку
частная собственность была отменена. На данный момент согласно статьям 130 и 132
Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся [2]:

1) отдельные объекты (ст.
130 ГК РФ): а) земельные участки; б) обособленные водные объекты; в) участки недр;
г) все, связанное с землей, в частности: леса, многолетние насаждения, сооружения,
здания; д) подлежащие госрегистрации, приравненные к недвижимости: космические объекты,
суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда;

2) сложные объекты (ст.132
ГК РФ). Сюда относят предприятие как имущественный комплекс, включающий в себя:
здания и сооружения, земельные участки, оборудование и инвентарь, сырье, долги,
права на товарный знак, бренд, продукцию предприятия, его работы и услуги, а также
другие исключительные права. Предприятия как имущественные комплексы, как правило,
создаются не на определенный срок, а на бессрочный период.

В соответствии с действующим российским правом, сделки
с недвижимостью в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и будут
считаться заключенными только в том случае, если такая регистрация была проведена.
Регистрирующий орган при этом производит запись в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним о соответствующей сделке [14].
В РФ регистрацию таких сделок ведет специ