Правовое регулирование договора социального найма

Российским законом предусматривается многообразие правовых форм удовлетворения гражданами своих потребностей в жилье и свобода в выборе жилья. Одной из основных правовых форм, которая способствует удовлетворению жилищных потребностей граждан, является договор социального найма жилых помещений.

Данный договор является основанием возникновения обязательств жилищного найма. А обязательства жилищного найма представляют собой ни что иное, как разновидность гражданско-правовых обязательств по передаче имущества в пользование.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор найма жилого помещения – это договор, согласно которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату в пользование и владение для проживания в нем.

Только физическое лицо может являться нанимателем жилого помещения. Юридическим лицам жилое помещение может предоставляться в пользование или (и) владение на основе договора аренды или другого договора. Юридическим лицом жилое помещение может использоваться только для проживания граждан[1].

Рассматриваемый договор регулируется такими нормативными источниками как: Конституция РФ, ГК РФ (в частности часть вторая), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и различные нормативные акты субъектов РФ.

В ГК РФ нормы, касающиеся найма жилого помещения (Глава 35 ГК РФ), отделены от норм, которые касаются аренды (Глава 34 ГК РФ).

Рассматриваемый договор должен заключаться в письменной форме. Важным является то, что ограничение права собственности на жилое помещение, которое возникает согласно договору найма жилого помещения, заключенного на срок не менее 1-го года, должен быть зарегистрирован в Регпалате (статья 674 ГК РФ). Порядок государственной регистрации найма жилого помещения закреплен в ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[1] См.: п.2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)// «Российская газета», N 23, 06.02.1996.